BNP Paribas Invest’Immo pour LMNP - dois-je signer ? Quels sont les risques ?

Bonjour,

Je m'apprête à signer un prêt à taux révisable avec BNP Paribas Investimmo par l'intermédiaire d'un courtier, dans l'optique d'un statut de loueur meublé non-professionnel, et dont voici les conditions (New Préférence) Mon produit sera livré cette année, mes premières échéances interviendront dans 24 mois.

Quelqu'un pourrait-il m'expliquer les risques encourus ? Est-il intéressant de signer pour un taux variable lorsque les taux sont bas et qu'ils vont probablement remonter ? Merci de vos conseils et explications, merci également de ne pas chercher à me faire peur, je cherche vraiment des explications dépassionnées et objectives dans la mesure du possible :)

TAUX
􀂉 TAUX RÉVISABLE INDEXÉ SUR L’EURIBOR* 3 MOIS.
• TAUX DE DÉPART : fixe pendant 3 mois à compter de la signature de l’acte. Le taux
mentionné dans l’offre de prêt sera maintenu pendant 4 mois (cf. barèmes bancaires)
• RÉVISION DE TAUX : à partir du 3ème mois suivant la signature de l’acte, le taux est révisé
tous les 3 mois sur la base de l’Euribor 3 mois + partie fixe.
• IMPACT DE LA VARIATION DES TAUX :
Les variations impactent la durée du prêt à la hausse comme à la baisse. L’échéance
reste fixe durant les 9 premières années d’amortissement qui suivent le différé.
NB : l’allongement de la durée du prêt ne peut pas dépasser 5 années par rapport à la durée initiale. Si cela ne suffit pas, la mensualité sera augmentée progressivement (dans la limite de l’évolution de l’indice INSEE).
􀂉 OPTION TAUX FIXE :
• Possible dès le 25ème mois suivant le dernier déblocage.
• Le taux fixe correspond au TME* (dont on prend la durée la plus proche de celle restant à courir sur le prêt) + partie fixe.
* Indice financier de référence indiqué dans les barèmes et sur Pl@net / Financement

MENSUALITES
AVANT LA LIVRAISON : L’investisseur ne prend en charge que l’ADI. Les intérêts intercalaires sont provisionnés, ajoutés au capital emprunté et seront régularisés à la livraison (émission d’un nouveau tableau d’amortissement).
􀂉 APRÈS LA LIVRAISON : Les mensualités sont fixes pendant les 9 premières années d’amortissement qui suivent le différé. Les mensualités suivantes sont fixes pendant toute la durée du prêt si les évolutions de taux n’impactent que la durée. Si cela ne suffit pas, les mensualités seront révisées progressivement dans la limite de l’évolution de l’indice INSEE, avec un minimum de 1,5% pour les crédits de 20 ans maxi et 2,5% pour les crédits de plus de 20 ans. Pendant le différé total, le client ne prend en charge que l’ADI, encaisse les loyers et se constitue une trésorerie. Le remboursement du prêt démarre ensuite.
􀂉 REMBOURSEMENT ANTICIPÉ : Aucune indemnité de remboursement anticipé (IRA) après 5 ans (sinon, IRA = 1 semestre d’intérêt calculé sur le capital remboursé, dans la limite de 3 % du CRD).

MODULATION DES ÉCHÉANCES (possible 1 fois par an dès la 25ème échéance) :
• Possibilité d’augmenter l’échéance dans la limite de 30 % de l’échéance précédente et possibilité de la diminuer à condition de ne pas augmenter la durée du prêt prévue au contrat (donc en cas de baisse des taux ou encore après des remboursements anticipés). La nouvelle échéance sera au minimum celle de la mensualité initiale.
• Possibilité de reporter 5 échéances durant la vie du prêt (dans la limite de 1/an)
• La modulation des échéances est gratuite.

