Avis pertinence projet et critères de sélection SCPI

Bonjour,

Nouveau sur ce forum très riche en contenu, j'ai pu parcourir les discussions concernant l'investissement en SCPI. J'aurai souhaité avoir votre avis éclairé sur la pertinence de mon projet d'investissement au regard des objectifs/allocation actuelle ainsi que les critères de sélection de SCPI afin de réaliser ce choix d'investissement en toute connaissance de cause.

1. Pertinence du projet d'investissement au regard des objectifs ? :

Je poursuis deux objectifs principaux :
- placement en vue de se construire un capital de 100K€ pour préparation de la retraite horizon 25 ans
- disposer d'un capital de 70K€ horizon 15 ans afin de financer les études des enfants

J'ai un TMI à 30%, déjà endetté et propriétaire de la RP.
Un effort d'épargne d'environ 800€/mois.
Une allocation qui ressemble à celle-ci :
- Liquidités (compte courant, livrets...) : 64%
- PEE (60% prudent, 40% dynamique) : 5%
- PERCO (dynamique) : 3%
- PEA (actions) : 18%
- Ass vie (80% UC, 20% Euro) : 10%

L'idée est donc d'utiliser pleinement ma capacité d'endettement et d'acheter des parts de SCPI (à défaut d'un investissement locatif plus contraignant en termes de temps, et a priori plus risqué).

Et de réallouer les liquidités afin de faire fructifier cette épargne, alimentée par l'effort d'épargne qui restera post crédit : y'a t-il ici l'intérêt d'une SCPI en NP ? renforcer le PEA ? et éventuellement une assurance-vie (j'y vois peu d'intérêt au regard des rendements fonds euro, et l'investissement en UC représente également peu d'intérêt vs un PEA)

Enfin, certains "magazines spécialisés" recommandent d'éviter les SCPI au vu de la conjoncture actuelle, au profit des foncières cotées, qu'en pensez-vous ?

2. Critères de sélection et choix de SCPI ? :

- concernant le choix d'une SCPI à crédit, la stabilité du niveau de dividende est le critère principal, afin de maitriser l'effort d'épargne nécessaire. Ensuite un prix de souscription cohérent en rapport à la valeur des actifs et un taux de distribution dans la moyenne du marché seront les critères principaux. Je me pose la question de la capitalisation : y'a t-il un intérêt à cibler une SCPI ancienne et fortement capitalisée afin d'assurer une bonne liquidité ou il peut être intéressant de cibler une "jeune" SCPI dont la capitalisation pourra évoluer horizon 25 ans ?

- concernant le crédit, ma banque actuelle me propose un prêt personnel affecté avec nantissement des parts, au taux de 2% négociable à 1,80% (si j'ai bien compris ce que je gagne en taux, je le perdrai en déductibilité des intérêts). Est-il intéressant de simuler également un prêt immo ? et à quel taux dois-je m'attendre pour ce type d'investissement (2% me parait élevé dans le contexte actuel et peu significatif dans le cadre de cet investissement)

- concernant le choix d'une SCPI en NP, celle-ci à de sens uniquement en cash ? y'a t-il également un intérêt de la réaliser à crédit ? (pas d'autofinancement, augmentation du risque... ?)

- enfin, voici les SCPI que j'ai retenu dans le cadre d'un investissement à crédit, et je vous avoue avoir du mal à trancher :
Elysée Pierre (SCPI de ma banque facilite a priori l'obtention du crédit ?)
Primopierre
Le grand Paris Patrimoine
PF Grand Paris
Corum XL

J'ai identifié également la "jeune" SCPI de Swiss Life "Pierre Capitale" : , faible capitalisation (donc faible liquidité), diversifiée entre immobilier de bureau + services à la personnes : intéressant en démembrement ? et/ou dans le cadre d'un achat à crédit ?

Désolé ce post long, j'ai pas mal écumé le forum et souhaite bien comprendre les mécanismes des SCPI avant de franchir le pas.

Merci d'avance pour vos lumières !
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Enfin, certains "magazines spécialisés" recommandent d'éviter les SCPI au vu de la conjoncture actuelle, au profit des foncières cotées, qu'en pensez-vous ?
ils oublient juste un petit détail....le financement ....
les SCPI se font à crédit donc avec de l'argent que tu n'as pas au départ
les foncières se font avec ton propre argent
(si j'ai bien compris ce que je gagne en taux, je le perdrai en déductibilité des intérêts). Est-il intéressant de simuler également un prêt immo ?
bien sur il faut essayer de comparer
- concernant le choix d'une SCPI en NP, celle-ci à de sens uniquement en cash ? y'a t-il également un intérêt de la réaliser à crédit ? (pas d'autofinancement, augmentation du risque... ?)
tu ne pourras déduire les intérêts du crédit que si tuas d'autres revenus fonciers ...en as tu ?
 
