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Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
qui a encore envie de s'entasser dans 20 m² dans de grands ensembles ?

des séniors dans des résidences services ….

je fais du LMNP géré ( résidence sénior ) depuis 2007 et je ne me retrouve pas du tout dans ce que tu as écrit .

bien sur cet investissement est du très long terme et les fruits réels je ne vais les voir qu'une fois le crédit remboursé mais quel pied de toucher des revenus non fiscalisés grace à l'amortissement ….
 

nono52

Contributeur
Bonjour Buffetophile,
C'est juste mon sentiment sur ce type de montage où les non-aguerris (la majorité des investisseurs) se font leurrés par des promesses de gains juteux et qui à la finale se retrouvent en difficultés.
Je ne parlais pas d'investisseurs de votre trempe qui savent trouver les bons produits ;)
 

LMNP_TITANIC

Nouveau membre
Bonsoir,
voici un petit récit intéressant .....

En 2012 les données ventées pour pousser à l'achat d'un Ehpad étaient les suivantes :

T1 de 20.25 m²

Prix : 248 500 €

Loyers annuels : 8925 €

Revalorisation annuelle de 2%

Rentabilité annoncée : 6.39 %

Montage LMNP C-B (récup TVA et réduction d'impôts)

Le bail mentionne pour le preneur l'obligation liée aux article 605 et 606.


En 2019, une annonce de revente du même type d'Ehpad (21m²) dans la même résidence au prix de 207 000 euros avec une rentabilité affichée de 4,85%.

Premier constat, une belle moins value à la revente de 41 500 euros.

Second constat, une rentabilité brute qui tombe à 4,85% au lieu des 6,39%. Comment est-ce possible alors que le prix a baissé et que les loyers ont été revalorisés? C'est tout simple la rentabilité annoncée à l'époque par le commercial n'est autre que sans doute le TRI (Taux de Rendement Interne) du projet.

Je ne me suis pas aventuré dans les calculs mais je pense que cette opération est largement déficitaire même si les loyers encaissés limitent la casse. En effet si l'on prend en compte la moins value de 41 500 euros, les intérêts d'emprunt, le règlement de l'expert comptable, le règlement au centre de gestion agrée,la taxe foncière, la TVA à payer, le renouvellement des meubles ....
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
Comment est-ce possible alors que le prix a baissé et que les loyers ont été revalorisés? C'est tout simple la rentabilité annoncée à l'époque par le commercial n'est autre que sans doute le TRI (Taux de Rendement Interne) du projet.
En LMNP packagé, je reste à l'écart systématiquement de toute opé annoncée à un rendement > 4%, c'est suspect. Ensuite on touche concrètement le pb de ce type de produits:
En réalité c'est acheter une rente / un produit financier, car le marché de la revente est très difficile d'accès, très étroit, notamment à court terme.

Une chambre d'hôpital avec des tuyaux d'oxygène ... pas vraiment glam !

Autre écueil: les 1/20ième de "TVA non amortie" à rembourser.

Quand on part sur ce type d'invt, je pense qu'il faut se dire qu'on conserve le produit à vie.
 

moietmoi

Top contributeur
Prix : 248 500 €
ce prix ne serait il pas avec tva?
prix de 207 000 euros
ce prix ne serait il pas sans tva?

Puisque c est ainsi que se passe le marché des lmnp gérés; le premier achat se fait en neuf tva comprise et la tva est remboursée par l'état; puis lors de la revente la revente se fait hors tva; ( l'acte authentique note la tva mais la vente se fait en hors tva)
ce qui diminuerait de fait la moins value en 0 puisque le prix ht est de 207 000 euros!!! à 83 euros près... les 6,39 % sont largement dépassés....surtout si le bien a été acheté début 2009 où la réduction d'impôt censi se montait donc à 53 000 euros
 
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LMNP_TITANIC

Nouveau membre
en effet l'achat se fait TTC et la revente HT sauf que la récupération de TVA est en quelque sorte un leurre puisque le seul qui en profite c'est le promoteur qui lui perçoit le prix TTC. A en croire le commercial, le prix de revente devait suivre à minima la même augmentation que celle du loyer,puisqu'il s'agissait d'un placement financier et non pas selon ses dires d'un placement immobilier... encore un leurre. En suivant l'indexation des loyers le prix de revente aurait dû se situer à minima autour des 238 000 euros, la réalité c'est que désormais il faut baisser le prix pour proposer au nouvel acquéreur une rémunération attractive.
Cerise sur la gâteau, c'est que sur les 207 000 euros de revente il va falloir y soustraire 16 560 euros de commission pour l'intermédiaire qui va revendre l'ehpad car c'est mission impossible de le revendre par ses propres moyens.

