Appel à témoignages concernant le taux d'usure

Aristide

Top contributeur

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour,
je vais essayer, modestement, d'apporter quelques réflexions sur le sujet. Réflexions issues de ma propre expérience et aussi de mes échanges avec mes partenaires bancaires.

Certes le taux d'usure bloque pas mal de dossiers c'est vrai. Mais....

En fait le taux d'usure est dépassé pour plusieurs raisons selon les dossiers.
- d'abord le taux d'intérêt délivrée par la banque: si la banque donne un taux nominal hors assurance de 2.30 % pour un prêt sur 25 ans il est évident que le taux d'usure sera dépassé une fois intégré les assurances et les frais annexes.
Or, pas mal de banques nous délivrent des taux sur 25 ans supérieurs à 2%, en général entre 2.10 et 2.20 % même pour des bons dossiers.
Par contre sur des bons dossiers les taux sur 18 ou 19 ans seront plus facilement vers les 1.75 à 1.90 % et là il sera plus facile de passer le dossier en dessous du taux d'usure.

- ensuite les frais annexes:

1) le coût des assurances:
les banques continuent de calculer le TAEG en prenant leur barème d'assurance emprunteur interne. Or depuis deux ans les taux de ces assurances emprunteurs "maison" ont fortement augmentés, prenant jusqu'à 25% de hausse pour les mêmes contrats.
Pourquoi ? tout simplement parce que les banques ont recherché une augmentation des marges sur ce produit indispensable à l'emprunteur.
Au passage il est a noter aussi que certaines banques ont augmenté cette année les frais de tenue de compte qui pour certaines sont passés de 2€ mensuel à 2.50 € soit une hausse de 25%, peut être du à la guerre en Ukraine .....

2) Le coût des garanties:
Les banques utilisent en priorité la garantie par société de cautionnement
or ces garanties ont un coût élevé qui varie non seulement en fonction du montant financé mais aussi de l'apport ou de l'âge des emprunteurs.
exemple: la caution SACCEF utilisée par le groupe BPCE peut aller jusqu'à 2.15% du montant emprunté (c'est le maximum dans le cadre d'un prêt inférieur à 50.000 € pour des travaux ou rachat de soulte)
plus généralement le coût de la garantie variera entre 0.90 et 1.65 % selon les montants empruntés.

En face de cela la garantie par privilège de prêteur de denier ressort avec un coût en général moitié moindre.

3) les frais de dossier banque et les frais de courtage:
Sur ce point, si les frais de dossier banque ont augmentés depuis ces 10 dernières années, passant de 300 € vers les 700 ou 1.000 € il faut reconnaitre que l'appétit de certains courtiers ne vient pas aider dans le calcul du TAEG.
Ayant subis bon nombre de baisses au niveau des commissions versées par les banques, voire de disparition de ces commissions, certains courtiers, plutôt que de remettre en cause leur stratégie d'entreprise préfère augmenter, parfois de façon indécente, leurs honoraires.
Il m'est régulièrement rapporté des honoraires de 4.000, 6.000, voire 9.000 € pour des dossiers de prêt de 150.000 € à 300.000 €
Normal quand ces courtiers souvent installés depuis quelques années, en pleine période euphorique de baisse des taux, de rachat de prêt spectaculaires en terme de gain mais qui, malheureusement, n'ont pas toujours un socle de clientèle solide et récurent en terme de dossiers.
On voit alors ce développer certaines pratiques illégales comme le double mandat, le dépôt de dossier sans indication de frais de courtage, l'utilisation du mandat de conseil couplé avec le mandat de courtage (qui fait gagner à tout les coups le courtier même s'il échoue à obtenir le prêt pour son client)

Il est évident que la période actuelle voit les banques se mettre en position d'attente vis à vis des dossiers des courtiers afin de pouvoir servir en priorité leurs clients.
Des coupes sont faites pour limiter les demandes de prêt: par exemple, plus de financement locatif pour des prospects, apport de 25 % pour les prêts à 20 ans ou plus etc.
Ceci étant, elles semblent également admettre que les taux continueront à monter et que la situation actuelle concernant le taux d'usure pourrait durer plusieurs mois voire plusieurs trimestres.
Donc dans cette affaire, les courtiers ne sont pas tout roses mais les banques non plus.
Ce sont elles qui ont favorisé la prolifération du courtage depuis 30 ans et qui depuis quelques années taillent drastiquement dans les conventions et les acceptations de dossier.