ASSURANCES
CONTRAT GROUPE CNP
• moins de 35 ans : 1 € par mois pour 10 000 € empruntés
• moins de 60 ans : 2 € par mois pour 10 000 € empruntés
• entre 60 et 65 ans : 4 € par mois pour 10 000 € empruntés
• plus de 65 ans et moins de 70 ans : Garantie décès seule, 4 € par mois pour
10 000 € empruntés
• NB : un questionnaire de santé conditionne l’obtention du prêt.
 

babas

Contributeur régulier
vu la faiblesse des taux fixes actuels, pourquoi s'en priver et aller chercher de futurd ennuis avec du révisable pur déguisé en capé ?
un conseil, changez de pseudo courtier et allez voir vous même votre banque et la banque voisine
 

Fred

(ancien taulier)
Si vous prenez un tel crédit, vous ne pourrez pas dire plus tard que "vous ne saviez pas". A part le fait qu'on ne vous annonce pas un taux capé, le principe de calcul est le même que pour l'affaire du crédit foncier.

Ce crédit est dangereux car le taux n'est pas plafonné à la hausse, que vous le prenez pendant une période où les taux sont bas (ils ne le resteront pas pendant 25 ans), et qu'il y a un système de limitation de l'évolution de la mensualité (séduisant à première vue mais un piège au final).
 

gogo

Contributeur
si vous aimez les ennuis allez Y sans exploitant votre investissement prend l'eau
ne l'oubliez vous êtes tenus par un bail commercial qui protège le preneur et non le bailleur
 

gogo

Contributeur
j'ai vécu cette galère avec le crédit foncier même type de prêt, sur l'achat d'un lmnp heureusement sur un petit investissement j'en suis sorti très vite,
 
Merci pour vos retours.
Me conseilleriez-vous tout de même de faire cet investissement si j'obtiens un taux fixe intéressant ?

Je vois beaucoup de problèmes liés à des loyers non-payés... Et visiblement le bail ne me garantit pas de les obtenir. S'agit-il spécifiquement d'organismes indélicats ou c'est une pratique courante ?

Vers quels placements me tourner sachant que je n'ai pas de liquidités (donc pas de FCIP ou d'obligations) mais seulement de la capacité d'emprunt ? Et qu'à partir du mois de mai je commence à travailler à l'étranger ?

Ca fait beaucoup de questions dans un seul message, désolée :)
 

babas

Contributeur régulier
pour la faisabilité du projet, difficile de répondre sans plus d'éléments...
le bail commercial est censé protégé l'acheteur, a 1ère vue, mais en fait c'est l'exploitant qui est le plus gagnant, puisqu'il protége de pas grand chose...
donc faites très attention à l'exploitant, apparemment c'est moins compliqué pour les exploitants de résidences seniors, car la demande est sans cesse en augmentation, mais qui dit que dans 5,10 ou 15 ans, ils ne deviendront pas comme les exploitants du tourisme ?
prudence, renseignez vous un maximum sur le lieu et le gestionnaire
 
pour la faisabilité du projet, difficile de répondre sans plus d'éléments...
le bail commercial est censé protégé l'acheteur, a 1ère vue, mais en fait c'est l'exploitant qui est le plus gagnant, puisqu'il protége de pas grand chose...
donc faites très attention à l'exploitant, apparemment c'est moins compliqué pour les exploitants de résidences seniors, car la demande est sans cesse en augmentation, mais qui dit que dans 5,10 ou 15 ans, ils ne deviendront pas comme les exploitants du tourisme ?
prudence, renseignez vous un maximum sur le lieu et le gestionnaire
Merci Babas,

Il s'agit d'une résidence étudiante à Bordeaux, dans le quartier des universités.
La société qui m'a présenté le produit est Omnium Finance, et je ne l'ai pas vu beaucoup citée dans ce forum.

La personne que j'ai rencontrée est en indépendant sous contrat avec Omnium et m'a été recommandée par quelqu'un qui connait tous ces montages bien mieux que moi, et qui a lui même investi à plusieurs reprises dans des montages équivalents ainsi que dans d'autres produits financiers, toujours par le même courtier. Il m'a dit n'avoir jamais eu de problèmes, et qu'au contraire cette personne lui avait été d'une grande aide pour les montages et la négociation avec les impôts lors de soucis dû à des retards de livraison. Cette personne ne fonctionne que par recommandation.

Je ne trouve pas beaucoup d'expériences positives sur ce forum, et je me pose des questions ! Je trouve pourtant dommage de laisser ma capacité d'investissement dormir sous mon matelas, où elle ne me rapporte rien :)

Qu'en pensez-vous ?
 
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