comment enchaîner sur un 4e investissement ?

titif0u

Contributeur régulier
Bonjour,

Je commence à anticiper ma plus grosse opération immobilière, la quatrième (plutôt la 3e et demi car avec le Coronavirus mon 3e bien en VEFA a pris du retard, pareil pour le financement qui reste incertain...).
Comme les 2e et 3e appartements sont en VEFA, je vais attendre un peu et ne lancer la quatrième que dans un à deux ans (2022), histoire d'avoir reconstituer un peu d'épargne et qu'entre temps ils soient livrés, loués, et crache du flouz :money_mouth:

Mes 3 appartements sont les suivants: 2 studios dans le giron des premiers métros du Grand Paris Express, et un T2.
Pour le 4e, j'aimerais partir sur une petite colocation de 2, voir 3, chambres.

Le problème étant que j'ai 1 gros crédit consommation qui a été souscrit jusque 2026 pour payer les travaux dans mes biens locatifs.
Le taux est très bas (0.9 %), mais il est assez lourd (environ 400e / mois).

Je me demande donc, quel serait la meilleure stratégie, sachant que j'ai pas mal d'épargne:
- Me servir de cette épargne pour rembourser en anticipation ce qui reste (en 2022 il restera environ 15-20 K) ?
- Garder de l'épargne de côté, quitte à l'investir dans le crédit immo de colocation et tenter un crédit à palier ?
- Tenter un prêt in fine ?
- Faire racheter ce crédit conso en l'intégrant au crédit immo en 2022 ? ce qui le liquiderait mais pourrait "fragiliser" mon dossier aux yeux des banques car considéré comme une opération de restructuration de crédit ? cette dernière option me va bien, et éviterait que je ne dépense toute mon épargne dans le crédit conso ou le crédit immo....

==> la question du titre est par rapport à la durée restante du crédit consommation: si je rembourse en anticipation qlq années sans le solder completement, et qu'il me reste quelques mois ( entre 4 et 10 mois par ex) de remboursement, sera t il pris en compte au moment de faire une demande de crédit immo ?

Information:

en calcul d'endettement classique, (sans différentiel, donc) je suis à environ 27%

En 2022 la situation sera la suivante:

Loyer CC 1er et 2e bien: 1600 euros
1er Crédit immo: 300e / mois (fn en 2043)
2er crédit étudiant: 450 / mois (fin 2032)
3e crédit conso: 420 / mois (fin 2026)

Salaire: euh sans trop de difficulté je serais dans les 1800-2000 net, fonctionnaire ou CDI de la fonction publique
Statu: locataire à 235e / mois ou propriétaire avec une mensualité équivalente sur 20 ans (j'ai signé une opération en PSLA où je peux rester qlq temps locataire qlq années avec un loyer modique en IDF ou acheté dès 2023-2024 (selon date de livraison..) si je le souhaite)

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Désolée si mes posts sont toujours confus xd, pas facile de se projeter dans quelques mois surtout avec le contexte actuel, mais les chiffres donnés sont très proches de ce que sera ma situation dans quelques mois.
Dites-moi s'il vous manque des informations.
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
==> la question du titre est par rapport à la durée restante du crédit consommation: si je rembourse en anticipation qlq années sans le solder completement, et qu'il me reste quelques mois ( entre 4 et 10 mois par ex) de remboursement, sera t il pris en compte au moment de faire une demande de crédit immo ?
Bonjour,

en règle générale s'il reste 3 à 4 mois de durée sur un crédit conso celui ci n'est pas compté dans l'endettement
si la durée est plus longue et inférieure à 1 an c'est le cumul des mensualités restantes qui entre dans les charges annuelles pour calculer le taux d'endettement.
Cdt
 

dodo1

Contributeur régulier
Bonjour,

Je commence à anticiper ma plus grosse opération immobilière, la quatrième (plutôt la 3e et demi car avec le Coronavirus mon 3e bien en VEFA a pris du retard, pareil pour le financement qui reste incertain...).
Comme les 2e et 3e appartements sont en VEFA, je vais attendre un peu et ne lancer la quatrième que dans un à deux ans (2022), histoire d'avoir reconstituer un peu d'épargne et qu'entre temps ils soient livrés, loués, et crache du flouz :money_mouth:
Je viens de voir un programme sympa en VEFA, je suis surpris, le programme ne sera commercialisé que semaine prochaine que certains lots sont déjà réservé.
Je pensais qu'avec le convid cela se vendrait moins bien.
Tu trouves ton compte en achetant en VEFA, car les prix sont salés ?
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
en calcul d'endettement classique, (sans différentiel, donc) je suis à environ 27%

En 2022 la situation sera la suivante:

Loyer CC 1er et 2e bien: 1600 euros
1er Crédit immo: 300e / mois (fn en 2043)
2er crédit étudiant: 450 / mois (fin 2032)
3e crédit conso: 420 / mois (fin 2026)

Salaire: euh sans trop de difficulté je serais dans les 1800-2000 net, fonctionnaire ou CDI de la fonction publique
Statu: locataire à 235e / mois ou propriétaire avec une mensualité équivalente
calcul endettement selon les normes HCSF (attention la note du 02 août prévoit de pondérer les loyers)

