CENSI BOUVARD OU LMNP Classique : quelle différence?

MARINO66

Membre
Bonjour à tous,
Mon mari et moi avons opté en 2017 pour le choix d'un investissement locatif dans le cadre du dispositif censi Bouvard. Acquisition (résidence seniors avec bail commercial) sur VEFA. Au passage le bien n'est toujours pas livré. Le constructeur nous annonce une livraison pour fin mars..... Le délai prévu était le 1er trimestre 2019 (entreprise défaillante, découverte de canalisation, et...COVID... : sont les raisons du report de livraison. Bref nous nous impatientons pour les raisons suivantes :
- Nous avons financé cet investissement par un emprunt d'une durée de 20 ans. Par conséquent nous remboursons chaque mois les mensualités alors que le bien n'est toujours pas livré.
Notre question est la suivante : nous devons décider (demande du cabinet comptable), avant la livraison, du choix du dispositif final : soit CENSI BOUVARD (prévu initialement) ou LMNP. Cependant j'avoue que je suis novice dans ce domaine (j'ai honte devant tous les personnes expérimentées qui interviennent dans ces forums toujours très constructifs).
Notre situation est la suivante : nous sommes tous deux actifs et notre impôt sur le revenu s'élève à environ 4000 € /an. Le plan de financement de cette opération nous présente pour notre budget un déficit d'environ 443 € (remboursement emprunt) pendant 9 ans puis de 600 € jusqu'à la fin de l'emprunt. Avec le dispositif CENSI BOUVARD les réductions d'impôt annoncées sont de l'ordre de 2360 € annuel.L'avantage fiscal était l'objectif premier de cette opération. Par rapport à ces éléments est ce que le dispositiof LMNP Classique serait plus avantageux ou pas ? Quelles sont les contraintes par rapport au censi Bouvard ?
Puis un élément important est à prendre en considération : la mise en retraite de mon mari dans 6 ans donc baisse de revenu forcément.
Quelqu'un peut il m'aiguiller ? me conseiller ou simplement m'expliquer clairement la différence entre ces deux dispositifs
Par ailleurs les réductions d'impôts sont elles cumulables avec d'autres réductions.
Je ne sais pas si je suis assez claire.
Merci d'avance pour vos éléments de réponse.
 

Farrek

Contributeur
Le dispositif Censi Bouvard est une réduction d'impôt en contre partie de votre obligation de louer durant 9 ans votre bien à compter du mois suivant son achèvement.
Il est réservé à certains types de biens (résidence senior par exemple comme dans votre cas).

Si vous ne respectez pas l'engagement initial, vous risquez un redressement fiscal ayant pour base la reprise de la réduction d'impôt ainsi obtenue à tort. Vous voulez vendre au bout de 5 ans ? C'est le risque du contrôle fiscal. Vous voulez passer à de la location nue ? Idem.
Il s'agit donc d'une location meublée visant la défiscalisation.

La LMNP c'est tout simplement de la location meublée dont le but n'est pas forcément de défiscaliser et qui n'ouvre pas (en dehors du Censi Bouvard) à une réduction d'impôt.
Vous voulez vendre au bout de 5 ans ? Vous pouvez. Vous voulez passer à de la location nue ? Vous pouvez.

La question à vous poser (bien qu'il fallait le faire avant de vous lancer) c'est : quel est le but recherché par cet investissement ? De là, il en découle le choix.

