après le HCSF le rapport LTV commence à se mettre en place

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour,

Les lecteurs du forum connaissent maintenant pour la plupart les recommandations du HCSF qui deviennent "réglementaires" au mois de janvier 2022.

Or il existe une autre recommandation qui, si elle n'est pas pour l'instant destinée à s'appliquer à l'hexagone, commence à poindre le bout de son nez dans les banques.
Certes la mesure s'appliquait déjà dans certaines banques mais elle commence à se généraliser.

Le rapport LTV ou rapport Loan to Value

En Français: le rapport entre le prêt immobilier et la valeur du bien.

En décembre 2020 le Luxembourg a fait passer au journal officiel une réglementation relative à l'exposition des ménages aux emprunts immobiliers etc etc... (voir document joint)

En juin 2021, le HCSF, du fait des accords de réciprocité entre nos deux pays, faisant donc une recommandation aux banques françaises exerçant une activité de prêts immobiliers au Luxembourg.

et depuis quelques temps, mes interlocuteurs en banque m'expliquent qu'ils doivent veiller au LTV pour les dossiers de demande de prêt. :unsure:
Certaines banques désormais refusent de financer sans l'apport de tout les frais annexes au prix de vente et d'autres m'indiquent que pour l'instant 110% c'est la limite maxi mais que pour 2022 on vise à passer à 100% maxi.

Donc nous avons d'un côté les 35 % et maxi 25 ans du HCSF et de l'autre ce fameux LTV qui entre dans le langage des conseillers bancaires.

Pire encore: si des travaux sont prévus au dossier par exemple pour 20% de la valeur du bien, le rapport LTV s'aggrave et sort du cadre car la valeur du bien est celle indiquée sur le compromis et non pas celle indiquée augmentée du montant des travaux...
Là cela devient un peu compliqué à suivre....
Vous achetez un bien 200.000 € avec apport de tout les frais annexes mais....... vous souhaitez faire 30.000 € de travaux.
Et bien vous ne devriez emprunter que 220.000 € et donc remettre en apport 10.000 € supplémentaires.

Pour information: Il y a déjà des banques qui refusent les dossiers des courtiers si le montant du prêt dépasse le prix de vente du bien.
J'ai fait récemment rectifier le compromis d'un client pour passer le prix de vente avec honoraires agence à charge du vendeur au lieu de charge acquéreur pour rester dans les normes exigées, mon clients n'ayant "que" les frais d'acte notarié, de garantie et frais de dossier en apport...

Et comment expliquer que le client, même s'il peut mettre les 10.000 € supplémentaires, souhaite les garder en épargne de précaution au cas ou...

Alors, certes, au niveau national il y aura toujours quelques banques qui feront fi de ce rapport LTV qui, dans les faits, n'est pas encore en recommandation du HCSF mais à voir comment évolue le système je me pose la question de savoir si un jour peut être...

Cdt
 

Pièces jointes

  • LUXEMBOURG limitation prêts immobiliers.pdf
    125,6 KB · Affichages: 6
  • HCSF 20210615 Recommandation Luxembourg_0(2).pdf
    281,7 KB · Affichages: 6

Triaslau

Contributeur régulier
Bonjour,
Je vous confirme que la considération de la ltv est un élément essentiel dans l’appréciation du risque de crédit. Si le terme apparaît récemment dans la bouche des conseillers je peux vous indiquer qu’il est présent depuis des années dans les politiques d’octroi de toutes les banques qui font de l’immobilier.
 

moietmoi

Top contributeur
Pire encore: si des travaux sont prévus au dossier par exemple pour 20% de la valeur du bien, le rapport LTV s'aggrave et sort du cadre car la valeur du bien est celle indiquée sur le compromis et non pas celle indiquée augmentée du montant des travaux...

Bonjour,
En France, vu l'attractivité de l'achat des biens meublés avec travaux, on peut comprendre que certaines banques refusent pour cette raison de financer des investisseurs novices avec 50% de travaux; évidemment cela pénalisera d'autres...
honoraires agence à charge du vendeur au lieu de charge acquéreur
le fisc t'a t il versé une commission? :)
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour Triaslau,
oui certes je le sais bien, car depuis assez longtemps dans le métier, mais là ou cela m'interpelle c'est que l'octroi du prêt dépend désormais, dans certaines banques, au non dépassement du 100 % du prix de vente et que celles qui font encore du 110% vont tendre à atteindre le 100 %
dernier exemple en date: client achète un bien locatif 60.000 €, notaire 6.200 € et agence 3.000 €
+ dossier banque 700 et frais garantie 127 € pas d'honoraires de courtage.
La banque accepte bien sur puisque c'est un excellent client avec beaux revenus et avec une belle épargne dans cette banque.
mais demande 5.000 € d'apport pour rester en ratio LTV normalisé inférieur à 110 %
Lorsque nous avons évoqué des travaux pour 8.000 € à ajouter au dossier cela à été un refus net car on dégradait le ratio LTV et le dossier ne passait plus.
La banque proposait alors un prêt conso pour les 8.000 €
au final le client les paiera de sa poche....c'est plus simple.

si on prend un achat dans l'ancien avec gros travaux, éligible au PTZ, là le ratio LTV c'est carrément Ariane Espace car bien entendu le PTZ est un prêt inclus dans le LTV.

Au Luxembourg ils sont passé à 100% pour les primo accédants
90% pour la RP hors primo accédant
et 80% pour tout les autres biens.....

que l'on regarde le LTV c'est normal, qu'on le mette dans le logiciel de scoring du conseiller avec un effet de rejet du prêt cela me gène un peu plus.
On va encore plus bloquer l'accession à la propriété des ménages moyens, je ne parle plus de "modestes" mais "moyens".
Ou alors on va essorer leur épargne et ils vont entrer dans une maison sans aucune réserve de sécurité.