1600 € de loyer x 80% = 1280 €
crédits: 300 + 450 + 420 = 1170 € + loyer 235 € = 1405 €

salaire 2.000 € + loyers pondérés 1280 € = 3280

1405 / 3280 = 42.83 %
ce n'est qu'en supprimant le prêt conso ( 420 €) que l'on redescend à 30 %

mais si l'on fait une nouvelle opération immobilière par exemple 1200 € de loyers et 500 € de mensualité
on pondère les loyers à 80 % donc 960 €
les revenus sont alors de 4240 € et les charges de 1485 € (en supposant que l'on ai fait disparaitre le crédit conso de 420 €) et le taux d'endettement est de................35 %
maintenant il faut voir si avec une mensualité de 500 € on peut financer un projet qui rapporte 1200 € de loyer....

pour info certaines banques pondèrent d'office les loyers à 70% et non 80 %

Cdt
 

titif0u

Contributeur régulier
Bonjour Baboune,

Merci de ton retour. Je ne sais plus comment j'avais calculé cela mais j'avais du retirer le prêt conso en supposant que je l'aurais soldé / j'ai la capacité de le faire.
Je pondère les loyers à 70% (même si ça m'arrive d'essayer 80).


Pour la collocation, ce sont les chiffres que je me fixe environ. Jessiae de faire du 60/40 sur mes investissement. Dans mes calculs, Je suis plutôt à 600/650 euros de mensualité et 1200 de loyer. Après si je fais trois chambres dans la ville visee, ne serais plus à 1500/1600 loyer et 750e de crédit.... C'est plus facile mais plus de gestion.
Ça c'est en injectant un minimum d'apport dans l'opération... et quels seront les prix dans deux ans..?

Je ne sais tjr pas si je solde ce crédit ou le laisse courir vu le faible taux..
 

titif0u

Contributeur régulier
Tu trouves ton compte en achetant en VEFA, car les prix sont salés ?
Oui. Déjà, il y a des bonnes affaires partout, même en VEFA (même si elles restent bien plus rare). J'ai acheté dans un coin que je maîtrise parfaitement. Ensuite, il y a qlq avantages (FDN réduit, etc). Enfin, je diversifie. Sachant que mon premier bien, même s'il tourne bien et est très rentable, a été réalisé avec bcp bcp de travaux et nécessite tjr ajd qlq entretien réguliers.
Sachant qu'au départ je ne jurais que par lancien.... Mais le terrain à tjr raison

Le financement qui reste "incertain" m'inquiète un peu .....
C'est le bien en PSLA, l'achat est donc "facultatif" pour ma RP. Ça dépendra de si je Peux me l'acheter et surtout si je Veux. sinon, je resterais en location. Rien de dramatique... :)
 

moietmoi

Top contributeur
Je viens de voir un programme sympa en VEFA, je suis surpris, le programme ne sera commercialisé que semaine prochaine que certains lots sont déjà réservé.
Je pensais qu'avec le covid cela se vendrait moins bien.
les VEFA en général se vendent par au moins 2 canaux de distributions, la vente directe sur place en"algeco" et la vente indirecte par des cgp,et des vendeurs itinérants,;(vente assise, vente debout) chacun de ces réseaux a des réserves dans son "pipeline" de ventes et se tient prèt, lors de la pré-commercialisation à faire signer ses clients;
Par ailleurs souvent les municipalités, pour donner le permis de construire, demandent au promoteur de réserver des lots pour des organismes institutionnels;(ce qui fait monter les prix publics)
Ce qui fait que la vente publique débute avec un certain nombre de lots déjà vendus....( en tout cas, déjà signés en réservation ) donc non accessibles;
 

dodo1

Contributeur régulier
Oui. Déjà, il y a des bonnes affaires partout, même en VEFA (même si elles restent bien plus rare). J'ai acheté dans un coin que je maîtrise parfaitement. Ensuite, il y a qlq avantages (FDN réduit, etc). Enfin, je diversifie. Sachant que mon premier bien, même s'il tourne bien et est très rentable, a été réalisé avec bcp bcp de travaux et nécessite tjr ajd qlq entretien réguliers.
Sachant qu'au départ je ne jurais que par lancien.... Mais le terrain à tjr raison
C'est quoi tes critères pour le choix d'un appartement que tu ne vois pas, est ce que tu privilégies la taille de l'appartement, la disposition, ou tu choisies les appartements les moins chers comme me conseille le vendeur qui prêche pour sa paroisse.
 

dodo1

Contributeur régulier
Bonjour,

Je commence à anticiper ma plus grosse opération immobilière, la quatrième (plutôt la 3e et demi car avec le Coronavirus mon 3e bien en VEFA a pris du retard, pareil pour le financement qui reste incertain...).
Comme les 2e et 3e appartements sont en VEFA, je vais attendre un peu et ne lancer la quatrième que dans un à deux ans (2022), histoire d'avoir reconstituer un peu d'épargne et qu'entre temps ils soient livrés, loués, et crache du flouz :money_mouth:
Quand tu investis dans un appartement en VEFA, je suppose que tu dois avoir un effort d'épargne important.
 
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