Avis - Crédit immobilier

Chypsou

Nouveau membre
Bonjour à tous,

Je viens sur ce forum pour avoir un avis sur une offre de prêt et pour avoir des réponses à mes questions car je n'y connais rien et j'avoue que dans la "précipitation" de la recherche de prêt, j'ai l'impression que je ne fais pas mes choix en connaissance de cause...

Situation :
- Nous sommes un couple de cadre (55 000€ net imposable à l'année) en CDI,
- Nous allons acheter ensemble notre résidence principale d'un montant de 281 000€
- Nous n'avons pas de crédit en cours sauf Monsieur qui a un crédit immo mais il a récemment vendu son bien (compromis prochainement signé)
- Nous apportons uniquement les frais liés au prêt soit 25 000 euros (notaire, garantie du prêt)

Au début, nous étions un peu fermés sur deux choses :
-la durée du prêt (nous voulions absolument emprunter sur 25 ans)
-nous voulions des "petites mensualités" (pas plus de 1100€ par mois hors assurance du prêt).

Nous sommes d'abord passé par un courtier qui nous a proposé un prêt sur 25 ans à un taux de 1,13% et 1,38% TAEG.
Puis la banque 1 nous a proposé (simulation à distance) un prêt sur 25 ans à un taux de 1,05% et 1,39% TAEG.
Puis la banque 2 nous a proposé (simulation à distance) un prêt sur 25 ans à un taux de 1,09% et 1,43 TAEG.

Nous avons décidé de rencontrer la banque 1 pour discuter de l'offre proposée.
Ils nous ont fait des simulations sur différentes durées et ont fini par nous convaincre de prendre un prêt sur 20 ans à un taux de 0,95% et 1,5% TAEG...

Maintenant que nous sommes sortis du rendez-vous, des questions émergent...
1. Est-ce qu'un taux à 0.95% et 1,5% TAEG sur 20 ans est correct ?
2. Comment se fait-il que le TAEG soit plus élevé sur 20 ans que sur 25 ans ?
3. Comment se fait-il que le taux augmente autant avec et sans assurance ?

S'il manque des informations, n'hésitez pas.

Bonne fin de journée,

Bien cordialement,
Chypsou
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,
1. Est-ce qu'un taux à 0.95% et 1,5% TAEG sur 20 ans est correct ?
Impossible de répondre à cette question.
Sur ce forum nous répétons à longueur de posts que les conditions d'un crédit dépendent de multiples facteurs dont :
+ Politique et objectifs de la banque
+ Antériorité et qualité des relations avec ladite banque
+ Situation et qualité des emprunteurs (épargnants ou non - découverts ou non .....)
+ Potentiel bénéficiaire que les clients/emprunteurs présentent pour la banque
+ Qualité du dossier (Montant - durée - apport personnel - garantie - revenus - charges - taux endettement capacité de remboursement - reste à vivre...)

2. Comment se fait-il que le TAEG soit plus élevé sur 20 ans que sur 25 ans ?
A taux égal, un TAEG sur 20 ans sera toujours supérieur à un TAEG sur 25 ans.

Ceci est normal car les frais divers payés dès le départ du prêt et qui - dans le calcul du TAEG - sont déduits du capital emprunté pour obtenir un net versé "s'amortissent" plus vite et impactent donc ledit TAEG à la hausse.

Partant de là, il y a ensuite un effet de seuil entre une réduction du taux du prêt sur 20 ans par rapport celui sur 25 ans.
Mais "l'effet durée" est beaucoup plus impactant que "l'effet taux" et il faudrait donc un taux en 20 ans extrêmement faible pour compenser cet effet de seuil et ramener le TAEG en 20 ans à un taux inférieur à celui sur 25 ans.

Ce que vous constatez n'est donc pas anormal du tout.
3. Comment se fait-il que le taux augmente autant avec et sans assurance ?
Les primes d'assurances obligatoires (donc pas les facultatives) s'ajoutent à la mensualité hors assurance pour calculer le TAEG légal (qui ne reflètent donc pas la réalité; pour ce faire il faudrait calculer un TAEG financier prenant en compte toutes les primes d'assurances).

Fonction:
+ Du taux des primes d'assurances obligatoires
+ Des quotités assurées
+ De la technique de calcul desdites prime,

=> Les TAEG est effectivement plus ou moins majoré.

Cdt
 
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