Avance pour apport projet immobilier

Reacteur

Contributeur
Bonjour,

J'ai un projet immobilier et réfléchis à l'apport financier à apporter.

L'utilisation de l'avance sur l'assurance vie me semble opportun. Je dispose de 2 contrats : un linxea Avenir ouvert en avril 2014 et linxea Spirit ouvert en mai 2014. Ces contrats auront donc 8 ans l'année prochaine.

Je m'interroge sur les frais liés à ces avances et sur quel contrat les conditions sont les plus intéressantes et donc sur lequel je devrais réaliser l'avance.

Il est indiqué sur le contrat suravenir : "taux de l’avance : fixé annuellement par Suravenir selon les modalités définies dans le règlement général des avances présenté page suivante (à titre indicatif, il est de 3,00 % pour l’année 2021).
Le taux d’intérêt de l’avance est déterminé annuellement par l’assureur dans la limite du plus élevé des 2 taux suivants :-moyenne des TME (Taux Moyen d’emprunt d’État), sur les 6 derniers moisde l’année, assorti d’un taux de frais de 2% maximum,-taux de revalorisation du fonds en euros +1% (du fonds en euros silecontrat a un seul fonds en euros ou taux de revalorisation le plus élevé silecontrat propose plusieurs fonds en euros)."

pour spirica : "pour les années civiles précédant l’année du remboursement définitif de l’avance, les taux mensuels applicables seront égaux au Taux Moyen des emprunts d’Etat à long terme (TME) majoré de 1 point. Ces taux mensuels ne pourront être inférieurs au taux de participation aux bénéfices du Fonds Euro Général ou, le cas échéant, du Fonds Euro Nouvelle Génération, constaté pour chaque année civile majoré de 1 point.Pour l’année de remboursement définitif de l’avance, les taux mensuels applicables seront égaux au Taux Moyen des emprunts d’Etat à long terme (TME) majoré de 1 point"


Enfin pouvez-vous me dire quels sont les délais approximatifs entre l'envoi du dossier et la mise à disposition des fonds?

Je vous en remercie par avance !
 

g.b

Contributeur régulier
Tout dépend de la nature du projet immobilier et de votre capacité à générer du rendement sur vos contrats.

Je dirais: aucun intérêt pour une RP, frais non déductibles. Pour du locatif, ça se discute.

Tabler sur taux avance +2 points de rendement pour évaluer l'intérêt de cette affaire. Donc, si l'avance vous coûte 3% et que vous faites moins de 5% de rendement sur vos contrats, je pense qu'il faut oublier cette stratégie.

Je trouve les taux pratiqués par Suravenir très élevés et souvent pas en phase avec la notice. Spirica est assez rapide à débloquer les fonds. L'avantage : l'avance peut aller jusqu'à 9 années.
 

Reacteur

Contributeur
Bonjour,

Pourquoi n'y a t'il pas d'intérêt pour une RP car il s'agit bien de l'objet de ce projet ayant besoin de liquidité pour payer l'apport.

Les conditions de Spirica sont donc meilleures pour réaliser une avance que celles de Suravenir ?

L'avance durera à mon sens 10 mois, elle sera remboursée par le rachat partiel du contrat.
 

g.b

Contributeur régulier
Un rachat partiel sera plus rapide qu'une avance. Dans mon historique avec Spirica, le délai de traitement de l'avance variait de 5 jours (saisie sur le contrat à arrivée des fonds sur le compte) à 1 mois en plein été et après que j'ai oublié un doc. Par ailleurs, si remboursement <12 mois, on est typiquement à TME + 1 ou 2 points, donc "pas cher".
 

g.b

Contributeur régulier
Je présume que @Reacteur veut optimiser la fiscalité des rachats de son AV qui arrive à "maturité" favorable l'année prochaine.
 

Reacteur

Contributeur
Tout à fait, je cherche à optimiser mon AV qui n'a pas encore ses 8 ans mais bientôt.

Merci pour ton retour g.b.
On peut demander une simulation à l'assureur pour savoir quel sera le coût avant de s'engager?
 

g.b

Contributeur régulier
On peut demander une simulation à l'assureur pour savoir quel sera le coût avant de s'engager?
Pour l'avance? Non, pas à ma connaissance. Par contre, c'est assez facile à calculer. Pour le rachat, une estimation de la PV imposable est normalement disponible.

Au fait, je nuance ce que j'avais dit précédemment. Si la durée de l'avance croise une nouvelle année, les intérêts sont alors au barème prévu. Par exemple, si vous démarrez là au 01/05 pour 10 moins, alors il y aura 8 mois aux taux, sans doute, fonds euros + 1 points, puis 2 mois au taux TME + 1 point.
 
Dernière modification:

Reacteur

Contributeur
Merci.
Je me trompe ou c'est le TME +1 point qui est le plus intéressant?
Actuellement le TME étant de -0,01% soit 0.99%.
Mais est-ce possible car dans ce cas avec le rendement de l'assurance vie qui continue à être généré je vais gagner de l'argent ?
Quelque chose m'échappe...
 

g.b

Contributeur régulier
Si tu demandes une avance en janvier par exemple, et que tu rembourses en décembre, oui c'est le taux pratiqué. Attention toutefois que dans certaines notices, ils auront précisé que le taux TME retenu est de 0% s'il est négatif. :)
 
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