Le bien, fort heureusement n'a pas été acheté sous le régime du Censi Bouvard ce qui aurait rendu encore plus difficile sa revente puisque le nouvel acquéreur n'aura pas bénéficier du même avantage fiscal.

Encore une fois le compte en terme de rentabilité entre ce qui était affiché et la réalité n'y est pas....
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour LMNP-TITANIC, tu as le droit d'être militant d'une cause, mais il me semble peu habile sur le forum d'essayer de tromper le monde, alors que se tromper est tout à fait normal,

donc tu dis:

en effet l'achat se fait TTC et la revente HT
Pourquoi l'avoir caché au lecteur? donc l'investisseur a payé 207 000 euros à l'achat et le revend 9 ans plus tard 207 000 euros; pourquoi l'avoir caché et monter un truc de moins value? et pourquoi ne reconnaitre que finalement les défauts ou qualités sont ailleurs?

(il a payé 207 000+41500 et l'état lui a remboursé les 41500 quelques mois plus tard)

la récupération de TVA est en quelque sorte un leurre puisque le seul qui en profite c'est le promoteur qui lui perçoit le prix TTC
Dans le neuf, celui qui profite de la tva , c'est l'état ,puisque le promoteur reverse intégralement la TVA à l'état; la tva sur l'immobilier neuf est un % important de la tva perçue au total par l'état chaque année
Ce n'est pas un leurre, du tout, car celui qui achète le même bien , en le louant nu, ou en le louant par lui même meublé le paiera 248 500; (bon, en ehpad la location individuelle est impossible, mais pour l'exemple si il s'agissait d'un meublé étudiant par exemple)
Ce n'est pas un leurre car celui qui garde , ou bien qui sera propriétaire au bout de la 20 ème année donc en 2029 revendra son bien avec la tva , en la gardant pour lui;
Là, où il y a "trucage" , c'est lorsque le commercial fait miroiter un avantage immédiat; en fait on achète avec tva remboursée et avant 20 ans, on vend sans tva, donc sauf pour celui qui en sera propriétaire à 20 ans , la tva est neutre;
Ce qui n'est pas neutre, c 'est que tu as fait la même faute,à l'envers , que les commerciaux;

A en croire le commercial, le prix de revente devait suivre à minima la même augmentation que celle du loyer,
si tu crois le vendeurs.....

Cerise sur la gâteau, c'est que sur les 207 000 euros de revente il va falloir y soustraire 16 560 euros de commission pour l'intermédiaire qui va revendre l'ehpad car c'est mission impossible de le revendre par ses propres moyens.
Désolé mais leboncoin ou autre se fera l'écho très favorable a une telle annonce, en recherchant hier soir, le bien dont tu parles,(je ne l'ai pas vu) j ai vu des particuliers qui vendent des chambres d'ehpad;
Tout comme l'immobilier classique, on passe par agence spécialisée ou pas;

Le bien, fort heureusement n'a pas été acheté sous le régime du Censi Bouvard
là , dommage pour le premier aquéreur qui aurait fait 53 000 euros de reduction d'impot; Les simulations montrent qu'un investisseur qui garde le bien 9/12 ans a largement intérêt à le faire en censi bouvard; Cependant celui qui veut garder le bien longtemps, a intérêt à le faire en comptabilité classique (avec amortissements)
Les 2 systèmes arrivant à égalité vers la 18 ème année, et l'amortissement prend le pas à ce moment;

(attention cette remarque est juste pour les censi bouvard de 2009-la réduction d'impôt étant de 25% - et plus maintenant-elle est de 11%)

Le bien, fort heureusement n'a pas été acheté sous le régime du Censi Bouvard ce qui aurait rendu encore plus difficile sa revente puisque le nouvel acquéreur n'aura pas bénéficier du même avantage fiscal.
Oulalala, quel mélange; le censi bouvard marque à vie le propriétaire du bien, mais pas le bien; En effet lors du changement de main, TOUS les compteurs sont remis à 0;

