Calcul de TEG - étude de cas

maximegoliath

Contributeur
BONJOUR AVOCATLEX

OFFRE DE PRET:

En application des articles L312.7 et L312.8 du code de la consommation et dansle cadre des articles L351.2 et R331.63 du code de la construction et de l'habitation et des textes subséquents relatifs aux prêts conventionnés.

MONTANT: 164318€
PLAN DE FINANCEMENT: Prêts A object de l'offre montant: 164318€
Autres prêts R(relais) montant: 182936€
Soit un coût d'opération de : 347254€
DESTINATION: les fonds sont destinés au financement de l'acquisition. (résidence principal)
DUREE: 25 ans (300 échéances)
TAUX: 4.05%
Montant de l'échéance hors assurance : 871.87€
REMBOURSEMENT : le 6 de chaque mois.
GARANTIES: assurances DECES.I: 0.3840% l'an du capital assuré à l'origine.
Mme.60% Mr.40% assuré dans les conditions d'assurance détaillées dans ma notice qui vous a été remise
assurances Perte D'Emploi
Mme. non assurée
Mr assuré dans les conditions d'assurance détaillées dans ma notice qui vous a été remise
Cotisation: Pour les deux premières années d'assurance et pour chaque assurée:0.2900% l'an du capital initialement prêté, soit 429.52€ /an ensuite le taux de cotisation est révisable selon la notice.
PPD sans concurrence: Montant en capital de la garantie 164318€

CONDITIONS PARTICULIERES:
Ce prêt est associé a un prêt relais sous seing privé de 182936€ destiné pour partie au remboursement via B d'un pret B1 courrant sur le bien à vendre et pour le surplus au financement de l'opération sus visé.

sous réserve de justifier du remboursement total et définitif du prêt P (prêt perso)

CONDITION GENERALES:Le prêt si l'offre est acceptée, sera régularisé par acte authentique aux frais de l'emprunteur. Il est précisé que cette obligation est une condition essentielle et déterminante de la présente offre et qu'à défaut d'exécution, cette dernière sera considérée comme caduque.

(B) Nom de la banque de l'offre.
P Nom de la banque du prêt perso remboursé (8099.25€) le 08/08/2003 (avec fonds propres)
Sommes figurant dans le Compromis fourni lors de la demande de prêt:
Achat residence principal prix:228673€
FRAIS notaire droit d'enregistrement etc..évaluer(agence immo) à 14660€
remboursement anticipé prêt B1(bien à vendre) 98205.73€ le 20/09/2003
Indemnité de remboursement anticipé: 2356.94€ le 20/09/2003
Payer 150€ expert mandaté par Banque (B) (état des lieux)

FRAIS notaire (décompte): 14471.69€
Vente le 29/09/2003
Fonds reçu le 17/09/2003
Poin de départ le 06/10/2003

Prêt remboursé par anticipation le 31/07/2007
Quel était capital restant due à cette dâte?

Bon courrage.
 
Dernière modification:

avocatlex

Contributeur
A MAXIMEGOLIATH :

Adressez-nous l'offre de prêt complète, telle que vous l'avez reçue, c'est à dire avec son tableau d'amortissement.

Occultez seulement les éléments indiscrets (nom de la banque, nom des parties, lieu du bien financé).
 

avocatlex

Contributeur
A MAXIMEGOLIATH

On peut tout de même vous donner une approche en filtrant vos données.

Voici ce que j'en retire au 02/04/2009 11:00

Capital prêté............................................................................ 164.318,00 €

Date de mise à disposition ....................................................... 17/09/2003
Jour de prélèvement d'échéances ............................................ 06 de chaque mois

Taux d'intérêt proportionnel affiché ....................................... 4,050000%
Taux d'intérêt équivalent ou actuariel .................................... 4,126030%
Durée du prêt ..................................................................... 25 années soit 300 termes
Nombre de versements annuels .............................................. 12

Montant des mensualités constantes ..................................... 871,87 €


Point de départ de l'amortissement le .................... 06/10/2003

Première échéance le ..................................... 06/11/2003
Dernière échéance le ..................................... 06/10/2028


RECHERCHE


Le taux réel à partir de l’échéance constante : 4,049958%

Ventilation du paiement de rang 300 (dernier paiement).

K Int K payé Int. payés K dû Date
868,94 2,93 164.318,00 97.243,00 0,00 06/10/2028


Assurances :

Assurance décès : elle est supposée être de 164.318,00 € * 0,3840%/12 = 52,58 €/mois
Assurance perte d’emploi : Suivant la même logique, elle devrait être de : 164.318,00 € * 0,29%, soit 476,52 €/an. Oor la banque fait ressortir son montant à 429,52 € (il y a soit erreur de la banque soit erreur de votre part dans la transcription) que nous avons cependant retenue pour son montant mensuel de 429,52 €/12 = 35,79 €.
Le coût des cotisations d’assurances supposées obligatoires serait alors de 52,58 + 35,79 = 88,37 €/mois.

TEG

Le TEG ressortirait alors à 5,00% ventilé comme suit :

Taux d'intérêt réel ........................ 4,049958%
Cotisation d'assurance .......... 88,37 0,946455% |
Frais de souscription ............. 0,00 0,000000% |=> 0,946455%
Frais d'acte & sûretés ............. 0,00 0,000000% |
----------
Taux effectif global du prêt ............... 5,00% (4,996413%) soit un taux équivalent de 5,112435%


Sans l’assurance chômage, mais avec cotisation ADI ressortant à 52,58 €/mois, le TEG ressortirait à 4,618819%, soit 4,62%.


