avis éclairé sur de robien

luk

Nouveau membre
Bonjour !

Nous sommes sur le point de nous engager auprès de "La financière Conseil" pour un De Robien, et nous aurions voulu avoir votre avis (apparemment avisé :)) sur l'opération... car nous nous faisons un peu de soucis, notamment par rapport au point 2/ (cf fin de message)

Voici les éléments du "plan de trésorerie" fourni:

PROFIL FISCAL
revenus du foyer fiscal: 52000€
nb parts: 3
tranche marginale d'impostion: 19.14%
montant de l'impot 2004 estimé: 2638€

STATUT DU LOUEUR NU NON PROFESSIONNEL
Durée minimum de fonctionnement: 9 ans
Amortisement: 8%/an pdt 5 ans, puis 2.5%/an pdt 10ans
Abattement forfaitaire 6%
Déductions supplémentaires: 100% intérêts liés au financement, 100% des charges
Déficit maximum imputable: 10700€

SUPPORT FINANCIER
Montant de l'opération: 90030€
Apport personnel: 0
Taux 4%
Durée 20ans
Différé d'amortissement: 24 mois
ADI: 0.54€ / 1524.49€ sous réserve d'acceptation par les assureurs

SUPPORT DE DEFISCALISATION
T1 à Limoges (90030€)
Revenu locatif garanti 300€
Indice INSEE 1.5%

CHARGES DEDUCTIBLES
Frais de gestion: 8.13%
Assurances impayés, dégradations 2.5%
Taxe faoncière: 277€

RESULTATS de SIMULATION
Epargne mensuelle moyenne: 192,78€
Gain fiscal total: 10301,13€
Capital réalisé en sortie d'opératio: 31121,15€
Revenus garantis du produit: 34413,59€
Epargne totale sur 9 ans: 20820€
Taux de rentabilité interne: 9.55%


Infos et questions supplémentaires:

1/ Le prêt est en fait à 4.06% (effectif global) et à taux variable (dont part fixe de 1.5%).

2/ Le prix d'acaht du bien est de 3600€/m², ce qui est près de 50% au-dessus du marché semble-t-il (2500€/m² dans le studio neuf à Limoges en 2005; ref Le nouvel Obs) !!! Est-ce rédhibitoire ?

3/ "La financière Conseil" semble annoncer que le prix de revente est garanti, i.e. qu'un éventuel déficit à la revente serait comblé par ... la banque...(?) Cela vous parait-il plausible ?

4/ Cela nous semble quand même curieux que l'opération ne présente strictement aucun risque... qu'en pensez-vous ?

5/ Pour info, on nous a fait signer à la 2ème rencontre une note d'honoraires nous engageant à payer le cabinet d'audit 2000€ en cas de désengagement avant le passage de l'acte authentique...

6/ Enfin, détail sans doute important, nous avons été sollicités à domicile...

Merci d'avance pour vos conseils !
 

Babar

Contributeur régulier
Plusieurs points:
compte tenu des nouvelles tranches fiscales, vous serez dans la tmi à 14%, et non à 19%.
Qu'en est-il des frais d'acquisition: compris ou pas dans le prix?
Des points sur les charges ont été "oubliés": frais de rédaction de bail, frais de syndic, charges de copro ?
Globalement vous serez à environ 15% de participation de plus que celle indiquée, ce qui en soit n'est pas anormal.
Demander à voir la garantie de rachat à terme, et demandez qu'on vous la laisse pour étude. Sachez qu'en dehors des accidents de la vie (décés, invalidité, licenciement), aucune structure n'assure sérieusement la revente, et le risque est là, ce qui ne veut pas dire qu'il ne faut pas l'assumer après évaluation.
Pour le prêt, préférez le taux fixe; sur 20 ans, vous trouverez sans peine du 3.8% voire moins.
N'acceptez jamais de signer la clause que vous avez signé; en tant que professionnel, c'est abusif, et ça n'a d'autre but que de vous intimider.
Quand au prix, vous l'avez vu; sur Limoges 3600 € le m² c'est nettement trop cher.
Un dernier point: éviter si possible les studios moins faciles à revendre et ou les locataires changent fréquemment.
 

luk

Nouveau membre
Merci beaucoup Babar pour cette réponse rapide !

