Choix SCI à l'IR - SCI à l'IS

arnaudmuller34

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Bonjour,

J’ai besoin de conseils pour la création d’une SCI. J’ai 45 ans, pacsé et 2 enfants. Nos revenus d’activité sont d’environ 75 K€ et nos revenus fonciers imposables sont de 14000€. TMI : 30%

Je vais signer un compromis de vente pour l’achat d’un immeuble (2 appartements) pour 135K€. Frais agence : 6 K€ - FN estimé : 12K€ - création SCI : 1k€ - cout emprunt 1ère année : 3k€. Loyers estimés : 1000€/mois sachant que nous ne toucherons les loyers qu’à partir de mai ou juin 2020.

Prêt envisagé de 150 K€ (environ 750€ de mensualité sur 20 ans)

Questions :

  • A priori, il parait plus judicieux de créer au départ une SCI à L’IR (pour faire du déficit foncier sur nos autres revenus fonciers) et en deuxième année, passer en SCI à l’IS. Est-ce possible ? Quels sont les coûts ?
Merci d’avance pour votre aide,

Arnaud
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
  • A priori, il parait plus judicieux de créer au départ une SCI à L’IR (pour faire du déficit foncier sur nos autres revenus fonciers) et en deuxième année, passer en SCI à l’IS. Est-ce possible ? Quels sont les coûts ?
de mon point de vue oui.

pour plusieurs raisons . d'une part il est facile de changer l'option fiscale de l'IR à l'IS . l'inverse est bein plus encadré et compliqué .
d'autre part si l'IS présente l'avantage de pouvoir amortir le bien et donc d'avoir une fiscalité plus douce , la sortie par la ventre du bien se trouve etre catastrophique au niveau de l'imposition lorsque le bien a été totalement amorti
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour ,
je ne suis pas sûr que vous dégagiez un fort déficit foncier; les frais d'agence ne sont pas déductibles, ni la majeure partie des "frais de notaires" que cela soit en nom propre ou en sci (ir);
en gros 7*1000=7000 de loyer; en charge: 3000 d'intérêts, 2500 notaire( il faudrait voir le calcul exact), reste le pro rata de taxe foncière , les frais de gestion et assurance loyer ;concernant les frais de constitution de sci je ne sais plus, mais cela n'est pas nécéssaire à la location donc sans doute non déductible,
bref , à moins que vous n'ayez des travaux, je ne vois pas de déficit grandiose...
 

jmi12

Contributeur régulier
D’accord avec les précisions de moietmoi.

Dans la mesure où vos revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu, les frais d’acquisition des appartements (frais d’agence, frais de notaire hormis les frais notariés éventuels afférents aux emprunts : prise d’hypothèque ou privilège de prêteurs de deniers) ne seront pas déductibles. Idem pour les frais de création d’une SCI.

Au vu des chiffres communiqués, il sera donc difficile, avec l’achat projeté, de générer des déficits imputables sur les revenus fonciers actuels.

La seule façon de créer du déficit serait de passer par la SCI soumise à l’IS, société qui serait imposée personnellement et ne permettrait donc pas l’imputation sur les revenus fonciers ou le revenu global.

Comme évoqué par Buffetophile, la SCI soumise à l’IS permettrait d’amortir le bien immobilier (hors valeur du terrain) et de déduire les frais notariés, les frais d’agence et les frais de constitution de la société. Outre le fait d’augmenter les possibilités de déduction des charges, le montage présente certains avantages, notamment celui de soumettre les bénéfices éventuels de la société à un taux réduit de 15%, dans la limite de 38120 € et de choisir, en période bénéficiaire, de distribuer les résultats ou de les mettre en réserve et ainsi de piloter en partie l’imposition à l’impôt sur le revenu des associés, dans la catégorie des revenus distribués.

L’inconvénient majeur est, comme cela a été dit, de générer, en contrepartie de la déduction des amortissements, une plus-value professionnelle pouvant être importante, lors de la cession, notamment si l’immeuble se valorise.
 

arnaudmuller34

Nouveau membre
de mon point de vue oui.

pour plusieurs raisons . d'une part il est facile de changer l'option fiscale de l'IR à l'IS . l'inverse est bein plus encadré et compliqué .
d'autre part si l'IS présente l'avantage de pouvoir amortir le bien et donc d'avoir une fiscalité plus douce , la sortie par la ventre du bien se trouve etre catastrophique au niveau de l'imposition lorsque le bien a été totalement amorti
de mon point de vue oui.

pour plusieurs raisons . d'une part il est facile de changer l'option fiscale de l'IR à l'IS . l'inverse est bein plus encadré et compliqué .
d'autre part si l'IS présente l'avantage de pouvoir amortir le bien et donc d'avoir une fiscalité plus douce , la sortie par la ventre du bien se trouve etre catastrophique au niveau de l'imposition lorsque le bien a été totalement amorti
merci
 

