Choix SCI à l'IR - SCI à l'IS

arnaudmuller34

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Bonjour,

J’ai besoin de conseils pour la création d’une SCI. J’ai 45 ans, pacsé et 2 enfants. Nos revenus d’activité sont d’environ 75 K€ et nos revenus fonciers imposables sont de 14000€. TMI : 30%

Je vais signer un compromis de vente pour l’achat d’un immeuble (2 appartements) pour 135K€. Frais agence : 6 K€ - FN estimé : 12K€ - création SCI : 1k€ - cout emprunt 1ère année : 3k€. Loyers estimés : 1000€/mois sachant que nous ne toucherons les loyers qu’à partir de mai ou juin 2020.

Prêt envisagé de 150 K€ (environ 750€ de mensualité sur 20 ans)

Questions :

  • A priori, il parait plus judicieux de créer au départ une SCI à L’IR (pour faire du déficit foncier sur nos autres revenus fonciers) et en deuxième année, passer en SCI à l’IS. Est-ce possible ? Quels sont les coûts ?
Merci d’avance pour votre aide,

Arnaud
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
  • A priori, il parait plus judicieux de créer au départ une SCI à L’IR (pour faire du déficit foncier sur nos autres revenus fonciers) et en deuxième année, passer en SCI à l’IS. Est-ce possible ? Quels sont les coûts ?
de mon point de vue oui.

pour plusieurs raisons . d'une part il est facile de changer l'option fiscale de l'IR à l'IS . l'inverse est bein plus encadré et compliqué .
d'autre part si l'IS présente l'avantage de pouvoir amortir le bien et donc d'avoir une fiscalité plus douce , la sortie par la ventre du bien se trouve etre catastrophique au niveau de l'imposition lorsque le bien a été totalement amorti
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour ,
je ne suis pas sûr que vous dégagiez un fort déficit foncier; les frais d'agence ne sont pas déductibles, ni la majeure partie des "frais de notaires" que cela soit en nom propre ou en sci (ir);
en gros 7*1000=7000 de loyer; en charge: 3000 d'intérêts, 2500 notaire( il faudrait voir le calcul exact), reste le pro rata de taxe foncière , les frais de gestion et assurance loyer ;concernant les frais de constitution de sci je ne sais plus, mais cela n'est pas nécéssaire à la location donc sans doute non déductible,
bref , à moins que vous n'ayez des travaux, je ne vois pas de déficit grandiose...
 

jmi12

Contributeur régulier
D’accord avec les précisions de moietmoi.

Dans la mesure où vos revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu, les frais d’acquisition des appartements (frais d’agence, frais de notaire hormis les frais notariés éventuels afférents aux emprunts : prise d’hypothèque ou privilège de prêteurs de deniers) ne seront pas déductibles. Idem pour les frais de création d’une SCI.

Au vu des chiffres communiqués, il sera donc difficile, avec l’achat projeté, de générer des déficits imputables sur les revenus fonciers actuels.

La seule façon de créer du déficit serait de passer par la SCI soumise à l’IS, société qui serait imposée personnellement et ne permettrait donc pas l’imputation sur les revenus fonciers ou le revenu global.

Comme évoqué par Buffetophile, la SCI soumise à l’IS permettrait d’amortir le bien immobilier (hors valeur du terrain) et de déduire les frais notariés, les frais d’agence et les frais de constitution de la société. Outre le fait d’augmenter les possibilités de déduction des charges, le montage présente certains avantages, notamment celui de soumettre les bénéfices éventuels de la société à un taux réduit de 15%, dans la limite de 38120 € et de choisir, en période bénéficiaire, de distribuer les résultats ou de les mettre en réserve et ainsi de piloter en partie l’imposition à l’impôt sur le revenu des associés, dans la catégorie des revenus distribués.

L’inconvénient majeur est, comme cela a été dit, de générer, en contrepartie de la déduction des amortissements, une plus-value professionnelle pouvant être importante, lors de la cession, notamment si l’immeuble se valorise.
 

arnaudmuller34

Nouveau membre
de mon point de vue oui.

pour plusieurs raisons . d'une part il est facile de changer l'option fiscale de l'IR à l'IS . l'inverse est bein plus encadré et compliqué .
d'autre part si l'IS présente l'avantage de pouvoir amortir le bien et donc d'avoir une fiscalité plus douce , la sortie par la ventre du bien se trouve etre catastrophique au niveau de l'imposition lorsque le bien a été totalement amorti
de mon point de vue oui.

pour plusieurs raisons . d'une part il est facile de changer l'option fiscale de l'IR à l'IS . l'inverse est bein plus encadré et compliqué .
d'autre part si l'IS présente l'avantage de pouvoir amortir le bien et donc d'avoir une fiscalité plus douce , la sortie par la ventre du bien se trouve etre catastrophique au niveau de l'imposition lorsque le bien a été totalement amorti
merci
 
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