Comment investir en SCPI usufruit temporaire ?

Bandit

Contributeur
mais quel est l'intéret pour l'usufruitier ? c'est lui qui porte la fiscalité, les loyers couvrent le capital investi mais à part augmenter les loyers et dégager une marge, il m'a l'air perdant sur tous les bords ? Le resultat de l'opération est forcement négatif pour lui non ?

J'étudie également ce mécanisme pour mon immobilier professionnel et je pense qu'un début de réponse à cette question est la possibilité offerte à l'usufruitier d'amortir la valeur totale du bien (pour les professionnels).
Par contre la durée de 5 ans me semble très courte, je pense que c'est trop court comme durée d'amortissement pour de l'immobilier et en plus ca ne permet pas de bénéficier d'une exonération totale d'imposition sur la plus-value au terme de l'usufruit temporaire, il faut au moins 15 ans (10%/an à partir de la 5ème année).
Ceci-dit tout ceci est sous surveillance puisque des décisions sont en cours à ce sujet.

Il semble exister un usufruit locatif social (tout en bas de la page) mais la durée minimale est également de 15ans.
 

GoodbyLenine

Contributeur régulier
Quelques explications pour des SCPI :
(le démembrement d'un immobilier professionnel est une autre histoire. A étudier avec son expert-comptable...)

Le nue-propriétaire ne touche pas de loyer (mais généralement touche les distributions correspondant à une plus-value, lors de la vente d'une immeuble par exemple) pendant la durée de l'usufruit temporaire, et n'a pas à inclure le bien dans ses actifs pour l'ISF (s'il achète à crédit, je pense qu'il ne pourra pas non plus déduire le capital restant du...). En général, les personnes physique lourdement imposées ont intérêt à acquérir de la nue-proprité. C'est largement préférable à un achat en pleine propriété au comptant. Par rapport à un investissement à crédit, ça l'est aussi souvent (mais il faut faire des calculs sur chaque cas).

L'usufruitier touche les dividendes correspondant aux loyers. Pour une personne physique, il faut déclarer ces loyers comme revenu foncier (et ajouter la valeur en pleine propriété à son patrimoine pour l'ISF), donc c'est sans intérêt sauf à être certain de ne pas être imposable pendant toute la durée de l'usufruit. (L'usufruitier pourrait être un enfant, non imposable, pendant la durée de ses études, pour les financer). En général, l'usufruitier est une société, imposée à l'IS, qui ajoute les loyers à son bénéfice, et en retire l'amortissement de l'usufruit (10% du prix payé chaque année, pour un usufruit 10 ans). Cette société paiera l'impôt sur les société (33%, sauf si bénéfice faible). Si elle verse une partie de ce bénéfice à ses actionnaires, ceux-ci seront imposés sur ce dividende. L'acquisition d'usufruit temporaire permet par exemple d'optimiser l'utilisation d'une trésorerie excédentaire. Je ne connais pas l'implication de l'achat d'usufruit par une personne expatriée.

Dans tous les cas, la revente (comme le financement à crédit) est plus difficile que pour un achat en pleine-propriété. Il est donc préférable de ne se lancer que si on compte conserver le bien plus longtemps que la durée de l'usufruit temporaire.

Petites simulations (tous les achats sont supposés comptant)

Hypothèses : Montant investi = 50 000 € (dont 10% de frais d'achat), Rendement de la SCPI = 5.5%
Revalorisation des part et des loyers : 2.5%/an, On suppose les loyers réinvestis dans la même SCPI
Fiscalité supposée stable dans le temps (= celle au 19/01/2011)
Valeur résiduelle = valeur de vente des parts, hors fiscalité sur +value (on suppose attendre 15 ans pour vendre)

Pour un acheteur en Pleine Propriété, imposé à l'IRPP avec TMI =41% et à l'ISF avec TMI=1.00% :
Après 10 ans, il aura 67 457 €, soit rentabilité nette = 3.04%/an

Pour un acheteur en Pleine Propriété, imposé à l'IRPP avec TMI =30% et ne payant pas d'ISF :
Après 10 ans, il aura 78 140 €, soit rentabilité nette = 4.57%/an

Pour un acheteur en Pleine Propriété, imposé à l'IRPP avec TMI =14% et ne payant pas d'ISF :
Après 10 ans, il aura 84 897 €, soit rentabilité nette = 5.44%/an

Pour un acheteur en Nue Propriété, cédant l'usufruit temporaire 10 ans à 32% de la valeur en PP :
Après 10 ans, il aura 84 711 €, soit rentabilité nette = 5.41%/an
(La rentabilité pour l'usufruitier avant fiscalité serait de 13.5%, il est difficile de calculer le net ...)

