Calcul parts SCPI AV vs Direct

[DB10]

Bonjour,
Quelqu’un peut il m’expliquer ce que j’ai loupé dans les calculs ci-dessous ? J’essaie de retrouver la valeur de part après calculs.

Exemple avec Immorente Linxea Spirit avec versement 1000e :

Prix de la part en direct = 340e
Valeur de retrait = 90% * 340 = 306
Frais entrée = 8%
Versement net de frais = 1000e*92%=920e
Nombre de parts = 920 / 306 = 3,00653595
Valeur part = 1000 / 3,00653595 = 332,61
=> je retrouve bien la valeur de part de 332,61 tel qu’indiqué sur le site.

Exemple avec Immorente en direct avec versement 1000e

Frais de souscription : 12%
Valeur de retrait : 306
Versement net de frais = 88% * 1000 = 880
Nb de parts : 880 / 306 = 2,87581699
Valeur part : 1000 / 2,87581699 = 347 ????

Pourquoi est-ce que je ne retrouve pas la valeur de souscription de 340e??

Là je sèche.

Merci beaucoup !!!!

 

[poam5356]

Bonjour,
La valeur de retrait ne sert qu'en AV, pas en direct.
En direct, c'est 340 - frais de souscription = 299,20€

 

[moietmoi]

Bonjour,
Il n'y a pas de frais de souscription en scpi en direct.
Si tu investi 1000 euros et que la valeur de la part est de 340 euros ,
Tu auras 2,94117 parts de la scpi .
Le terme frais de souscription n'est pas adapté.
La totalité de ton argent travail.
Cependant si tu revends immédiatement les parts achetées tu en récupère moins d'argent.

 

[poam5356]

La totalité de ton argent travail.

On peut le voir comme ça!

Cependant si tu revends immédiatement les parts achetées tu en récupère moins d'argent.

On récupère 340 - 12%
Soit on part du principe que la totalité investie produit des revenus, et on déduit les frais à la revente.
Soit on comptabilise de suite un investissement scpi amputé des frais. C'est la solution que j'ai choisie.

 

[moietmoi]

On peut le voir comme ça!

Non
Ce n'est pas une vue...c 'est la réalité. le nombre de parts est calculé sans aucun frais.
e

 

[DB10]

Merci.

D’un côté en AV les frais d’entrée sont moindre mais la totalité de la somme investie ne travaille pas.
De l’autre en direct la totalité de la somme investir travaille mais les frais de sortie sont plus élevés.

Du coup, y a t-il un invariant qui permet de comparer les deux methodes pour savoir le gain de l’un par rapport à l’autre ? (Sans parler des frais d’UC)
Je pensais à la valeur de la part mais finalement ca n’est peut etre pas si simple.

 

[Dwayne72]

Non
Ce n'est pas une vue...c 'est la réalité. le nombre de parts est calculé sans aucun frais.
e

Exact, c'est la seule vision correcte.

 

[Dwayne72]

Merci.

D’un côté en AV les frais d’entrée sont moindre mais la totalité de la somme investie ne travaille pas.
De l’autre en direct la totalité de la somme investir travaille mais les frais de sortie sont plus élevés.

Du coup, y a t-il un invariant qui permet de comparer les deux methodes pour savoir le gain de l’un par rapport à l’autre ? (Sans parler des frais d’UC)
Je pensais à la valeur de la part mais finalement ca n’est peut etre pas si simple.

La durée de détention. Si vous achetez en direct, vous gagnez plus chaque année et donc plus vous conservez longtemps plus vous avez un avantage sur l'assurance vie.

 

[poam5356]

Exact, c'est la seule vision correcte.

Oui, je n'ai pas dit autre chose.
Le nombre de parts sur le prix tous frais compris, mais un capital immédiatement amputé des frais de souscription.

Du coup, y a t-il un invariant qui permet de comparer les deux methodes pour savoir le gain de l’un par rapport à l’autre ? (Sans parler des frais d’UC)
Je pensais à la valeur de la part mais finalement ca n’est peut etre pas si simple.

Il faut faire les comparaisons au cas par cas.
En AV, vous avez les frais annuels de gestion de l'AV en plus.
Il y a le délai de carence à prendre en compte.
Certaines AV ne versent qu'une partie des revenus.
Et il y a l'offre réduite en AV par rapport au marché disponible en direct.

 

[D-Jack]

La durée de détention. Si vous achetez en direct, vous gagnez plus chaque année et donc plus vous conservez longtemps plus vous avez un avantage sur l'assurance vie.

Mais ... vos revenus sont imposés des la première année (sauf si achat en nue propriété), alors qu'en AV, l'imposition est moindre, et vous pouvez même y échapper en attendant 8 ans et en restant dans l'abattement (mais vous avez des frais récurrents qui réduisent le nb de parts chaque année)