Le bien, fort heureusement n'a pas été acheté sous le régime du Censi Bouvard
comme je le disais dommage car il aurait fait 53 000 euros de réduction d'impot, mais suivant sa TMi l'acquéreur a peut être eu raison, car sans censi bouvard l'investisseur, il a donc eu les loyers-quelques charges, nets d'mpôts; soit du 4% net d'impôts depuis 9 ans, en conservant la valeur du capital; et sans prélèvement sociaux à 17,2%
il y a fort a parier que cet investisseur n'aurait pas pu mettre 207 000 d'un seul coup sur un autre support, à supposer qu'il en ait trouvé un à 4% net d'impots.... donc l'effet levier du crédit à transformé une bonne affaire en excellente affaire
Encore une fois le compte en terme de rentabilité entre ce qui était affiché et la réalité n'y est pas...
Dommage que tu n'aies pas trouvé un vrai exemple où le lmnp géré est une mauvaise affaire car celui que tu décris est une excellente affaire!!!!!!
( la faiblesse des ehpad est ailleurs....)
 
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CharlyBgood

Contributeur régulier
Dommage que tu n'aies pas trouvé un vrai exemple où le lmnp géré est une mauvaise affaire car celui que tu décris est une excellente affaire!!!!!!
En réalité, tout cela montre que trop souvent, les investisseurs ne comprennent pas entièrement ce qu'ils achètent, ni comment il faut gérer leurs investissements.

Il se trouve que j'ai acheté une "chambrette" étudiante en CENSI-BOUVARD LMNP en 2009-2010 (me rappelle +) et que précisément, la réduction d'IR (25% en effet, ça valait vraiment le coup à l'époque !) de cette année est la dernière.

A te lire, je comprends à mots couverts qu'il vaudrait peut-être mieux que je revende alors ?
Et le repreneur pourrai repasser en LMNP-amortissements avec un "compteur" à zero ?
Amortissement du bien immo+foncier sur 30 ans, et meubles sur 5 ans ?

En revanche si je décide de vendre, il faut que j'incorpore dans ma vente 50% de TVA (dette "virtuelle" que je suis et comptabilise dans mes finances et engagements personnels), ce qui change la donne.
 

moietmoi

Top contributeur
En revanche si je décide de vendre, il faut que j'incorpore dans ma vente 50% de TVA (dette "virtuelle" que je suis et comptabilise dans mes finances et engagements personnels), ce qui change la donne.
non,
Tant que l'exploitation( les loyers) est soumise à tva, tu ne dois rien, quelque soit le propriétaire; donc si tu revends ou gardes le bien , et que celui ci , continue d'être loué comme il l'est, la tva est neutre; et ne fera pas partie du jeu; (l'acte authentique la mentionne, mais personne ne paye puisque que l'acquéreur s'engage à conserver le bail)
Le prorata de tva au 20ème est dû, si par exemple tu arrêtes(ou le futur acquéreur), la location actuelle(soumise à tva) et que "sortant" du bail, tu décides de louer par toi même le bien sans rendre les 3 services qui permettent aux loyers d'être soumis à tva;
Ainsi en revendant le bien avec le bail, aucune tva ne te sera demandée;
Et le repreneur pourrai repasser en LMNP-amortissements avec un "compteur" à zero ?
Amortissement du bien immo+foncier sur 30 ans, et meubles sur 5 ans ?
Tout à fait, juste amortissement du bien ,moins foncier(on n'amortit pas le terrain) et les amortissements( par composants mais en résumé sur 25 ou 30 ans) repartent de zéro sur la base de la valeur de la nouvelle transaction;
Si tu trouves la bonne raison patrimoniale qui évite l'abus de droit, tu peux (te) vendre à ta sarl de famille et la sarl de famille bénéficiera de la fiscalité lmnp avec amortissements;


A te lire, je comprends à mots couverts qu'il vaudrait peut-être mieux que je revende alors ?
Comme tu es un habitué du forum..les objectifs et la situation de chacun définissent les bonnes stratégies, mais sur le plan comptable, la fiscalité future de tes loyers est à mettre en regard d'une opération vente et de ses frais.....
Par ailleurs la loi pinel de 2014 ( sur les baux commerciaux), rend la clause de pré emption par le locataire obligatoire lors d'une vente avec bail commercial, tu es donc obligé de prévenir le locataire gestionnaire de ta vente , et il a le droit de pré emption;( y compris dans une vente à sa sarl de famille)
 
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