Calcul pour savoir quand revendre son appartement

Bonjour,

Je vais très prochainement faire l'achat d'un appartement d'une valeur de 210k€ avec un emprunt de 198k€ sur 25 ans à un taux d'intérêt de 1,35% et d'assurance de 0,182%. J'aurai un apport de 25k€ + la couverture des frais de garanties et de dossier, soit 28 881€. C'est pour une résidence principale.

Je souhaite calculer au bout de combien d'années je pourrai revendre l'appartement au même prix, en ayant amorti les coûts de l'achat : intérêts, assurance, notaire, récupération de l'apport.

Voici le calcul que j'ai fait pour la 6ème année :
- Prix appt : 210k€
- Capital restant dû : 156 383€
- Pas d'indemnité de remboursement anticipé = 0€
- Capital amorti = 210k€ -156 383€ - 0€ = 53 617€
- Auxquels je soustrait l'apport (28 881€) = 24 736€
- Auxquels je soustrait les frais d'assurance (1 441€) = 22 574€
- Auxquels je soustrait les frais de notaire (16 606€) = 5 968€ = capital "acquis"

L'emprunt étant de 198 000€, je les soustrait de cette somme pour déterminer le montant restant à amortir = 192 032€.

Je pense que ce calcul est correct et c'est ici que je me pose une question. Si je revends l'appartement 210 000€ :
- Aurais-je un gain d'apport de 210 000€ - 192 032€ = 17 968€
- Ou de 198 000€ - 192 032€ = 5 968€

En gros, dois-je soustraire les 192 032€ du prix de revente de l'appartement (210k) ou du montant emprunté (198k) pour savoir l'apport gagné pour un futur achat ?

Merci !

Alexandre
 

Damienn

Contributeur régulier
Bonjour,

Si vous voulez vraiment savoir ce que vous aurez gagné après 6 ans, il faut ajouter les loyers non payés et retrancher la taxe foncière et les charges de copropriété non récupérables.
 

Damienn

Contributeur régulier
Je pense que le montant d'assurance que vous utilisez pour le calcul est le montant total payés après 25 ans.
Si vous voulez calculer ainsi, il faut additionner les cotisations des 6 années.
 

Damienn

Contributeur régulier
En gros :
Epargne mensuelle actuelle (sans achat) x 72 = A
Epargne mensuelle après achat x 72 + (prix de vente - capital restant dû) = B

B-A=ce que vous avez gagné.
(à niveau de vie et revenus égaux)
 
Merci pour votre réactivité.

Pour le montant de l'assurance, elle équivaut il me semble bien à 6 années :
  • (198 000€ x 0,182%) x 6 = 2 162,16€, soit environ 30€/mois
Dans mon post initial je me suis trompé : j'ai copié le montant après 4 années.

A quoi correspondrait le résultat de mon calcul alors ?

Si je reprends vos formules :
Epargne mensuelle locataire = 2 127€ de revenus net d'impôts - 564€ de location - 552€ charges fixes = 1 011€
Epargne mensuelle propriétaire = 2127€ - 808€ de mensualité - 552€ charges fixes - 161€ (copro + foncier) = 606€

Epargne après 6 ans locataire = 1 011 x 72 = 72 792€
Epargne après 6 ans propriétaire = 606€ x 72 + (210 000€ - 156 383€) = 97 749€
Gain = 24 957€

Mais ce capital restant dû, il n'inclût pas les frais d'assurance et de notaire, ni la récupération de l'apport initial ? Ne faut il donc pas que je les ajoutent au 156 383€ ?
 
C'est un peu faussé c'est sûr, mais je cherche à calculer cela en dehors de l'évolution du marché, n'ayant pas de boule de cristal... :)
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Je ne comprends pas bien ce que vous indiquez.

Plan de financement
=> Dépenses indiquées
+ Achat = 210.000€
+ Notaire = 013.606€
+ Frais autres = 028.881€
= Total = 252.487€

=> Ressources indiquées
+ Emprunt = 198.000€
+ Autofinancé = 025.000€
+ Apport frais = 028.881€
= Total = 251.881€

=> Votre plan de financement n'est pas équilibré ???

D'aitre part :
- Capital amorti = 210k€ -156 383€ - 0€ = 53 617€
=> Est inexact.
En effet si vous avez emprunté 198.000€ et que le capital restant dû est de 153.383€ au bout de 72 mois le capital amorti est alors de 198.000€ - 156.383€ = 41.617€.

Si vous cherchez à faire le bilan de votre opération au bout de 6 ans il vous faut vous ajouter toutes les dépenses passées et futures (= ex le solde du crédit à rembourser).

Du prix de vente net que vous estimez vous déduisez ce total pour vérifier quel excédent - ou déficit - vous obtiendriez.

Cdt
 

Damienn

Contributeur régulier
Mais ce capital restant dû, il n'inclût pas les frais d'assurance et de notaire, ni la récupération de l'apport initial ? Ne faut il donc pas que je les ajoutent au 156 383€ ?


Epargne mensuelle actuelle (sans achat) x 72 = A
Epargne mensuelle après achat x 72 = B
Apport=C
Gain perdu sur épargne (placée) non réalisée=D
Loyers non payés = E
Charges de copropriété courantes non récupérables + travaux copropriété = F
Travaux appartement = G
Taxe foncière sur 6 ans = H
Prix de vente = I
Capital restant dû=CRD

I-(B-A)-C-D-F-G-H-CRD+E = gain (si tout va bien)

(hors inflation)

Aristide va intervenir si je me trompe. ;)
 
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