1/ Bien noté pour la tmi à 14%
2/ D'accord avec vous pour le taux fixe
2/ Les frais d'acquisitions sont compris dans le prix (notaire, frais intercalaires...)
3/ Concernant les charges, il semble me souvenir que tout est compris... à vérifier ...
4/ Si j'analyse bien la chose, il me semble que tout dépend de la garantie de rachat à long terme... Car en prenant le prix actuel du m², le bien ne vaut en fait que 62 500€ environ, et en comptant sur une revalorisation de 2% par an (ce qui me semble déjà optimiste dans les circonstances actuelles), cela donne une revente dans 10 ans à environ 75 000 €, soit un déficit de 15 000 € par rapport à la valeur d'achat (déficit supérieur au gain d'impôt !).
Donc si pas de garantie de rachat, l'opération n'est pas intéressante. Partagez-vous cette analyse, ou y a-t-il une erreur qqpart ?

Au plaisir de vous relire
 

Babar

Contributeur régulier
Encore une fois, je suis persuadé que la prétendue garantie contre la moins value (en € courants) ne couvre que les accidents de la vie; quelle compagnie ou banque couvrirait le risque dans tous les cas sur une longue période?
L'analyse que vous devez faire concerne le prix d'achat; si vous achetez au prix du marché, vous avez de bonnes chances de revendre dans de bonnes conditions. Si vous achetez plus que ce que vaut le bien, vous revendrez difficilement avec profit, a fortiori un studio pour lequel le marché est plus étroit. La bonne affaire, vous ne pourrez pas la faire si vous achetez trop cher.
Maintenant, si vous voulez que nous en parlions au téléphone, je suis disposé à le faire, laissez-moi un N°.

Babar
 

user456

Membre
Bonsoir,

je me permet quelques petites précisions... :)

L'emplacement du bien est déterminant ainsi que le cours du marché local.

il faut manier les infos fiscales en faisant attention car les abattements et la somme à laquell on applique les nouveaux taux ne seront pas les mêmes...

Le taux du crédit est très élevé et vous pouvez facilement gagner 15 à 20€ par mois...

Garantie de moins value : ATTENTION bien vérifier...

Honoraires en cas de désengagement : inadmissible!:mad:

Enfin, concernant le bien lui-même, je ne m'avancerais pas trop, ne connaissant pas super bien le secteur, mais....

Bref, en tant que professionnel de la défiscalisation immobilière, je vous inviterais à comparer avec une autre étude chez une autre société...



Pour info :

Au vu de la demande locative, il y a bcp de programmes interressants en loi De Robien donc rien ne sert de courrir...

Avant de se décider ---> délai de réflexion obligatoire, simulation (tenant compte de l'évolution éventuelle des parts) pour chaque programme proposé à votre disposition, et aucuns engagements ni d'intention ni financier avant d'etre sûr et d'avoir validé une offre...

Par exemple qd je donne une information en défiscalisation à des clients :

Sur les études personnelles que je présente à mes clients, il y a la simulation précise en fonction de l'évolution prévisible de l'impot (parts à évoluer), il y a le détail précis des garanties locatives pour chaque programme, on ne demande pas avant la réservation effective (si elle a lieu) les bulletins de salaires ou relevés bancaires , et aucuns engagements du client ni aucuns frais tant qu'il n'y a pas eu de délais de réflexions...
Les clients s'engagent pour au moins 10 ans (location de 9 ans minimum) qd même!!!
et si renonciation il y a, aucun frais non plus car qd on travaille bien on a pas de mal à vendre les programmes en loi De Robien...:rolleyes:


Dès lors il n'y a pas de hic, l'investissement de Robien est très interressant :

Si on veut se créer un patrimoine immobilier qui va générer une plue-value conséquente sous moins de 10 ans
Si on fait très attention à l'emplacement (pas forcément à la taille de la société qui vous propose les programmes)
Si toutes les garanties locatives vous sont détaillées et expliquées pour chaque programme
Si votre train de vie n'est pas lésé par l'opération De Robien
Si l'avantage fiscal n'est que le "petit" plus pour vous, pas la motivation principale...


Pour plus d'infos ;)
 
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