Avis LMNP

Jeremy51

Nouveau membre
Bonjour à tous, je souhaiterais votre avis concernant un investissement LMNP.
Tout d abord, j ai choisi ce dispositif afin d effacer mes revenus fonciers (à priori le MNLP crée du déficit donc mes revenus fonciers seront à 0).

La proposition qui m est faite:
Studio 34,5m2 dans un complexe de 450 logements avec salle de sport, cafétéria, salle d étude.....
Lieu: Arras hyper centre
Livraison 2021

Prix 140600 TTC, TVA récupérable 23 434€
Bail NON commercial

Frais mensuels:
190€ (gestion locative, frais relocation, charges copropriété, taxes foncières, cabinet comptable).
Credit sur 20 ans: 660€ (1,20%) + Assurance emprunteur environ 50€

Loyer garanti 450€ revalorisé tous les ans suivant IRL sans limite

J ai calculé sur une base de revente sous 6 ans ou 9 ans en réinjecant la tva récupérée (23434€), il faut vendre le studio environ 110 000€ (6ans) ou 100 000 (9 ans) pour faire une opération à 0!
Au vu du marché sur Arras, les biens d exception peuvent aujourd'hui atteindre max 3000€ le m2.....

Le commercial m assure que le bien sera vendu plus de 110 000, je reste sceptique pour Arras. Est-ce qu un bien MNLP à plus de valeur qu un bien "normal" de même surface et même emplacement? Que pensez-vous de cette proposition?
Enfin je précise que Foncia gèrera cet ensemble.

Merci
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour à tous, je souhaiterais votre avis concernant un investissement LMNP.
Tout d abord, j ai choisi ce dispositif afin d effacer mes revenus fonciers (à priori le MNLP crée du déficit donc mes revenus fonciers seront à 0).
tu pars donc sur de mauvaises bases .....

les revenus d'un LMNP sont des BIC ( bénéfices industriels et commerciaux ) le déficit de ces revenus ne peut s'imputer que sur des revenus de meme nature ( donc de BIC).

les revenus fonciers ,eux , sont des revenus fonciers et nonpas des BIC...

donc le déficit de l'un nepeut pas s'imputer sur l'autre.
 

Softy

Contributeur régulier
Bonsoir, effectivement les revenus meublés sont à déclarer dans la catégorie des BIC donc cela ne permettra de réduire vos revenus fonciers classiques.
Pour répondre à votre question sur la valeur d'un bien neuf en LMNP par rapport à un bien neuf classique, les déconvenues sont fréquentes lors de la revente d'un bien en LMNP. Contrairement à un bien classique, le marché du LMNP d'occasion est beaucoup plus restreint et je pense qu'à Arras il le sera encore plus.
Je vous conseille plutôt un investissement classique, éventuellement Pinel si vous êtes éligibles fiscalement.
 

Jeremy51

Nouveau membre
Bonsoir je vous remercie pour vos reponses.
En plus de mes calculs, je me rends compte que le commercial est soit malhonnête, soit ignore certaines règles....
Probablement l appel de la commission de vente!
Il faut quoi pour être fiscalement éligible à Pinel et quels sont les avantages et inconvénients?
Merci
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Il faut quoi pour être fiscalement éligible à Pinel et quels sont les avantages et inconvénients?
tout le monde peut acheter du pinel ....mais pour que ce soit "intéressant " il faut etre déjà fortement fiscalisé puisque l'avantage du Pinel est principalement fiscal .
à moins de 5k€ d'IR annuel je ne vois pas l’intérêt de faire du Pinel
 

Softy

Contributeur régulier
Sans rentrer dans le détail, le Pinel est un investissement locatif neuf dans une grande agglomération (voir zones éligibles). L'acheteur bénéficie d'une réduction d'impôt annuel de 2% du coût d'acquisition pendant 6 ou 9 ans (selon la durée de location retenue) avec un maxi de réduction de 6ke par an.
Le prix d'acquisition mini est de l'ordre de 130ke (T1) mais on est souvent à 200ke et plus. Donc il faut un IR mini de 3ke/an pendant 6 ans mais comme la dit buffetophile l'IR cible est plutôt à 5ke.
Le loyer et les ressources des locataires sont plafonnés (les plafonds restent raisonnables et permettent un rendement locatif correct).
 