Concernant le cumul avec d'autres réductions d'impôt, il faut être plus précis. Il peut être cumuler avec un Pinel par exemple si c'est ça la question.
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
Dans votre situation
Vous avez le choix:
-LMNP censi bouvard au microbic, ( les comptables ne savent pas tous que la loi a changé et permet de faire du LMNP soumise à TVA en microbic) ca ne le arrange pas , car on se passe d'eux....
-LMNP avec l'option censi Bouvard au reel .
-Ou LMNP réel classique.
L'avantage du LMNP classique réside dans l'amortissement de la valeur du bien immobilier .uniquement le bien.
Mais même au réel, le LMNP censi bouvard ne permet pas cet amortissement.y compris lors de la sortie du dispositif censi bouvard.(on en pourra pas commencer les amortissements au sortir du bouvard)
Donc si vous choisissez aujourd'hui l'option censi Bouvard, au réel, il n'y aura pas l'amortissement du bien.
Au final sur 20 ans les 3 solutions sont à peu près équivalente en général.
Ce qui guide le choix est plutôt une question de trésorerie.
souvent la solution bouvard microbic est optimisante
 
Dernière modification:

MARINO66

Membre
Bonjour,
Dans votre situation
Vous avez le choix:
-LMNP censi bouvard au microbic, ( les comptables ne savent pas tous que la loi a changé et permet de faire du LMNP soumise à TVA en microbic) ca ne le arrange pas , car on se passe d'eux....
-LMNP avec l'option censi Bouvard au reel .
-Ou LMNP réel classique.
L'avantage du LMNP classique réside dans l'amortissement de la valeur du bien immobilier .uniquement le bien.
Mais même au réel, le LMNP censi bouvard ne permet pas cet amortissement.y compris lors de la sortie du dispositif censi bouvard.(on en pourra pas commencer les amortissements au sortir du bouvard)
Donc si vous choisissez aujourd'hui l'option censi Bouvard, au réel, il n'y aura pas l'amortissement du bien.
Au final sur 20 ans les 3 solutions sont à peu près équivalente en général.
Ce qui guide le choix est plutôt une question de trésorerie.
souvent la solution bouvard microbic est optimisante
Bonsoir,
Merci pour votre retour et le contenu précis de vos informations
En fait pour l'option censi bouvard Il ne nous a pas été demandé si il fallait préciser si microbic ou réel :Est ce que cette mention doit être décidée dès le départ? et quelle est la nuance? Cela m'intéresse
Le choix demandé par le cabinet comptable est stipulé comme suit :".LMNP classique avec amortissement du bien immobilier" ou LMNP censi boubard avec réduction d'impôt (choix qui a orienté notre projet à l'origine )
 

MARINO66

Membre
Le dispositif Censi Bouvard est une réduction d'impôt en contre partie de votre obligation de louer durant 9 ans votre bien à compter du mois suivant son achèvement.
Il est réservé à certains types de biens (résidence senior par exemple comme dans votre cas).

Si vous ne respectez pas l'engagement initial, vous risquez un redressement fiscal ayant pour base la reprise de la réduction d'impôt ainsi obtenue à tort. Vous voulez vendre au bout de 5 ans ? C'est le risque du contrôle fiscal. Vous voulez passer à de la location nue ? Idem.
Il s'agit donc d'une location meublée visant la défiscalisation.

La LMNP c'est tout simplement de la location meublée dont le but n'est pas forcément de défiscaliser et qui n'ouvre pas (en dehors du Censi Bouvard) à une réduction d'impôt.
Vous voulez vendre au bout de 5 ans ? Vous pouvez. Vous voulez passer à de la location nue ? Vous pouvez.

La question à vous poser (bien qu'il fallait le faire avant de vous lancer) c'est : quel est le but recherché par cet investissement ? De là, il en découle le choix.

Concernant le cumul avec d'autres réductions d'impôt, il faut être plus précis. Il peut être cumuler avec un Pinel par exemple si c'est ça la question.
je vous remercie beaucoup pour votre réponse ? L'objectif de cette opération visait bien à l'origine la réduction d'impôt offerte Nous l'avions bien décidé avant de se lancer J'ai juste besoin d'avoir des informations nous confortant dans ce choix et en considération des elements relatifs à la date départ en retraite de mon mari programmée dans 5 à 6 ans ; et point qui n'avait pas été évoqué par notre conseiller à l'époque.
 
Haut