Avis investissement locatif meublé

[Garzole]

Bonjour à tous,

Nous sommes actuellement à l'étude sur un projet immobilier locatif d'un studio meublé de la fin des années 80.
Jeune couple marié avec un enfant,TMI à 11%.

Prix achat 66000 euros frais de notaire inclus,bail en cours, loyer 280 euros HC( les charges payées par le locataire),taxe foncière 180, charges de copropriété annuelle 100 Euros, assurance prêt 15 euros/mois, coût de crédit 3000 euros, assurance propriétaire non occupant 15 euros/mois.

Je me pose la question si l'opération est assez rentable? les prix de l'immobilier ont fortement augmenté ses derniers temps.Nous sommes dans une ville avec beaucoup d'étudiants à forte demande locative.
Avis aux experts, merci pour vos réponses.
Bonne journée

 

[moneymoneymaker]

pour le calcul de base :

Quel sera le montant du crédit par mois (ttc) ? Sur combien d’année ?
Comptez-vous prendre une assurance loyers
impayés ?
La taxe foncière est à l’année ?
bail en vide j’imagine ?
Vous espérez changer de locataire dans le futur ? Pour passer a du meublé ?

 

[Garzole]

Désolé grosse erreur sur le coup de crédit... cela ferait 300 euros/mois sur 20 ans en remboursement pour la banque en empruntant la totalité du prix d'achat frais de notaire inclus,
C'est déjà en meublé et cela le restera,il y a déjà un locataire en place,taxe foncière à l'année, pour le moment pas de raison de changer de locataire
Merci

 

[moneymoneymaker]

A la louche

Avant impôt, même en se passant d’un gestionnaire et d’une assurance loyer impayée vous ne serait pas en positif à la fin du mois. Disons que ce bien, s’il est toujours occupé, et qu’il n’y a pas de travaux etc... devrait vous coûter une petite 50aine d’euros par mois.

pour un investisseur YouTube c’est impossible.

Pour le commun des mortels, ça reste à voir.

Au final dans 20 ans, ce bien vous aura coûté moins de 15 000 euros de votre proche et vous rapportera alors 250 euros net par mois. Assez honorable je trouve.

Après, à voir si la demande locative est vraiment si importante. Notamment dans ce quartier. Combien de lots dans la copro (mais visiblement on est sur un petite copro), si des travaux importants sont à prévoir etc.

 

[Garzole]

Merci pour votre réponse,oui c'est une petite copropriété de 6 lots,il y a une forte demande de logement dans le quartier, pour les travaux je ne sais pas encore je vais le visiter prochainement

 

[moietmoi]

Jeune couple marié avec un enfant,TMI à 11%.

cela ferait 300 euros/mois sur 20 ans en remboursement pour la banque en empruntant la totalité du prix d'achat frais de notaire inclus,

Bonjour, en ce moment et avec votre profil, je ne pense pas qu'on puisse avoir facilement un emprunt à 110 %. Je pense qu'il vaut mieux que tu prépares avec au moins 6 000 euros d'apport.
Rends déclarant en micro BIC,, que tu payeras beaucoup d'impôts. En déclarant au réel il n'y aura pas d'impôts les premières années, mais dans ce cas en dépense nette , tu auras le coût du comptable.

temps.Nous sommes dans une ville avec beaucoup d'étudiants à forte demande locative.

Envoie en ce moment dans la majorité des villes une baisse des loyers.
Si dans ta ville il y a beaucoup de Airbnb, alors les loyers des autres locations vont baisser.

 

[Garzole]

Bonjour, en ce moment et avec votre profil, je ne pense pas qu'on puisse avoir facilement un emprunt à 110 %. Je pense qu'il vaut mieux que tu prépares avec au moins 6 000 euros d'apport.
Rends déclarant en micro BIC,, que tu payeras beaucoup d'impôts. En déclarant au réel il n'y aura pas d'impôts les premières années, mais dans ce cas en dépense nette , tu auras le coût du comptable.

D'accord à voir pour la banque...je pensais declarer en micro foncier,en régime réel il ne faut pas que les revenus fonciers dépasse un certain montant ?? et avoir des travaux à déclarer pour que cela soit intéressant ??🤔

 

[moietmoi]

pensais declarer en micro foncier,en r

Vu que tu loues en meublé, c'est le micro BIC.
Donc 280 +charges =340 * 12=4360 à déclarer. Abattement 50%. Revenu microbic=2180
Impôts et prélèvements 11+17,2=28,2%
2180*28,2=615 euros d'impôts............. Ça plombe ta rentabilité.
.....................
C'est mieux au réel

 

[moneymoneymaker]

Envoie en ce moment dans la majorité des villes une baisse des loyers.

Dans ma ville non. Du coup qui a raison ? La baisse des loyers alors que l’immobilier continue d’augmenter je n’y crois pas une seule seconde.

 

[moietmoi]

Je peux te dire que j'y suis confronté.. a 3 km du périphérique.. les prix à l'achat eux montent de 8% dans l'année;les étudiants et stagiaires sont chez les parents en télétravail ou trouvent pour le même prix des rnbb vides de touristes et luxueux en location à l'année en plein Paris.
Idem à Angers et Marseille...Rouen,..Aix..
De 15 000 à 50 000 logements meublés sans locataires..rien qu'en région parisienne, cela fait baisser les loyers...
Et comme on n'a pas le droit de les augmenter la tourmente passée . Cela laissera des traces..