Je ne prend pas de parti pris dans la mesure ou, personnellement, je n'ai pas de problèmes spécifiques, juste une baisse d'activité en nombre de rendez-vous liée à la baisse des demandes de prêt sur mon secteur (beaucoup de ventes avec paiement cash) mais avec une clientèle en général haut de gamme et recherchée par les banques.
Je pense au final qu'il faudra attendre le printemps prochain pour commencer à y voir plus clair....

Cdt
 
Bonjour,
je vais essayer, modestement, d'apporter quelques réflexions sur le sujet. Réflexions issues de ma propre expérience et aussi de mes échanges avec mes partenaires bancaires.

Certes le taux d'usure bloque pas mal de dossiers c'est vrai. Mais....

En fait le taux d'usure est dépassé pour plusieurs raisons selon les dossiers.
- d'abord le taux d'intérêt délivrée par la banque: si la banque donne un taux nominal hors assurance de 2.30 % pour un prêt sur 25 ans il est évident que le taux d'usure sera dépassé une fois intégré les assurances et les frais annexes.
Or, pas mal de banques nous délivrent des taux sur 25 ans supérieurs à 2%, en général entre 2.10 et 2.20 % même pour des bons dossiers.
Par contre sur des bons dossiers les taux sur 18 ou 19 ans seront plus facilement vers les 1.75 à 1.90 % et là il sera plus facile de passer le dossier en dessous du taux d'usure.

- ensuite les frais annexes:

1) le coût des assurances:
les banques continuent de calculer le TAEG en prenant leur barème d'assurance emprunteur interne. Or depuis deux ans les taux de ces assurances emprunteurs "maison" ont fortement augmentés, prenant jusqu'à 25% de hausse pour les mêmes contrats.
Pourquoi ? tout simplement parce que les banques ont recherché une augmentation des marges sur ce produit indispensable à l'emprunteur.
Au passage il est a noter aussi que certaines banques ont augmenté cette année les frais de tenue de compte qui pour certaines sont passés de 2€ mensuel à 2.50 € soit une hausse de 25%, peut être du à la guerre en Ukraine .....

2) Le coût des garanties:
Les banques utilisent en priorité la garantie par société de cautionnement
or ces garanties ont un coût élevé qui varie non seulement en fonction du montant financé mais aussi de l'apport ou de l'âge des emprunteurs.
exemple: la caution SACCEF utilisée par le groupe BPCE peut aller jusqu'à 2.15% du montant emprunté (c'est le maximum dans le cadre d'un prêt inférieur à 50.000 € pour des travaux ou rachat de soulte)
plus généralement le coût de la garantie variera entre 0.90 et 1.65 % selon les montants empruntés.

En face de cela la garantie par privilège de prêteur de denier ressort avec un coût en général moitié moindre.

3) les frais de dossier banque et les frais de courtage:
Sur ce point, si les frais de dossier banque ont augmentés depuis ces 10 dernières années, passant de 300 € vers les 700 ou 1.000 € il faut reconnaitre que l'appétit de certains courtiers ne vient pas aider dans le calcul du TAEG.
Ayant subis bon nombre de baisses au niveau des commissions versées par les banques, voire de disparition de ces commissions, certains courtiers, plutôt que de remettre en cause leur stratégie d'entreprise préfère augmenter, parfois de façon indécente, leurs honoraires.
Il m'est régulièrement rapporté des honoraires de 4.000, 6.000, voire 9.000 € pour des dossiers de prêt de 150.000 € à 300.000 €
Normal quand ces courtiers souvent installés depuis quelques années, en pleine période euphorique de baisse des taux, de rachat de prêt spectaculaires en terme de gain mais qui, malheureusement, n'ont pas toujours un socle de clientèle solide et récurent en terme de dossiers.
On voit alors ce développer certaines pratiques illégales comme le double mandat, le dépôt de dossier sans indication de frais de courtage, l'utilisation du mandat de conseil couplé avec le mandat de courtage (qui fait gagner à tout les coups le courtier même s'il échoue à obtenir le prêt pour son client)

Il est évident que la période actuelle voit les banques se mettre en position d'attente vis à vis des dossiers des courtiers afin de pouvoir servir en priorité leurs clients.
Des coupes sont faites pour limiter les demandes de prêt: par exemple, plus de financement locatif pour des prospects, apport de 25 % pour les prêts à 20 ans ou plus etc.
Ceci étant, elles semblent également admettre que les taux continueront à monter et que la situation actuelle concernant le taux d'usure pourrait durer plusieurs mois voire plusieurs trimestres.
Donc dans cette affaire, les courtiers ne sont pas tout roses mais les banques non plus.
Ce sont elles qui ont favorisé la prolifération du courtage depuis 30 ans et qui depuis quelques années taillent drastiquement dans les conventions et les acceptations de dossier.