Softy

Contributeur régulier
Le Pinel peut être prolongé de 9 à 12 ans mais la réduction n'est plus que de 1% du prix d'acquisition.
 

moietmoi

Top contributeur
j ai choisi ce dispositif afin d effacer mes revenus fonciers
Bonjour, parles tu de revenus de loyers que tu as déjà? ou bien des futurs revenus de loyers( dans ce cas comme le dit Buffetophile, il ne s'agit pas de revenus fonciers)

je souhaiterais votre avis concernant un investissement
quelque doit l'investissement , il peut s'avérer excellent pour quelqu'un et complètement nul pour un autre, tout dépend du profil et de l'objectif poursuivi;
J ai calculé sur une base de revente sous 6 ans ou 9 ans
un bien immobilier est un investissement à long terme; il faut voir cela sur 15/25 ans; avec parfois un effet d'aubaine , où au bout de 4 à 8 ans , le hasard et la chance font que cela vaut le coup de revendre plus tôt et d'arbitrer, mais le principe est que l'immobilier est sur le long terme;
réinjecant la tva récupérée (23434€)
la tva appartient à l'état….. tu achètes à 117 000 et quelques; les reste ce sont des écritures; si tu emprunte les 140600, la loi t oblige a rembourser la banque du montant de la tva récupérer dès que tu as récupérer la tva;

Loyer garanti 450€
un loyer n'est JAMAIS garanti.
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
à moins de 5k€ d'IR annuel je ne vois pas l’intérêt de faire du Pinel
m'ouais, ça se discute.
Et même je suis pas d'accord avec toi Buffeto: tu as 1 conception un peu élitiste de l'IR consenti, je trouve.

Pour les allergiques chroniques comme moi à l'IR, je peux t'assurer que même 1€ d'IR m'insupporte.
Et j'ai fait une opé. en 2010 en Censi-Bouvard avec la réduction d'IR de 25% à l'époque qui m'effaçait 2250 € d'IR qui m'a fait un bien énorme. Je la complétais régulièrement avec de la défisc autre.

Mais je n'ai jamais eu un IR "brut" > 5000€.

Non comme dit moietmoi, avant tout c'est un placement immo de long terme avec une "pichenette fiscale".

Et pour info 4000 € de réduction d'IR PInel donnent déjà 200 K€ d'invt immo (2% du bien FN inclus par an, pendant 9 ans, puis 1% pendant 3 ans de mémoire) ce qui est déjà une somme et donc un bien immo conséquents, type T2 sympa, dans les grandes métropoles comme Lyon, Nantes, Bordeaux et autres.

Donc c'est tout à fait calibré pour des biens immos où la demande locative est soutenue, dans les zonages adéquats. Les T2 sont par ailleurs les + "liquides" à la revente. Sur les studios, c'est un peu haro sur le baudet, et c'est là que les vendeurs de Pinel s'empoignent car là aussi que la classe moyenne déjà allergique à l'IR se concentre: un studio à 100K€ efface quand même 2000 € d'IR par an.
Croyez-moi ça compte déjà bcp dans un budget de classe moyenne.

Ce qu'il faut c'est bien choisir comme toujours, l'emplacement du bien.

@Jeremy51 : je connais pas ton secteur d'Arras, mais effectivement ça me paraît très cher, et par ailleurs je suis pas fan des grands ensembles (450 lots ça me paraît énormissime).
Et oui ton commercial mesure souvent son intérêt premier avant le tien: sache qu'il touche de 6 à 12% de com brute sur l'opé. De quoi être convaincu du bien fondé de l'opé ... d'abord pour lui, trop souvent !

Mais bon le Pinel pq pas.
 
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