Aide sur une proposition De Robien

Bribri

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Bonjour,

Dans le cadre d'un investissement de Robien, nous avons reçu une proposition. Cette dernière est annoncée avec un rendement de 12%. Ce rendement nous semble très important. Nous souhaiterions l'avis d'amateurs éclairés.

Voici le descriptif du projet :

Appartement de Type T2 à Sète (34) de surface 46 m2, avec parking (1 place). Valeur = 133000 euros soit un montant de 146000 euros tous frais compris.
Loyer = 499 euros.

Notre situation : Couple marié avec 2 enfants. Revenus imposables = 77173 euros. 3 parts.
Impôts avant opération (sur la base des nouvelles tranches) = 5350 euros
Impôts après opération = 3637 euros
Tranche marginale = 30 %

Hypothèse = augmentation loyer annuelle de 2%.

Emprunts sur 20ans à taux variable de 3,7% (hypothèse pessimiste donnée par le conseiller pour la proposition --> devrait être diminué)

L'ensemble des charge s'élève à environ 20 % du loyer.

Le bilan annoncé au bout de 10 ans est le suivant :

Gain fiscal total = 11135 euros,
valeur du bien 174494 euros (146000 augmenté de 2% par an)
solde du prêt : 85025 euros à verser à la banque.
d'où résultat de l'opération = 91463 euros de capital perçu à la vente

Ainsi, les 381 euros donnés chaque mois nous donnent un capital de 91463 euros au bout de 10 ans, soit un rendement de 11,5 % environ !!!:)
Où est l'erreur ?:

Bribri
 

Pierre-G

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L'erreur pour moi se situe sur un F2 de 46m2 à Sete.
Et c'est comme pour tout il faut voir ou est situé le bien dans la ville de Setes et surtout faire une étude de marché sur la ville pour voir ou en est la demande et ou en est l'offre en matière de location.
La rentabilité est bonne mais trouverez vous des locataires pendant un minimum de 9ans?
Avez vous des garanties de la part de ce cabinet(loyer impayés....)?

Sinon ce n'est pas trop mal.Si vous avez d'autres questions n'hésitez pas je travaille pour un groupe de défiscalisation.
 

Babar

Contributeur régulier
Tout d’abord, je ne retrouve pas l’impôt indiqué à partir du revenu indiqué (s’agit-il du revenu net avant abattement ?)
Ensuite, 20% de frais annexes sont insuffisants sur 10 ans ; comptez plutôt 24 à 25% (copro, travaux, gestion, garantie locative, assurance dégradations, taxe foncière, frais de rédaction de bail...)
Cacul de rentabilité de l‘argent investi : tout d’abord la réévaluation doit se faire sur la valeur immobilière de départ (133000 et non 146000) et la réévaluation est théorique : peut-être ça ou plus, ou moins ; qui sait ?
Ensuite votre prêt est variable, donc ou la durée ou les mensualités peuvent changer et donc fausser le calcul ; optez pour un taux fixe en négociant la possibilité de remboursement anticipé sans frais.
Quand vous revendrez, vous aurez à acquitter les frais de levée de garantie bancaire, éventuellement les frais de remboursement anticipés, la taxation à la plus-value immobilière s’il y a lieu, les frais d’expertise amiante et termites, et la réintégration du déficit imputé les 3 années précédentes fera remonter votre impôt (à calculer).
Tous ces éléments ont probablement été oubliés par votre interlocuteur ; mais le point le plus important, c’est le prix que vous tirerez de l’appartement à terme.
Toute opération comporte un risque, et c’est à vous de l’estimer, de le prendre ou de le refuser, car personne ne vous garantira sérieusement le prix auquel vous pourrez revendre un jour.
 

Bribri

Nouveau membre
Merci pour vos réponses.

En complément, voici les garanties annoncées :

Montant maximum par sinistre dans le cadre du plafond de garantie de 60000 euros
loyers impayés --> sans limitation de durée
détériorations immobilières --> 8000 euros
contentieux --> illimité
départ prématurés --> jusqu'à récupération des lieux
Absence du locataire :
- garantie de la 1ère location --> exclue
- garantie des locations suivantes --> prise en charge du 1er au 6ème mois à 100% du loyer hors charges et taxes avec une franchise de 45 jours

D'autre part, l'impot annoncé de 5350 euros a été diminué de 874 euros (réduction type employé à domicile et don).

Et surtout bien vu pour les 133000 euros.

Pouvez-vous nous indiquer le moyen (site internet ?) pour trouver le prix moyen du m2 dans une ville donnée (Sète en l'occurence) ?

Merci
 

Babar

Contributeur régulier
Un prix moyen donne une idée sur l'ancien, mais manque de précision; essayez de contacter d'autres promoteurs sur Sète et questionnez.
 

Pierre-G

Nouveau membre
Le mieux est de voir par vous meme sur pap.fr le prix moyen d'appartements à Sète de ce type de bien cela peut etre interessant.Surtout regardez bien ou le lieu se situe et faites une étude de marché.Pour moi cela semble trop risqué.
 

Babar

Contributeur régulier
pap donne le prix moyen des ventes déclarées réalisées par des particuliers, donc dans l'ancien; cela ne donne pas une idée du prix du marché local en neuf et la différence est souvent plus que sensible.
 

jamjip

Membre
Vous pouvez aussi avoir une idée des constructions immobilières en achetant l'indicateur Bertrand dans certaines librairies ou marchand de journaux. Cela vous permet de contacter d'autres promoteurs de la même ville et de comparer...
 
a propos de neuf et d'ancien, comment prendre en compte le fait qu'on revende un bien au bout de 9 ou 12 ans en de Robien ? le prix du metre carré est il toujours celui du neuf ou faut il compter une décote du fait qu'on soit passé en ancien ?

et comment prendre en compte le fait que le bien soit loué (donc non vide). faut il prevoir une carence de quelques mois avant la revente (par exemple 3 mois de compromis + qq mois sans locataire le temps de la mise en vente...)
 
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