Calcul taux d'endettement différentiel

MathieuC

Membre
Bonjour,

Nous sommes en train d'acheter notre résidence principale.
Nous nous arrachons les cheveux en tentant de retrouver le taux d'endettement annoncé par notre banquier.
Il applique un calcul différentiel car nous avons un revenu locatif.
Il nous a dit avoir pondéré le revenu locatif à 70% (normal).
Nous avons cherché mille et une formules sur internet, avons pris mille et une hypothèses, mais ne parvenons pas à retrouver le taux d'endettement qu'il nous annonce, SAUF s'il a pris en compte les impôts sur le revenu.

Voici quelques données :
- Revenus (deux CDI) : 7400€ à deux
- Revenu locatif : 1100€
- Emprunt locatif : 1300€
- Nouvel emprunt (pour notre résidence principale que nous espérons acheter) : 2360€

Questions : comment calcule-t-on un taux d'endettement différentiel ? Et prend-on en compte l'impôt sur le revenu pour calculer un taux d'endettement.

Merci pour vos lumières :)
 

Triaslau

Contributeur régulier
Bonjour,
Vous ne donnez pas le taux d endettement du banquier donc on peut pas le deviner.

Le calcul différentiel consiste à considérer l’écart entre le revenu locatif et l’emprunt. Ainsi on procède comme si votre financement locatif était une simple charge de 530 euros ce qui vous permet une mensualité de 2405 euros.

Sauf que ce n’est pas possible de procéder comme ça, votre réelle capacité maximale d’emprunt est une mensualité de 1560 euros soit 380 000 euros max sur 25 ans. Vous pouvez changer de banque ou de banquier car avec la mensualité que vous voulez votre endettement monterait à 46% ce qui est très irréaliste 😂
 

moietmoi

Top contributeur
Voici quelques données :
- Revenus (deux CDI) : 7400€ à deux
- Revenu locatif : 1100€
- Emprunt locatif : 1300€
- Nouvel emprunt (pour notre résidence principale que nous espérons acheter) : 2360€
Bonjour, ce sont vos données? ou les données indiquées par le banquier?
 

Kenko822

Contributeur régulier
Revenus 7400
Revenus locatif retenus= 1100 x 0,70= 770

REVENUS TOTAUX =7400+770=8170

Pret actuel =1300
Pret a venir = 2360

CHARGES TOTALES = 1300+2360=3660

Taux d'endettement = 3660/8170= 0.447 soit quasiment 45% ça paraît un peu compromis le projet quand même.
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour,
Malgré les recommandations du HCSF il existe encore des établissements qui continuent à pratiquer le mode de calcul différentiel comme indiqué par MathieuC

et effectivement l'un d'entre eux retient en revenus les salaires impôts déduits

du moins c'est le calcul de base du logiciel, après tout dossier limite se voit étudié sur la base des revenus avant impôts.

Cdt
 

Triaslau

Contributeur régulier
Bonjour,
Malgré les recommandations du HCSF il existe encore des établissements qui continuent à pratiquer le mode de calcul différentiel comme indiqué par MathieuC

et effectivement l'un d'entre eux retient en revenus les salaires impôts déduits

du moins c'est le calcul de base du logiciel, après tout dossier limite se voit étudié sur la base des revenus avant impôts.

Cdt
Quoi qu’ils fassent en interne ils devront toujours justifier ce financement avec un endettement à 45%. Vu la situation je pense que c’est indéfendable et que le conseiller fait juste genre de chercher (inventer) une solution qui au final sera refusée et aura fait perdre du temps au client.
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
je n'ai pas dit que le projet passait, j'ai juste indiqué qu'il y avait encore des établissements qui l'appliquait.

Avec les données citées nous aurions loyer 1100 x 70% = 770
mensualité locative 1300 - 770 = 530 € de charge en différentiel

mensu acquisition 2360 + 530 = 2.890 €

2890 / revenus 7400 = 39.05 %
Cdt
 

paal

Top contributeur
je n'ai pas dit que le projet passait, j'ai juste indiqué qu'il y avait encore des établissements qui l'appliquait.
Avec les données citées nous aurions loyer 1100 x 70% = 770
mensualité locative 1300 - 770 = 530 € de charge en différentiel
mensu acquisition 2360 + 530 = 2.890 €

2890 / revenus 7400 = 39.05 %
Cdt
ET c'est à ce stade que cela coince ..... :(
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

De plus ce calcul ne satisfait pas aux recommandations du Haut Conseil à la Stabilité Financière :

d. « Revenus annuels », au sens de la Recommandation, correspond au revenu net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) calculé comme le revenu net imposable tel que défini à l’art. 156 – 156 (bis) du code général des impôts, majoré des abattements forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents.

