Choix d’investissement compte démembré

[Syllai]

Bonjour,
je viens de vendre une maison dont je suis propriétaire mais dont ma mère est usufruitière jusqu’à son décès. Pour réunir les 2 montants de la vente (300€ au total) et procéder à un placement, on nous conseille de constituer un compte décembré car ma mère veut que l’équivalent de son usufruit devienne ma propriété à son décès.
Nous envisageons d’investir dans un LMNP EPHAD, car le placement est déductible d’impôt pendant 22 ans et c’est paraît-il le plus rentable des LMNP (versus résidences seniors ou étudiantes). Nous savons que c’est ma mère qui recevra les loyers ! Quand je dis nous, cela inclut ma mère et moi 😊
Nous n’avons pas envie de nous embêter avec des déclarations de capitaux mobiliers et la formule LMNP paraît l’une des plus simples et moins contraignantes !
D’après vous, serait-ce une bonne option ?
Merci

 

[Buffeto]

Nous envisageons d’investir dans un LMNP EPHAD, car le placement est déductible d’impôt pendant 22 ans

déductible d'impot ? qu'entends tu par cette expression peu classique ?

 

[Syllai]

Les loyers ne sont pas imposables pendant 22 ans m’a-t-on dit !

 

[Buffeto]

Les loyers ne sont pas imposables pendant 22 ans m’a-t-on dit !

c'est un peu plus compliqué que ça ......

les revenus de LMNP sont des BIC avec la fiscalité BIC . donc les revenus voient leur base imposable largement minorée grace à l'amortissement comptable du bien ...
ce qui ne signifie aucunement pas imposables ...mais faible imposition .....

par contre sur la durée du crédit les intérêts déductibles sont moins importants et les loyers augmentent grâce à l'indexation IRL ce qui fait que l'imposition augmente quand même progressivement ....

DONC imposition bien moindre que la location nue grâce à l'amortissement fiscal mais imposition quand meme ...

 

[moietmoi]

je viens de vendre une maison dont je suis propriétaire mais dont ma mère est usufruitière jusqu’à son décès

on nous conseille de constituer un compte décembré car ma mère veut que l’équivalent de son usufruit devienne ma propriété à son décès.

lors de la vente d'un bien démembré, il y a au moins 2 solutions:
chacun récupère sa part en fonction de l 'age de l'usufruitier
l'agent est réinvesti dans un bien qui lui même sera démembré au pro rata;
en attendant, on peut faire un compte démembré, avec une convention de démembrement;

Nous n’avons pas envie de nous embêter avec des déclarations de capitaux mobiliers et la formule LMNP paraît l’une des plus simples et moins contraignantes !

tu peux tout donner à une association; c'est simple et pas encombrant;

en lmnp, c'est encore plus compliqué que la capitaux mobiliers, il faut un comptable et la déclaration qu'il fait tient sur 8 à 20 pages..... et tu en es responsable;
Par ailleurs un lmnp démembré est encore plus complexe.
pour te donner une idée, voilà ce qu'en dit un comptable:
L’usufruitier, qui perçoit les revenus du bien immobilier n’est plus titulaire que d’un droit d’occupation ou d’un droit au revenu et n’est plus le véritable propriétaire. A ce titre, il ne peut plus amortir la pleine propriété du bien, mais pourra, en revanche, amortir la valeur de l’usufruit viager (point confirmé par l’Arrêt n° 419912 du 24 avril 2019 du Conseil d’Etat). Il est également possible de déterminer une durée d’amortissement, soit égale à la durée du démembrement en cas d’opération à durée déterminée, soit calculée selon les données statistiques d’espérance de vie de l’INSEE quand le démembrement est viager.

Dans ce contexte, la valeur d’usufruit étant inférieure à la valeur globale de l’immeuble, le résultat de son activité pourra devenir, en fonction des cas, nettement bénéficiaire. L’avantage du régime réel simplifié sur le régime micro ne sera alors plus systématique. En effet, dans ce cas particulier, le régime micro BIC qui accorde un abattement de 50% sur les revenus de la location meublée peut s’avérer être un meilleur choix fiscal car le démembrement n’a aucune incidence sur le taux de l’abattement.

je ne prendrais pas la question sous cette forme;
Pour tout placement, avant tout il faut définir ses objectifs( sécurité, rendement..) et regarder sa propre situation (revenu, patrimoine, impôts)

 

[Syllai]

Je ne suis pas philanthrope au point de tout refiler à une association, d’autant que j’ai des enfants . Je ne veux pas payer plus d’impôts. Je souhaiterais pouvoir constituer un complément de retraite et nous allons effectivement signer une convention de démembrement.
La solution du LMNP paraît donc bien compliquée. Je ne sais vraiment plus vers quoi nous orienter !

 

[moietmoi]

Je ne veux pas payer plus d’impôts.

C'est sans doute un voeu partager par beaucoup.
Cependant, placer un capital sans payer d'impôts n'est pas très réaliste.
La solution du lmnp que tu évoques ( mais pas en version délégation gérée ) , donc de l'immobilier loué meublé est une méthode qui diminue effectivement ( les lois changeront cela bientôt,je pense) l'impôt
Cependant je ne choisirais pas le lmnp géré tel que décrit.
Il faudrait voir avec un avocat fiscaliste si il existe une différence entre un lmnp acheté avec un compte démembré et un démembrement de lmnp.
Autrement les assurances vie , peuvent aussi optimiser l'impôt.

 

[Syllai]

Merci beaucoup pour ces conseils et le temps pris ! On va réfléchir à tout ça 😉
Bon dimanche