Agent immobilier lors d'une vente : utilité ?

zorgass

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Alors voilà je me suis souvent dit qu'un agent immobilier c'était cool rien que par le nom (agent... agent secret).
Et puis j'ai commencé au fur et à mesure à comprendre que c'était des commerciaux et que leur but était de s'en mettre dans les poches.
Donc j'ai décliné quelques profils :
- L'agent rapidos : il va vous dévaluer votre bien au maximum car pour lui son but est de vendre vite fait. Tant pis si au passage vous faites une moins value de 30% , son interêt est de liquider en moins d'une semaine. Très bien pour se débarrasser d'un héritage. Attention : il y a des lois maintenant qui interdisent de trop dévaluer messieurs les agents et cela risque de se retourner contre vous.
- L'agent qui vend du rêve : lui c'est le contraire, il a une boutique et il veut faire une belle vitrine pour attirer le chalant. Du coup il vous surévalue le bien de 30% et vous fait signer un mandat exclusif. Si il arrive à vendre alors le vendeur sera aux anges, seulement il n'y arrive pas et depuis que votre bien est vente chez lui il n'y a eu que 2-3 visites de curieux. Méfiez vous de lui si vous avez un prêt relais car le retour de boomrang fera très mal au portefeuille (et dans la durée ca fera mal ,et aussi sur une éventuelle décote de dernière minute).
- L'agent blabla : sans doute a t'il visé juste pour le prix, par contre au moment d'une signature il essaye de vous entourlouper
- L'agent Lambda : il fait le même travail que vous auriez pu faire

Tout cela arrive à une constatation : mais à quoi servent ils ? Certes c'est eux qui vont organiser les visites, qui se tapent les mails + téléphone de sollicitation. Mais avoir une super secrétaire vaut il le coût pour 5% du prix ? 5% de 200 000 cela fait quand même 10 000 euros de moins pour votre poche, est ce que cela se justifie par flemme ?
 

paal

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Tout cela arrive à une constatation : mais à quoi servent ils ?

Certes c'est eux qui vont organiser les visites, qui se tapent les mails + téléphone de sollicitation. Mais avoir une super secrétaire vaut il le coût pour 5% du prix ? 5% de 200 000 cela fait quand même 10 000 euros de moins pour votre poche, est ce que cela se justifie par flemme ?
Tout dépend en fait de deux choses :
.- du temps dont vous disposez pour réaliser cette activité de secrétariat à la place de cet agent d'un genre particulier
- du la distance qui vous sépare de votre lieu de résidence habituelle, de celle du lieu du bien ....

Mais autrement, il est tout à fait exact que leur mode de rétribution sur la valeur du bien est par nature souvent exagéré, sauf pour les biens invendables .....
 

gunday

Contributeur régulier
Concrètement, pour avoir vendu ma RP, je suis plus mesuré.
Autant, je suis d'accord avec les profils que vous donnez, autant, ils font un boulot que j'ai plus trop envie de faire (j'avais un moment envisagé de le faire).

Concrètement, il faut prendre un peu de recul.
Un rendez vous sur 2 est un lapin, donc un déplacement et un créneau de temps perdu pour rien.
2 visites sur 3 sont des touristes, donc du temps perdus.
2 intéressés sur 3 sont prêt à acheter le quartier (avant de se souvenir qu'ils n'ont pas d'argent)

Au final, un bon agent immo limite les lapins (en faisant confirmer le rendez vous et en téléphonant le jour même pour reconfirmer par exemple).
Il voit les touristes à 50km, donc en décourage pas mal dés le début.
Et généralement fait un plan de financement avant de visiter pour voir si vous êtes crédibles.
(quand j'ai acheté, j'ai eut le droit à la totale).

En prime, l'agent immo bombarde votre annonce sur des sites pros (seloger, avendrealouer, ...)

Concrètement, cherchant une maison avec du terrains, lbc était éliminé d'office !


Ps : finalement la RP a été vendu par un agent immo.

Edit : dans le secteur de vente les frais des agents étaient plutôt au alentour de 3%
 

moietmoi

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Alors voilà je me suis souvent dit qu'un agent immobilier c'était cool rien que par le nom (agent... agent secret)........................
Et puis j'ai commencé au fur et à mesure à comprendre que c'était des commerciaux et que leur but était de s'en mettre dans les poches.

on dirait le sommaire d'une émission tv à scandale

Le problème dans ces discours c'est que l'on peut remplacer l'agent immobilier par n'importe quel professionnel et que l'on obtient la même chose;
un artisan, un kiné, un réparateur automobile, un informaticien, bref peut être même quelqu'un qui exerce la même profession que zorgass...