Cdt
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
En France, vu l'attractivité de l'achat des biens meublés avec travaux, on peut comprendre que certaines banques refusent pour cette raison de financer des investisseurs novices avec 50% de travaux; évidemment cela pénalisera d'autres...

le fisc t'a t il versé une commission? :)
oui mais là je parle du client lambda qui veut acheter un bien immobilier, pour la RP au Luxembourg c'est ratio 100 % si tu es primo accédant, 90% si pas primo accédant et pour le locatif ou la résidence secondaire c'est ratio 80 %
tu achètes un locatif à 100.000 e tu dois apporter 20.000 € + frais notaire, agence etc...

pas de commission de la part du fisc mais le dossier est passé et le client m'a offert 3 bonnes bouteilles, très bonnes même.... 🥳
en plus honoraires de 300 € car plafonné par le taux d'usure.... y'a des jours tu fais mieux de rester couché :ROFLMAO:
 

Triaslau

Contributeur régulier
Bonjour Triaslau,
oui certes je le sais bien, car depuis assez longtemps dans le métier, mais là ou cela m'interpelle c'est que l'octroi du prêt dépend désormais, dans certaines banques, au non dépassement du 100 % du prix de vente et que celles qui font encore du 110% vont tendre à atteindre le 100 %
dernier exemple en date: client achète un bien locatif 60.000 €, notaire 6.200 € et agence 3.000 €
+ dossier banque 700 et frais garantie 127 € pas d'honoraires de courtage.
La banque accepte bien sur puisque c'est un excellent client avec beaux revenus et avec une belle épargne dans cette banque.
mais demande 5.000 € d'apport pour rester en ratio LTV normalisé inférieur à 110 %
Lorsque nous avons évoqué des travaux pour 8.000 € à ajouter au dossier cela à été un refus net car on dégradait le ratio LTV et le dossier ne passait plus.
La banque proposait alors un prêt conso pour les 8.000 €
au final le client les paiera de sa poche....c'est plus simple.

si on prend un achat dans l'ancien avec gros travaux, éligible au PTZ, là le ratio LTV c'est carrément Ariane Espace car bien entendu le PTZ est un prêt inclus dans le LTV.

Au Luxembourg ils sont passé à 100% pour les primo accédants
90% pour la RP hors primo accédant
et 80% pour tout les autres biens.....

que l'on regarde le LTV c'est normal, qu'on le mette dans le logiciel de scoring du conseiller avec un effet de rejet du prêt cela me gène un peu plus.
On va encore plus bloquer l'accession à la propriété des ménages moyens, je ne parle plus de "modestes" mais "moyens".
Ou alors on va essorer leur épargne et ils vont entrer dans une maison sans aucune réserve de sécurité.

Cdt
Vous faisiez encore beaucoup de 110% ? j'avais cru comprendre ici ou là que çà se voyait de moins en moins (même si bien sur çà reste possible voir pertinent pour certains profils c'est évident que çà devrait être rare).

Je suis bien d'accord que la LTV ne devrait pas être une limite fixe, c'est un indicateur de l'analyse mais pas un plafond; d'ailleurs je n'ai jamais trop entendu de proposition sérieuse de l'encadrer strictement. C'est peut être plus pertinent au Luxembourg dans la mesure où il y a plus de crédits assortis à des garantis hypothécaires (car c'est surtout dans ce cadre qu'on peut souhaiter piloter par la LTV), ce qui reste plus rare en France.

Je serai surpris que la LTV seule soit le soucis (même si j'ai bien compris que c'est la version du conseiller, çà n'a pas beaucoup de sens en soi sauf si la banque considère que le bien est surestimé ou risque de perdre de la valeur) et encore plus surpris si çà devenait une règle inviolable pour certaine banque. En tout cas si on ne pousse pas pour çà il est évident qu'on pousse quand même globalement vers plus de prudence sur la LTV; mais çà doit s'apprécier en macro et pas au cas individuel.
 

Damienn

Contributeur régulier
On va encore plus bloquer l'accession à la propriété des ménages moyens, je ne parle plus de "modestes" mais "moyens".
Ou alors on va essorer leur épargne et ils vont entrer dans une maison sans aucune réserve de sécurité.

Et s'ils n'achètent plus, les prix baissent. Non?
 

Damienn

Contributeur régulier
si on prend un achat dans l'ancien avec gros travaux, éligible au PTZ, là le ratio LTV c'est carrément Ariane Espace car bien entendu le PTZ est un prêt inclus dans le LTV.
J'ai pensé à cela dès que j'ai commencé à lire.
Du coup, ils ne légiféreront pas...
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
çà n'a pas beaucoup de sens en soi sauf si la banque considère que le bien est surestimé ou risque de perdre de la valeur)
peut être une piste sur ce point.....
un des acteurs majeur en terme de prêts immobiliers en France réalise depuis quelques mois des études d'impact d'une baisse des prix allant jusqu'à 20% dans le périmètre de certaines métropoles et certaines zones...
et connaissant ,assez bien, les banques je serai surpris que les autres n'en aient pas dans les tuyaux.
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
J'ai pensé à cela dès que j'ai commencé à lire.
Du coup, ils ne légiféreront pas...
pas besoin de légiférer, les banques en interne ont les moyens de réguler elles mêmes.
il y a déjà des exemples: certaines banques refusent que les courtiers déposent des dossiers avec PTZ, voire refusent également les prêts conventionnés.
d'autres refusent les dossiers courtiers sans apport de tous les frais.
d'autres limitent à 20 ans maxi les dossiers courtiers.

Les règles évoluent donc en interne pour chaque établissement et varient selon les régions.
 
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