Observation :

Ce taux serait cependant erroné en raison de ce qu’il n’a pas tenu compte de l'estimation des frais d’acte et de prise de garantie (privilège de prêteur de deniers) ni celui de l'assurance-incendie de l'immeuble vraisemblablement imposée par le contrat en raison de la nature de la sûreté.

Les frais de notaire à prendre en considération ne doivent pas s’entendre de la totalité des frais exposées lors de l’acquisition de l’immeuble (notamment droits d’enregistrement) mais seulement ceux directement raccordés à l’opération de crédit.



Dette résiduelle au 31/07/2007 :



Dernière échéance payée au 31/07/2007 : celle du 06/07/2007
Rang de l'échéance, avec ADI, de 960,24 Frs : 45

Capital encore dû à cette date du 31/07/2007 ........................... 148.926,06
 
Dernière modification:

maximegoliath

Contributeur
BONJOUR AVOCATLEX.

merci d'avoir calculé si rapidement.
Je numérise l'offre avec les mentions nominatives effacées et la post en pièce jointe dans la soirée.

Encore merci.
 

avocatlex

Contributeur
A AVOCATLEX et aux responsables du site.

Je vous remercie de l'attention portée à ma requête. Pour la démonstration sur le TEG, il est évident que je ne ferai aucune allusion et ne communiquerai aucune donnée personnelle. Je réunis les éléments et les insère dans un post de quelques lignes d'ici ce soir.
Cordialement.



Voici le justificatif des chiffrages précédemment indiqués :


Taux "nominal" ou "de façade" du prêt : 4,05%
Taux réel du prêt : 4,049958148425%
TEG avec ADI de 52,58 €/mois : 4,618818717348 %, soit 4,62% sous arrondi.
TEG avec ADI et assurance-chômage : 4,996378619492%, soit 5,00%.
TEG avec Assurance et intérêts intercalaires : 4,994834374015%, soit 4,99%.

Vous constaterez que la somme des flux actualisés par ces taux retourne le montant du prêt (164.318,00 €) avec une précision au 8ème chiffre après la virgule pour un TEG précis au 12ème chiffre après la virgule.

Vous trouverez en pièce jointe le second tableau (TEG avec ADI) : l'actualisation des flux est portée en dernière colonne.


Je tiens les autres à votre disposition si vous les souhaitez.

Pour ce qui concerne la dette résiduelle en capital au 31/07/2007, je vous précise qu'elle a été déterminée à 148.926,06 € par le seul calcul, c'est à dire sans éditer le tableau d'amortissement.


Merci de nous préciser si ces réponses ont convenablement répondu à votre attente.
 

Pièces jointes

  • Calcul TEG avec ADI.pdf
    9,8 KB · Affichages: 313

maximegoliath

Contributeur
Voici le justificatif des chiffrages précédemment indiqués :

Je tiens les autres à votre disposition si vous les souhaitez.

Pour ce qui concerne la dette résiduelle en capital au 31/07/2007, je vous précise qu'elle a été déterminée à 148.926,06 € par le seul calcul, c'est à dire sans éditer le tableau d'amortissement.


Merci de nous préciser si ces réponses ont convenablement répondu à votre attente.

A AVOCATLEX.

MERCI.
vous avez déterminée le solde à l'échéance n°45 (148.926,14€)qui est dans mon tableau d'amortissement seulement par simple calcul, il y a une différence de 0,08€ entre votre calcul et mon tableau.
J'ai numérisé l'offre mais les 33 pages sont au format JPG et la taille de toutes les pages dépasse 12MB,et me pose problème pour les envoyer en pièce jointe.
J'essaie de les convertir au format PDF pour en diminuer la taille et les envoyer.
cordialement.
 

avocatlex

Contributeur
Votre offre ne modifie pas substanciellement ce qui vous a été précédemment indiqué.

Votre contrat cependant recèle des défauts importants sur lesquels je ne puis m'étendre mais vous invite à prendre l'attache de votre avocat.

Etes-vous en possession de l'évolution du BTAN 5 ans servant à la révision de votre taux ?
 

maximegoliath

Contributeur
BONJOUR AVOCATLEX.
J'ai remboursé ce prêt par anticipation le 31 juillet 2007, donc je n'est pas recherché le BTAN 5 ans pour la révision du taux.
Concernant le remboursement, ils ont envoyer au notaire un premier décompte d'IRA basé sur six mois intérêts puis envoyé un second décompte sur la base de 3 % du capital restant due (4479.18 €)
détail du décompte:
compte de capital au 06.07.2007 = 148936 €
intérêts du 07.07.07 au 30.07.2007 à 4.05% = 379.96 €
IRA = 4479.18 €
TOTAL = 153785.33 €
 

avocatlex

Contributeur
@ MAXIMEGOLIATH

Si, au jour du remboursement anticipé, le taux était de 4,05%, :

-un semestre d'intérêt sur un capital de 148.926 € (et non 148.936 €) représentait 3.015,75 €.
-3% du capital restant dû représentait 4.467,78 €.

Selon l'article 12 de la loi 79-596 du 13/07/1979, dont les termes figurent sous l'article 9 de votre contrat et sous réserve de l'application de l'art L.312-21 du Code de la Consommation, la banque devait prendre le plus petit de ces chiffrages.

Elle a demandé et obtenu me dites-vous, la somme de 4.479,18 €...

Dans cette hypthèse, vous avez payé 1.452,03 € de trop dont vous pouvez demander restitution.

Je soutiens d'ailleurs que ce montant ne serait pas même du si, comme je l'ai soutenu dans un article paru dans la RDB n° 28, nov-dec 1991, le "capital remboursé" s'entend de celui déjà restitué par le jeu des échéances et non pas de celui faisant l'objet du remboursement partiel ou total.

Prenez l'attache de votre avocat, ca vous paiera un bon week-end.
:)
 
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