Avis sur De Robien et demande d'infos

Carpediem

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Babar a dit:
c'est exact, sous réserve de vote définitif par le parlement.
Ce vote définitif se déroulerait quand ????

Autre précision : j'ai bien compris que l'on pouvait déclarer un déficite foncier la première année avec les frais financiers : intérêts intercalaires, frais de dossier mais n'y a t il pas une partie des frais de notaire qui soit déductible ?

Merci de toutes vos réponses
 

Carpediem

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Autre question (dites moi si j'abuse ....) : de nombreuses fois, je lis des calculs de rentabilité : comment sont ils faits ? Qu'en est il dans mon cas ? Quel est le % de rentabilité mini ?
 

Babar

Contributeur régulier
Normalement, la loi enl porteuse des modifications devrait être votée courant février, mais je ne hante pas les couloirs du parlement.
Non, les frais d'acquisition font partie de la base amortissable.
Le rendement d'une opération peut se calculer à partir de différents flux financiers, mais je vous avoue que je n'y comprends rien. Dans votre cas une bonne approche consiste à connaître la trésorerie nette investie au fil du temps dans l'opération et le capital net tiré de l'opération lors de son dénouement; on essaie ainsi de calculer la rentabilité des sommes investies. Ce qui rend trés aléatoire ce calcul, c'est le prix de vente du bien dans 10, 15 ou 20 ans, car il s'agit d'une valeur essentiellement immobilière. En fait, on pourra trés bien calculer la rentabilité quand vous aurez revendu.
 

Carpediem

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Bonsoir

J'ai fait un tableau de récap : votre avis SVP ??? Des oublis ?
Je rappelle qu'il y a un lissage de prêt sur les 4 premières années d'ou beauxoup d'intérêts et peu de capital...
 

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  • Etude De Robien loi 2006-2007 maison 192K_ Différé 4 ans 28-01-2006.zip
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Babar

Contributeur régulier
Joli travail!

Je ne sais pas vérifier le montant des intérêts dans votre prêt lissé; n'oubliez pas que l'assurance décés invalidité fait partie des charges financières déductibles; je vois que vous avez déterminé un coef. multiplicateur entre revenu ou déficit et impôt; malheureusement, quand vous serez en revenu foncier (chiffres rouges), vous paierez sur ces revenus 11% en plus de prélévements sociaux; le calcul théorique de rentabilité serait de lisser sur le temps ce que vous mettez par mois (bilan niveau de vie) et de voir ce que vous récupérez à terme; la fonction VC() d'excel s'y prête bien.

Bon courage et bravo.
 

Carpediem

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Babar a dit:
Joli travail!
Merci

Babar a dit:
Je ne sais pas vérifier le montant des intérêts dans votre prêt lissé
Je l'ai ai calculé avec un tableau d'amortissement fait sous Excel : donc pas de problème.

Babar a dit:
n'oubliez pas que l'assurance décés invalidité fait partie des charges financières déductibles
EXACT !! Je l'avais pourtant mise avec els intérêts dans mes premières versions : bien vu !

Babar a dit:
je vois que vous avez déterminé un coef. multiplicateur entre revenu ou déficit et impôt
J'ai juste fait un tableau de calcul d'impôts sur le revenu avec les coeficient annoncés pour 2007 et appliqué les revenus (ou déficits foncier) en + ou en - au total prévisionnel des revenu => Le delta impôts est l'écart calculé. C'est correct ?

Babar a dit:
malheureusement, quand vous serez en revenu foncier (chiffres rouges), vous paierez sur ces revenus 11% en plus de prélévements sociaux;
C'est quoi ????

Babar a dit:
le calcul théorique de rentabilité serait de lisser sur le temps ce que vous mettez par mois (bilan niveau de vie) et de voir ce que vous récupérez à terme; la fonction VC() d'excel s'y prête bien.
Là je ne comprend rien .... SOS SOS ....
 

Babar

Contributeur régulier
Déficit appliqué sur revenu => calcul d’impôt en + ou -, c’est bon ; sur pratiquement tous les revenus hors livret A et codevi, on paie des prélèvements sociaux (voir votre fiche de salaire) au taux de 11% ; en revenus fonciers, vous n’y échapperez pas.
Enfin, essayez de calculer la somme constante que vous mettriez dans votre opération pour la faire tourner (ce que vous appelez bilan niveau de vie), en lissant régulièrement les chiffres mensuellement.
Pour calculer la rentabilité de l’argent réellement investi, vous utiliserez la fonction jointe. Il faut que E9=E7
 

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Carpediem

Membre
Bonsoir,

Je n'ai pas encore pris le temps de creuser le mail précédent mais je reviens sur le sujet des charges déductibles au niveau des impôts.
En effet, lors d'un rendez-vous avec un banquier, celui-ci m'a soutenu que les frais d'hypothèque et de notaires étaient déductibles des revenus foncier vis à vis des impôts.
Pour étayer son propos, il m'a sorti Le guide pratique "impôts 2006" du contribuable où il est précisé "Sont donc déductibles les frais de constitution et main levée d'hypothèque, honoraires de notaires correspondant à un prêt garanti, ainsi que la TVA qui leur est aplliquée".
Y a t il une subtilité ????
 

Babar

Contributeur régulier
Allez sur le site impots. gouv. fr et cherchez la notice de la déclaration de revenus fonciers 2044 SPE, celle, notamment de la loi Robien; vous y verrez que la base amortissable est constituée du prix proprement dit augmenté des frais d'acquisition, frais de notaire et d'hypothèque. On peut donc considérer que ces frais sont déductibles, puisque amortis, mais on ne les déduit pas directement sur une année et ne sont pas directement, cette année- là en tout cas, générateurs de réduction d'impôt.
 

Carpediem

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En lisant votre réponse et allant sur le site, je n'ai pas trouvé les éléments de réponses.
A l'inverse, de l'autre côté, j'avais des éléments de le guide du contribuable 2006 (impôts sur les revenus 2005) qui étaient différents....

Quel dilemme !!

Aussi, j'ai posé la question suivante à la Direction Générale des Impôts :

"J'envisage d'acheter un terrain à bâtir et de faire construire un pavillon pour le louer en De Robien.
Lors d'un rendez-vous avec un banquier, celui-ci m'a soutenu que les frais d'hypothèque et de notaires étaient déductibles des revenus foncier vis à vis des impôts au titre de charges générant un déficit foncier la première année (reportable maxi sur 10 ans).
Pour étayer son propos, il m'a sorti Le guide pratique "impôts 2006" du contribuable où il est précisé "Sont donc déductibles les frais de constitution et main levée d'hypothèque, honoraires de notaires correspondant à un prêt garanti, ainsi que la TVA qui leur est aplliquée".
A l'inverse, en parcourant la notice de l'imprimé 2044 SPE, je ne vois rien qui précise ce point.
Qu'en est il donc exactement ?
"

Voici, la réponse que je viens de recevoir :
Dans le système "Robien", pour les immeubles acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, la déduction pratiquée au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, TVA, droits d'enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière.
[Inst. 21 février 2005, 5 D-3-05 n° 123] Les frais d'hypothèque et honoraires de notaire se rapportant à l'élaboration d'un contrat de prêt garanti sont déductibles dans la catégorie "Intérêts d'emprunt".

Vous trouverez des renseignements complémentaires sur le site suivant
http://doc.impots.gouv.fr/aida2005/documentationFiscale.html?collection=BOI&numero=5D-3-05
J'espère que ces précisions répondent à votre attente,
Anne-Marie-b CARRE
Direction Générale des Impôts


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