Bonjour et merci beaucoup pour la réponse.

En effet l'intérêt de l'effet de levier sur la SCPI n'est pas comparable avec une foncière cotée, merci !

Je n'ai pas d'autres revenus fonciers, je pensais que la déductibilité des intérêts se faisait uniquement sur les loyers générés par le bien dont le prêt était l'objet, si cela est possible dans une optique "globale", c'est bon à savoir !

Encore merci
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Je n'ai pas d'autres revenus fonciers, je pensais que la déductibilité des intérêts se faisait uniquement sur les loyers générés par le bien dont le prêt était l'objet, si cela est possible dans une optique "globale", c'est bon à savoir !
oui mais dans des SCPI en NP il n'y a pas de loyers pendant la période de démembrement donc pas de revenus pour déduire les intérêts du crédit .
 

Tornado05

Contributeur régulier
J'ai un TMI à 30%, déjà endetté et propriétaire de la RP.
,Attention à la fiscalité sur les revenus locatifs avec une TMI 30% + 17,2PS %. Voir du côté des SCPI étrangères avec une telle TMI par contre pas de déductibilité possible pour les intérêts d'emprunt dans ce cas là. On ne peut pas être gagnant de tous les côtés.
 

Erel

Membre
Ma conclusion étant dans le même cas est de plutôt faire un locatif en LMNP car taux plus avantageux et rendement équivalemment.

je vais prendre des SCPI plus tard mais en cash avec uniquement de l’européen : corum xl / Eurion, Pierval santé, sofidy Europe invest et de la capitalisation : novapierrr résidentiel.
Pour certaines d’entre elles je prendrais un nu-pro de 5 ans car plus intéressant que le rendement sur cette période.
Utiliser sa capacité d’emprunt sur SCPI je ne suis pas partant sauf si tu as ta résidence principale définitive.
 
Bonjour,

Merci pour votre réponse !
Je connais que très peu le LMNP (tout comme les SCPI d'ailleurs :) ) quels avantages y-voyez -vous ? j'optais pour des parts de SCPI par praticité (pas de temps à consacrer), un moyen facile d'utiliser l'effet de levier du crédit dans un actif déjà diversifié (moins risqué), et enfin une plus grande accessibilité.

- Vous opteriez pour une SCPI Europe car moins risquée/+ diversifiée?
- L'avantage fiscal du LMNP est supérieur à celui d'une SCPI (uniquement déductibilité des intérêts d'emprunt) ?
- SCPI NP + crédit perd de son avantage non ? (déductibilité des intérêt nulle car aucun revenu foncier d'autre part)
- Qu'est-ce que vous appelez de la capitalisation ? SCPI qui réinvesti ses dividendes ?

Je n'ai pas ma résidence principale définitive, mais si changement il y a de fortes chances que les mensualités de crédit soient inférieures (montant emprunté moindre).

Encore merci pour votre retour !
 

Tornado05

Contributeur régulier
- Vous opteriez pour une SCPI Europe car moins risquée/+ diversifiée?
pas forcément moins risqué mais plus pour une question fiscale plus avantageuse qu’une SCPI française.
- L'avantage fiscal du LMNP est supérieur à celui d'une SCPI (uniquement déductibilité des intérêts d'emprunt) ?
Oui car en LMNP il y a l’amortissement du bien, des meubles, la déduction de certains travaux….
- SCPI NP + crédit perd de son avantage non ? (déductibilité des intérêt nulle car aucun revenu foncier d'autre part)
oui
 

zyppo

Membre
je suis un peu plus septique sur les scpi. Si la valeur de la part augmente très doucement pour la plupart, leur dividende sont pour la plupart en baisse, et ce n'est pa juste l'apanage de la pandémie. Comme il est souvent précisé, elles sont prise d'assaut. Je reste du coup septique sur le fait de de s'endetter pour des scpi mais j'avoue que je reste novice, à un taux d'emprunt nettement supérieur à du LMNP et au plus value plus minime. Mais ce n'est qu'un avis bien évidemment
 

Erel

Membre
Les réponses ont déjà été apportées.
Moi je vois les SCPI comme de la diversification à acheter en cash pour les personnes en TMI > 30%.
 
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