S’agissant des revenus fonciers, le revenu à prendre en compte est le revenu brut avant déduction d’éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d’emprunts et assurance emprunteur. Cette définition ne fait pas obstacle à l’application de décotes prudentes par les établissements de crédit et doit s’entendre au sens des revenus annuels maximum pouvant être pris en considération pour l’application de la Recommandation.

L’appréciation des revenus annuels peut prendre en compte les loyers futurs tirés de la location du bien faisant l’objet du crédit. Le montant des loyers retenu devra toutefois faire preuve de prudence et leur prise en compte fera l’objet de décotes prudentes afin de refléter le risque locatif. Les revenus annuels peuvent, le cas échéant, être majorés du montant annualisé des réductions d’impôts accordées dans le cadre du dispositif prévu à l’article 199 novovicies du code général des impôts, dès lors que le crédit immobilier sur lequel porte la décision d’octroi est concerné par le dispositif précité.

………..

f. « Charges annuelles d’emprunt », la somme des différents montants totaux dus par l’emprunteur (ou les co-emprunteurs, le cas échéant), tels que définis au 9° de l’article L.311-1 du code de la consommation, pour une année donnée.

Ces charges comprennent le remboursement du capital emprunté et de l’ensemble des charges d’intérêts et d’assurances.

g. « Taux d’effort », le ratio comprenant au numérateur les charges annuelles d’emprunt tel que définies au f) et associées à l’endettement total de l’emprunteur (ou des co-emprunteurs, le cas échéant) comprenant le prêt considéré et l’ensemble des emprunts en cours, quelle qu’en soit leur nature, et au dénominateur les revenus annuels. Il s’apprécie en prenant les charges annuelles d’emprunt maximales sur l’ensemble de la période d’amortissement du crédit ramenées aux revenus annuels tels que définis au d) et appréciés à l’octroi. h. « Taux d’endettement », le ratio comprenant au numérateur l’endettement total de l’emprunteur (ou des co-emprunteurs, le cas échéant) comprenant le prêt considéré et l’ensemble des emprunts en cours, quelle qu’en soit leur nature, et au dénominateur les revenus annuels tels que définis au d) et appréciés à l’octroi

h. « Taux d’endettement
», le ratio comprenant au numérateur l’endettement total de l’emprunteur (ou des co-emprunteurs, le cas échéant) comprenant le prêt considéré et l’ensemble des emprunts en cours, quelle qu’en soit leur nature, et au dénominateur les revenus annuels tels que définis au d) et appréciés à l’octroi.

https://www.economie.gouv.fr/files/.../HCSF_Notice_recommandation_R-HCSF-2021-1.pdf
=> Qui a par ailleurs annoncé que lesdites recommandations recevraient un caractère juridiquement contraignant cet été:

RECOMMANDATION N° R-HCSF-2021-1 relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France 27 JANVIER 2021

Le Haut Conseil sera particulièrement vigilant quant à la mise en œuvre de la présente recommandation et à l’évolution des pratiques d’octroi.

Ce suivi sera réalisé en lien avec l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) et s’appuiera en particulier sur le reporting qu’elle définit à cette fin.

Le Haut Conseil entend donner un caractère juridiquement contraignant à cette recommandation à l’été 2021.

https://www.economie.gouv.fr/files/...es/hcsf/HCSF_Recommandation_R-HCSF-2021-1.pdf
A toutes fins utiles.

Cdt
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Tout à fait d'accord avec les commentaires précédents, je ne fais juste que constater les faits sur le terrain..........

Je n'ai jamais prôné le non respect des recommandations, j'indique juste que je ne suis pas surpris que l'on parle encore de calcul différentiel dans certaines banques.
j'ai reçu client semaine dernière qui venait de réaliser un prêt locatif sur les bases du calcul différentiel et ce dans une banque nous indiquant qu'elle ne le pratique plus l'été 2020.
comme quoi.........
Cdt
 
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