Bigbisous

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onjour,

Nous sommes deux associés. Nous détenons un immeuble acheté 225ke en 2013 sur lequel nous avons fait 90k€ de travaux. Nous avons profité du déficit foncier pendant 5 ans et nous envisageons le passage à l'IS pour éviter l'IR+PS compte tenu de nos TMI respectives. L'immeuble est à ce jour valorisé à 400ke.
Quelle sera l'impact fiscal de ce changement? La plus value imposable sera celle des particuliers sur 175ke?
Peut-on minorer la valorisation de l'immeuble en l'inscrivant à 225ke dans la déclaration à l'IS pour éviter la PV ?
Je vous remercie par avance.
 

jmi12

Contributeur régulier
onjour,

Nous sommes deux associés. Nous détenons un immeuble acheté 225ke en 2013 sur lequel nous avons fait 90k€ de travaux. Nous avons profité du déficit foncier pendant 5 ans et nous envisageons le passage à l'IS pour éviter l'IR+PS compte tenu de nos TMI respectives. L'immeuble est à ce jour valorisé à 400ke.
Quelle sera l'impact fiscal de ce changement?
L’option pour l’imposition d’une SCI à l’IS emporte cessation d’entreprise au sens de l’article 202 ter du CGI et imposition immédiate des revenus et des plus-values non encore imposés à la date du changement de régime, y compris ceux qui proviennent des produits acquis et non encore perçus ainsi que des plus-values latentes incluses dans le patrimoine ou l'actif social.

L’option doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel l'entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l'impôt sur les sociétés. (article 239 du CGI).

Pour permettre aux services fiscaux d’assurer l’imposition immédiate, la SCI doit produire la déclaration n° 2072 de l’exercice clos à la date du changement de régime fiscal et le bilan d’ouverture du 1er exercice soumis au régime de l’IS, dans les 60 jours dudit changement . Après assujettissement à l’IS, les résultats sociaux seront déterminés dans les conditions de droit commun des BIC, soit selon le régime des créances acquises et des dépenses engagées, indépendamment des dates d’encaissement ou de décaissement. Le résultat social du dernier exercice imposé sous le régime de l’IR doit donc être déterminé sur la base d’une comptabilité d’engagement (intégration des loyers courus non échus et des dettes certaines non encore payées).
La plus value imposable sera celle des particuliers sur 175ke?
Peut-on minorer la valorisation de l'immeuble en l'inscrivant à 225ke dans la déclaration à l'IS pour éviter la PV ?
Je vous remercie par avance.
Pour les plus-values latentes constatées à la date du changement de régime, 2 options sont ouvertes :

-La première consiste à imposer immédiatement la plus-value latente sous le régime des plus-values des particuliers. Cette option permet, en contrepartie de l’imposition immédiate, d’amortir, en matière d’IS, sur la base des valeurs réévaluées à la date du changement de régime

-la deuxième consiste en un sursis d’imposition de la plus-value latente, dans la mesure où sont repris dans le bilan d’ouverture du 1er exercice soumis à l’IS, les valeurs d’actif d'origine et, d'autre part, les amortissements et provisions y afférents qui auraient été admis en déduction si la société avait été soumise à l'impôt sur les sociétés depuis sa création. Dans cette option, l’imposition de la plus-value latente est donc reportée, de fait, à la date de cession des biens par la SCI.

L’option proposée de maintenir la valorisation de l’immeuble à 225 K€ ne correspond pas aux seules possibilités offertes par la loi fiscale qui sont celles mentionnées ci-avant. Elle pourrait se rapprocher de l’option 2, mais en imputant les amortissements théoriques calculés de 2013 à la date de passage en régime IS.
 

moietmoi

Top contributeur
Nous avons profité du déficit foncier pendant 5 ans et nous envisageons le passage à l'IS
Bonjour,
question à @jmi12 : le passage ir/is d'une sci, avec la continuité effective de la location du bien, est il considéré fiscalement comme un arrêt de la location;
( je fais un parallèle avec le passage de la location nue à la location meublée qui est assimilé par les impôts concernant la règle de l'imputation des déficits fonciers sur le revenu général, à une rupture de location)

nous envisageons le passage à l'IS pour éviter l'IR+PS
Certes l'imposition des bénéfices sera plus faible, mais souvent il est difficile de "sortir" à bon compte le disponible en trésorerie; chaque cas est spécifique(compte courant d'associé, bénéfice ou déficit..)
 

jmi12

Contributeur régulier
Bonjour,
question à @jmi12 : le passage ir/is d'une sci, avec la continuité effective de la location du bien, est il considéré fiscalement comme un arrêt de la location;
( je fais un parallèle avec le passage de la location nue à la location meublée qui est assimilé par les impôts concernant la règle de l'imputation des déficits fonciers sur le revenu général, à une rupture de location)
Je pensais avoir répondu. Pour plus de précisions, je te renvoie au BOI-IS-CHAMP-40-20190710 , n° 290 précisément.
Le changement de régime fiscal emporte bien les conséquences d'une cessation d'entreprise, sans qu'il y ait arrêt de la location. Cela se comprend, puisque les régimes d'imposition IR et IS sont totalement différents, à tous égards.
 
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