Je ne prend pas de parti pris dans la mesure ou, personnellement, je n'ai pas de problèmes spécifiques, juste une baisse d'activité en nombre de rendez-vous liée à la baisse des demandes de prêt sur mon secteur (beaucoup de ventes avec paiement cash) mais avec une clientèle en général haut de gamme et recherchée par les banques.
Je pense au final qu'il faudra attendre le printemps prochain pour commencer à y voir plus clair....
Il va bientôt être impossible pour la classe moyenne d’avoir accès à l’immobilier.

Savez-vous si les banques acceptent facilement le nantissement, qui permet d’éviter l’assurance emprunteur ?
J’ai bien compris qu’elles refusaient systématiquement les hypothèques.
 

Triaslau

Contributeur régulier
Non rien à voir avec l'assurance, là vous parlez de garantie.

Bien sur que les hypothèques sont possibles (ou leurs variantes plus souples telles que le PPD) ces garanties représentent 15% du marché; en général on préfère la caution même si çà revient à peu près au même pour le client.

Le nantissement (d'actifs physiques ou financiers) est en général réservé aux crédit patrimoniaux.
 
Merci.
J’ai effectivement tendance à confondre les deux.
Donc aucun moyen de contourner l’assurance emprunteur ?
Je suis dans un cas particulier.
Mon mari est en CDI mais métier à risque donc taux d’assurance élevé qui explose le taux d’usure.
Je suis intérimaire et je ne peux pas fournir 3 années de de salaires.
Nous serons co-emprunteur mais le taux d’endettement sera basé sur son seul salaire. Est-ce que le fait de jouer sur les % d’assurance peut faire baisser le taux ou pas, en m’assurant plus que lui par exemple 75 / 25 ou moins ?

Merci.
J’espère ne pas être hors sujet.
 

Triaslau

Contributeur régulier
Merci.
J’ai effectivement tendance à confondre les deux.
Donc aucun moyen de contourner l’assurance emprunteur ?
Je suis dans un cas particulier.
Mon mari est en CDI mais métier à risque donc taux d’assurance élevé qui explose le taux d’usure.
Je suis intérimaire et je ne peux pas fournir 3 années de de salaires.
Nous serons co-emprunteur mais le taux d’endettement sera basé sur son seul salaire. Est-ce que le fait de jouer sur les % d’assurance peut faire baisser le taux ou pas, en m’assurant plus que lui par exemple 75 / 25 ou moins ?

Merci.
J’espère ne pas être hors sujet.
Pas vraiment de moyen d'échapper à l'assurance; il faut voir si dans sa branche d'activité il n'y a pas des assurances spécifiques qui couvrent ses risques particuliers ou si il n'a pas déjà des assurances spécifiques aux risques de son métier - mais rien ne peut se substituer à l'assurance.

Le % d'assurance doit correspondre à la part des revenus; si vous n'apportez pas 25% des revenus il est difficile de mettre 25% de la couverture sur vous.
 
Pas vraiment de moyen d'échapper à l'assurance; il faut voir si dans sa branche d'activité il n'y a pas des assurances spécifiques qui couvrent ses risques particuliers ou si il n'a pas déjà des assurances spécifiques aux risques de son métier - mais rien ne peut se substituer à l'assurance.

Le % d'assurance doit correspondre à la part des revenus; si vous n'apportez pas 25% des revenus il est difficile de mettre 25% de la couverture sur vous.
Il faudrait que la banque accepte une délégation d’assurances ce qui serait surprenant.
Merci pour tous ces éclaircissements.
Dernier rdv vendredi avant abandon du projet. 🤞
 

Triaslau

Contributeur régulier
la banque ne peut pas refuser la délégation si les garanties sont équivalentes; si vous avez des assureurs prêt à couvrir l'activité spécifiques de votre mari avec un cout acceptable, il serait intéressant d'aller voir votre banque avec leurs offres.
 
Haut