comment enchaîner sur un 4e investissement ?

titif0u

Contributeur régulier
j'ai un crédit de 450 euros et je vais le louer environ 820HC, j'ai mis 10% de épargne mais même sans ça l'opération généré du CF
 

Jeune_padawan

Contributeur régulier
j'ai un crédit de 450 euros et je vais le louer environ 820HC, j'ai mis 10% de épargne mais même sans ça l'opération généré du CF
Sans indiscrétion, je lis et suis votre fil de discussions, mais dans quelle ville (ou département si vous ne voulez pas donner la ville) faites vous ces investissements ?
 

titif0u

Contributeur régulier
Val de Marne, dans différentes villes entre 3000 et 6000 le m2 (ancien).
J'aimerais me diversifier dans les autres départements... Notamment 77, 93. L'ambition ultime, évidemment, le 75 quand je serais à un stade plus avance.
C'est quoi tes critères pour le choix d'un appartement que tu ne vois pas, est ce que tu privilégies la taille de l'appartement, la disposition, ou tu choisies les appartements les moins chers comme me conseille le vendeur qui prêche pour sa paroisse.
Acheter sur plan permet d'être plus objectif. D'abord, je regarde le prix au m2, la valeur locative ou bien son potentiel de transformation (par ex pour le bien côté plus haut c'est un grand T1 que je peux transformer en 2p)
Oui la taille est importante, la localisation, le potentiel de revente et d'évolution de la ville (Grand Paris par ex). Bref, c'est un ensemble. Mais la bases c'est qu'il génère du CF à la location, le reste c'est du bonus.

Mais pour ça effectivement, je privilégie des appartements à "pb" (moins cher, biscornu, RDC, exposé nord est, sans extérieur ou pkg etx'c) tout en essayant d'avoir un bon emplacement et le mettre en valeur par une belle décoration.
 

dodo1

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Acheter sur plan permet d'être plus objectif.
Mais la bases c'est qu'il génère du CF à la location, le reste c'est du bonus.
Ok, merci pour l'info, effectivement ce n'est pas facile dans le neuf de dégager du CF positif, sur les projets bien situés que j'ai près de chez moi on est plus de l'ordre d'un effort d'épargne de 40 %.
Cela n'empêche pas que cela se vende comme des petits pains.
 

titif0u

Contributeur régulier
Je pense que les gens qui achète chez vous (d'ailleurs, c'est dans quelle ville ? J'imagine dans le sud), c'est pour de la RP.
Si c'est dans une logique d'investissement, il faut regarder soit dans une autre ville proche qui n'est pas ou pas encore, dans l'attention des acquéreurs, ou alors dans la banlieue de votre ville, il a tjr des bons coup à faire à 5/10mi' de centre ville dynamique.

Svt les gens sont prêt à faire 5min de plus pr payer beaucoup moins cher à la location, voir ne vois même pas la différence....
 

titif0u

Contributeur régulier
Le problème étant que j'ai 1 gros crédit consommation qui a été souscrit jusque 2026 pour payer les travaux dans mes biens locatifs.
Le taux est très bas (0.9 %), mais il est assez lourd (environ 400e / mois).

Je me demande donc, quel serait la meilleure stratégie, sachant que j'ai pas mal d'épargne:
- Me servir de cette épargne pour rembourser en anticipation ce qui reste (en 2022 il restera environ 15-20 K) ?
- Garder de l'épargne de côté, quitte à l'investir dans le crédit immo de colocation et tenter un crédit à palier ?
- Tenter un prêt in fine ?
- Faire racheter ce crédit conso en l'intégrant au crédit immo en 2022 ? ce qui le liquiderait mais pourrait "fragiliser" mon dossier aux yeux des banques car considéré comme une opération de restructuration de crédit ? cette dernière option me va bien, et éviterait que je ne dépense toute mon épargne dans le crédit conso ou le crédit immo....

NB je rappel ma question de base.... car bon, j'aime bien répondre aux questions de Dodo mais qlq conseils ou avis ne seraient pas de refus sur mon post initial :D
 

titif0u

Contributeur régulier
Up

NB: les modos, peut on déplacer ce post dans la section "Immobilier locatif" et changer le titre pour qlq chose comme "comment enchaîner sur un 4e investissement ?"

Merci
 
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