Cherche avis éclairé sur mon dossier Robien

jeanber

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Bonjour
Je viens de signer un contrat préliminaire pour un « De Robien » livrable au 4ième trimestre 2007.
J’ai essayé de poser toutes les questions auxquelles j’ai pensé et je cherche maintenant à savoir s’il y a un « piège » ou si je peux avoir de mauvaises surprises par rapport à ce qui m’est annoncé.
Voici les données :
Ma situation :
Revenus fiscal 2004 : 26925
Nb de part : 1
Impôts sur revenus 2004 : 5135

Opération :
Maison individuelle T4 81 m² + garage
Financement : 175000 (inclus frais de notaire et d’hypothèque) - Apport : 0
Statut du loueur nu non profesionnel
Amortissement : 8% par an pendant 5 ans puis 2.5% par an pendant 4 ans
Abattement forfaitaire : 6% - Déduction des impôts : 100% - Déduction des charges : 100%
Loyer mensuel garanti : 613 euros (Indexation: 1.5% par an)
Assurance garantie du revenu : 4.5% (carence et vacance locative/loyers impayés/dégradations immobilières/recours juridique)
Assurance Garantie de revente : 1.5%
Assurance décès invalidité : 2 euros/10000
Gestion : 9.568% (incluant la taxe foncière)
Taux d’intérêt du crédit : 3.4%
Durée : 25 ans (dont différé d’amortissement d’1 an)

On m’annonce :
Epargne mensuelle lissée : 174 euros
Economie d’impôts : 21780 euros
TRE de 16.82% pour une valeur de cession minimum garantie de 175000 (capital restant dû de 131615 euros et capital constitué de 43385 euros)

Cela parait intéressant : ou est la faille ? Quelles questions dois-je encore poser ? En quoi la loi de finance 2006 peut-elle changer ces données ?
Merci de votre aide
 

kicou

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Bonjour,

Je suis également en pleine étude de robien en ce moment et en gros
ce que j'ai compris, en 2007, on payera moins d'impots.

Ex : Pour toi (attention je suis pas un pro !! :) tu payais 5135 euros d'impots
aujourd'hui et demain avec le futur projet de loi tu payerais 4963 euros.
Donc déja l'etat baisse tes impots, ensuite avec la fiscalité du jour
ton economie d'impots est plus grande que avec la fiscalité de demain.
En gros ce que l'état fait, c diminuer l'impots des gens qui ne font pas
de desficalisation. Donc ton economie d'impots la premiere année passerait
de 3264 à 2974 euros. Ce delta serait pour que le concept marche
à remettre dans en plus de ton economie d'epargne en gros 30 à 40 euros
par mois. Bon je ne pense pas que cela soit trop un probleme. Pour mon
cas la fiscalité change bcp de chose car je suis dans une tranche inférieure
ce qui fait que mon impot devrait baisser de environ 1000 euros par an
pas comme toi de 300 euros.

Concernant la "faille" la les pros comme Babar ou LRK l'explique un peu
partout sur le forum, c un bien immobilier que tu achetes donc c pas
un compte ou tu verses simplement, c tout le soucis c que faut le louer
et vouloir acheter un bien immobilier bien situé etc etc etc ...
1 part, ca risque du bouger ou pas ??? Ca peu jouer bcp...

Bref la, je laisse la place à des gens bcp plus competent que moi pour
analyser si le bien est bon ou pas. Par contre, au vue des conseils de
Babar, tes charges sont effectivement "légéres".

En esperant que ca t'aide.
 

Babar

Contributeur régulier
Bonjour à Kikou en passant

Divers points à éclaircir :
A 3,4% sur 25 ans vous êtes en taux variable, qui sans nul doute partira à la hausse ; conséquence : ou les remboursements mensuels augmenteront, ou la durée du prêt augmentera et dans ce cas quand vous vendrez le capital restant du sera plus important que prévu ; pour être cohérent il vaut mieux partir sur la base de 3,9 voire 4%.
Dans votre étude le coût de gestion de 8% ht (9,568% ttc) ne comprend pas la taxe foncière qu’on ne connaît exactement que quand on la reçoit, mais qu’on peut estimer à environ un mois de loyer. Enfin sachez que la garantie revente n’est qu’une accroche commerciale ; je n’ai jamais vu de garantie de revente parfaite : ou la garantie ne joue qu’en cas de décès, perte d’emploi, etc…, ou elle comprend de nombreux cas d’exclusion (changement dans l’économie nationale, passage d’une route, voie ferrée, etc…- ce sont les petites lignes du contrat) ou la garantie est limité aux capacités d’un fond alimenté par vos 1,5% : plus d’argent dans le fond, plus de garantie !
La « garantie » que vous devez prendre repose sur une réflexion sur le bien-fondé de la localisation de ce qu’on vous propose.
Sur la base de votre situation familiale actuelle, et compte tenu des charges réelles que vous aurez à supporter, comptez une participation moyenne sur les 9 premières années de 300 € par mois, plus si votre situation change. Songez aussi à l’importance qu’aura cet engagement pour la banque.
Enfin, si vous voulez y aller, demandez à avoir tous les documents avant délai de rétractation :
Contrat de réservation
Mandat de gestion
Contrat de garanties locatives
Et lisez tout attentivement.
 
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