Et puis j'ai commencé au fur et à mesure à comprendre que c'était des commerciaux et que leur but était de s'en mettre dans les poches.
Mais autrement, il est tout à fait exact que leur mode de rétribution sur la valeur du bien est par nature souvent exagéré, sauf pour les biens invendables

Oublions les légendes, : une vente moyenne en France est de 235 000 euros (fnaim 2015) le taux de commission moyen réellement payé est de 4,3% ttc soit 3,44% de commission , et un vendeur immobilier(agent, mandataire, ou salarié) réalise 5,8 ventes annuellement en moyenne
donc un chiffre d'affaire de 46887 euros ; si il est indépendant ceci veut dire après les frais de structure( même sans boutique) par exemple l'abonnement internet pour publier( ordre de grandeur 500 euros/mois pour 1 site donc a peu près 1500/mois de frais,) il lui reste donc un bénéfice de 28887 , moins les cotisations sociales(45%) , il lui reste donc net 15887 euros annuel; "démesuré"

et si il est le mandataire dans une agence, alors l'agent en titre, prend à sa charge les frais de structure, mais ponctionne une partie de la commission, ce qui revient au même pour le vendeur;
Ceci c'est bien sûr des chiffres de moyennes... comme cela serait pour des artisans, ou autres professions...

En Angleterre les commissions sur vente sont moindre, mais les coûts facturés par les agents sont plus élevés, car chaque service est facturé: estimation, visite, photos, publications d'annonce, résiliation "edf" accompagnement chez le notaire, prise d'assurance, évaluation du financement.....
 

gunday

Contributeur régulier
moietmoi, j'avais entendu de part un agent, que le résultat se répartissait ainsi :
10% pour l'agent vendeur
10% pour l'agent entrant le bien
10% pour le boss (l'agence ou les salariés)
70% réparti entre état et frais

Est ce crédible comme répartition, ou m'a t'on enfumé ?
 

moietmoi

Top contributeur
moietmoi, j'avais entendu de part un agent, que le résultat se répartissait ainsi :
10% pour l'agent vendeur
10% pour l'agent entrant le bien
10% pour le boss (l'agence ou les salariés)
70% réparti entre état et frais

Est ce crédible comme répartition, ou m'a t'on enfumé ?

je n'ai jamais réfléchi comme cela, à priori la part du boss, me parait un peu faible mais si je regarde dans mon exemple plus haut, en somme globale:
commission ou plutôt honoraires puisque la dgccrf interdit de parler de commissions d'agent immobilier mais exige le mot honoraires,
honoraires globaux affichés :235000x4,3%x5,8=58609 euros

10% pour l'agent vendeur
10% pour l'agent entrant le bien
Chez les professionnels l'agent entrant le bien est désigné par celui qui fait l'entrée et l'agent vendeur par l'agent faisant la sortie: Dans mon exemple l'agent a fait les 2 donc en %, 10%+10% soit 20% donc une rémunération de 20% de 58609 soit 11 722 euros , or j avais mis 15 887 ce qui correspond a plutôt 27% mais on est dans le ratio ( cela était un exemple en moyenne, et il faut distinguer salarié/indépendant)

moietmoi, j'avais entendu de part un agent, que le résultat se répartissait ainsi :
70% réparti entre état et frais
Dans mon exemple tva: (235000*4,3*5,8)20%= 11722 puis frais 18 000 puis cotisations 28887*45%=12 999
soit un total de 42 721=72,9%

en fait on vérifie grosso modo tes chiffres; il y a des statuts différents: agent, mandataire, négociateur salarié..
 
I

ICF62

Bonjour,

en matière d'état des lieux il y a de tout.

pour exemple sur mon secteur:

la plupart des agences prennent entre 7 à 10 % sur le prix de vente avec un minimum de 7 à 10.000 € (pour les petits biens)
certaines agences "locomotives" emploient 15 commerciaux (voire plus) et peuvent ainsi se permettre de "descendre" à 5 ou 6% d'honoraires.
par contre l'objectif fixé aux commerciaux c'est minimum 1 maison par mois et pas moins.

attention: mon secteur n'est pas riche en terme de revenus moyens et donc les maisons à 300.000 € sont peu courantes dans les ventes,

et tout ça pour mettre les annonces sur leboncoin et surement quelques autre sites plus professionnels

donc ici, beaucoup d'acheteurs passent de particulier à particulier (6 ventes sur 10 en moyenne) au vue des honoraires et surtout de la piètre qualité des commerciaux qui bien souvent ne sont pas du tout compétents en matière de bâtiment.
sans parler de ceux qui affirment que la toiture à été refaite il y a 15 ans alors qu'elle en a 60 , que" oui oui vous pouvez faire une extension, j'ai vérifié en mairie" alors que le bien est en zone rouge......

mais effectivement c'est comme dans toutes les professions et ce qui est dommage c'est que c'est le consommateur qui en fait les frais.

bien cordialement
 
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