Pour un acheteur en Nue Propriété, cédant l'usufruit temporaire 10 ans à 35% de la valeur en PP :
Après 10 ans, il aura 88 621 €, soit rentabilité nette = 5.89%/an
(La rentabilité pour l'usufruitier avant fiscalité serait de 11.3%, il est difficile de calculer le net ...)

Si le montant de revalorisation est plus élevé, toutes les rentabilités augmentent de manière similaire (sauf celles de l'usufruitier). On constate que l'achat comptant de pleine propriété est rarement avantageux par rapport à l'achat de nue-propriété.

A noter que le montant de la plus-value est plus élevé en cas d'achat de nue-propriété. S'il fallait payer un impôt ou des cotisations sociales sur cette plus-value (si la fiscalité changeait...), les scénarios d'achat de nue-propriété deviendraient un peu moins intéressants (en gros, 12.3% sur la plus-value finale feraient perdre 0.4%/an de rentabilité de plus en achetant la nue-propriété par rapport à en achetant la pleine propriété), mais resteraient souvent encore intéressants.

Le "prix" de l'usufruit temporaire est à négocier, et certaines sociétés de gestion de SCPI fixent des prix indicatifs. Je connais une SCPI dont la société de gestion se charge de "marier" les acheteurs d'usufruit et de nue-propriété. Sinon, il faut trouver sa contrepartie (je suis acquéreur d'usufruit temporaire pour ma société), ou demander à un CGPI de le faire.
 

kfc

Contributeur
De ce que je comprend, l'usufruitier paie pour l'usufruit temporaire, touche les loyers puis perd l'usufruit sans revoir son capital de départ et prix de vente de l'usufruit = ~ rendement locatif * durée de l'usufruit. Je me trompe ? Donc à terme, le resultat est pour lui zero moins la fiscalité...
 

GoodbyLenine

Contributeur régulier
De ce que je comprend, l'usufruitier paie pour l'usufruit temporaire, touche les loyers puis perd l'usufruit sans revoir son capital de départ et prix de vente de l'usufruit = ~ rendement locatif * durée de l'usufruit. Je me trompe ? Donc à terme, le resultat est pour lui zero moins la fiscalité...
Tu te trompes. Effectivement, "l'usufruitier paie pour l'usufruit temporaire, touche les loyers puis perd l'usufruit sans revoir son capital". Mais prix de vente usufruit < rendement locatif * durée usufruit. Sinon, il n'y aurait aucun intérêt à acheter de l'usufruit, et personne n'en voudrait (il faut bien financer la "fiscalité", et l'argent investi aujourd'hui doit faire des petits demain, pour s'y retrouver).

Par exemple, dans la simulation de mon post de 2h50, en achetant l'usufruit 10 ans à 35% (du prix de la PP), on espère toucher 5.5%/an (du prix de la PP), et donc au total 55% (du prix de la PP).
Le calcul avec Excell TRI(-35,5.5,5.5*1.025,5.5*1.025^2,5.5*1.025^3,...,5.5*1.025^10) donne un TRI avant fiscalité de 11.3% sur la période.
Un contribuable imposé à 14% sur le revenu (payant aussi 12.3% de prélèvement sociaux) encaissera un loyer net plus faible, et aura un TRI net de 4.8%. Si la CSG ou son TMI augmente (ou si les loyers n'augmentent pas de 2.5%/an comme dans la simulation) ce TRI deviendra vite négatif...

L'usufruitier n'espère aucune plus-value à la revente (il n'a rien à revendre !), contrairement au nue-propriétaire.
 
Dernière modification:

kfc

Contributeur
quelques 10 mois plus tard, certains d'entre vous ont ils pu concrétiser un investissement locatif avec démembrement de propriété ?
qu'est ce que ca donne?
 
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