acquisition avec apport différents et remboursement de prêt differents

Bigbisous

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Bonjour,

En concubinage, nous allons acheter une maison à 390ke. Nous financons au travers d'un prêt de 360ke et un apport personnel de 65ke.
Apport personnel réalisé uniquement par moi.
Remboursement du prêt en 60-40 (60 pour moi)

J'ai donc selon le notaire 72% et madame 28%.

Sauf qu'en cas de revente en moins value, je risque de perdre bien plus et en cas de plus value je gagnerai bien plus.

J'aimerai simplement qu'en cas de revente, quel que soit le prix, je recupère mes 65ke et ensuite que nous répartitions les fruits de la vente à hauteur de 60-40.

Le notaire me dit que ce n'est pas possible.

Quelqu'un peut il m'aider ? :)

D'avance merci
 

Triaslau

Contributeur régulier
Bonjour,
Effectivement ça ne marche pas comme ça c’est le principe du levier.

la solution intermédiaire serait de prêter la moitié des 65 à madame et de faire un contrat qui prévoit qu’elle rembourse le jour de la vente. Comme ça vous avez le même apport et ca vous ferait 63% de la maison. Vous êtes toujours exposé mais un peu moins.
 

paal

Top contributeur
Bonjour,
La solution intermédiaire serait de prêter la moitié des 65 à madame et de faire un contrat qui prévoit qu’elle rembourse le jour de la vente.
Pour que cette solution l soit possible, encore faudrait-il connaître quels sont les revenus de chacun des membres de l'union, ainsi que leurs avoirs respectifs ...

On peut supposer que si seul l'un des membres du couple se rend seul en situation de réaliser l'apport, c'est que le second ne peut pas le faire ; et la solution de diviser l'apport en 2 portions égales, ne peut s'envisager alors que si l'un des membres du couple octroie un crédit l'autre membre ...

Comme ça vous avez le même apport et ca vous ferait 63% de la maison. Vous êtes toujours exposé mais un peu moins.
A moins que la situation juridique de l'union n'évolue soit vers un Pacs, soit vers un mariage, la vente d'un bien immobilier s'opérant entre deux membres d'une union en concubinage débouche souvent vers un partage à raison de 50/50, et souvent avec une relation conflictuelle occasionnant la rupture du couple ....

Cela conduit alors à envisager un partage du crédit 50/50, quitte à ce que le partage de l'apport se fasse sur la même base, avec le concours d'un prêt pour que le membre emprunteur du couple, finisse par faire son affaire du remboursement de sa quote-part, à la fois du prêt et de l'apport personnel ....
 

Triaslau

Contributeur régulier
Pour que cette solution l soit possible, encore faudrait-il connaître quels sont les revenus de chacun des membres de l'union, ainsi que leurs avoirs respectifs ...

On peut supposer que si seul l'un des membres du couple se rend seul en situation de réaliser l'apport, c'est que le second ne peut pas le faire ; et la solution de diviser l'apport en 2 portions égales, ne peut s'envisager alors que si l'un des membres du couple octroie un crédit l'autre membre ...
Je ne comprends pas votre réponse, c'est exactement ce que j'ai dit.... Monsieur prête à madame, madame a son apport. Ils prévoient ensemble un engagement qui fait qu'elle remboursera "in fine" à la date de la revente donc pas de capacité de remboursement / revenus dans l'équation. Entre particuliers tout est possible.

On est d'accord que c'est fragile dans le cas d'une séparation mais çà répond à ce qu'il demande.

A moins que la situation juridique de l'union n'évolue soit vers un Pacs, soit vers un mariage, la vente d'un bien immobilier s'opérant entre deux membres d'une union en concubinage débouche souvent vers un partage à raison de 50/50, et souvent avec une relation conflictuelle occasionnant la rupture du couple ....


Cela conduit alors à envisager un partage du crédit 50/50, quitte à ce que le partage de l'apport se fasse sur la même base, avec le concours d'un prêt pour que le membre emprunteur du couple, finisse par faire son affaire du remboursement de sa quote-part, à la fois du prêt et de l'apport personnel ....
Sauf que ce n'est pas ce qu'il demande ... Je propose juste une solution, imparfaite, par rapport à ce qu'il cherche.
Je suis entièrement d'accord avec vous sur les inconvénients de cette situation inégalitaire dans un couple, jamais je n'accepterai çà à titre personnel mais bon ils semblent s'orienter vers cette voie, c'est leur droit. J'espère que le notaire a fait un peu son travail de conseil à cet égard.
 

paal

Top contributeur
Je ne comprends pas votre réponse, c'est exactement ce que j'ai dit....
Pas tout à fait, car la façon dont vous avez exprimé votre solution (en parlant de remboursement de la quote-part d'apport au moment de la vente,) je l'aurais tout à fait comprise si vous aviez parlé d'au moment de la revente du bien, donc au moment proche de la séparation, ou de la fin de relation financière sur le bien immobilier ....

Monsieur prête à madame, madame a son apport. Ils prévoient ensemble un engagement qui fait qu'elle remboursera "in fine" à la date de la revente donc pas de capacité de remboursement / revenus dans l'équation. Entre particuliers tout est possible.
Affirmatif, et c'est bien parce qu'entre particuliers (non liés contractuellement - et encore ....), tout soit possible, qu'il m'apparaît utile de le mettre en garde qu'il va à l'encontre de possibles désagréments ....

Lorsque l'on se trouve en indivision sur un bien, il se trouve que la règle juridique de cette situation, c'est que l'on ne peut pas imposer le maintien de cette indivision, et que tout indivisaire peut demander à tout instant la fin de cette situation ; et dans ce cas, et si on ne dispose pas d'une structure juridique qui identifie précisément qui dispose d'un droit personnel (limité ou non) sur un bien, le plus c'est précis et le mieux c'est ....

Ensuite, et en matière en mise en commun d'un bien, il y a l'imparfaite indivision, et il reste aussi la mise en SCI du bien, avec une répartition physique des parts qui représente la part de chacun dans la répartition de la valeur du bien ; là aussi, ce n'est pas ce qu'il envisage, mais ce pourrait être une solution ....

Je suis entièrement d'accord avec vous sur les inconvénients de cette situation inégalitaire dans un couple, jamais je n'accepterai çà à titre personnel mais bon ils semblent s'orienter vers cette voie, c'est leur droit.
Nous sommes d'accord sur ce point, et c'est bien que vous le mentionniez ....

J'espère que le notaire a fait un peu son travail de conseil à cet égard.
Et que s'il ne l'a pas encore fait, le notaire donnera un avis sur l'extrême fragilité de la solution vers laquelle les membres de ce couple souhaitent s'orienter ....

Et si j'en parle ainsi, c'est qu'à plusieurs reprises, il m'est arrivé d'être le témoin involontaire de situations séparatives qui, sous l'angle financier se seront fort mal terminées .....

Et sur ce plan, il me semble qu'il faut considérer qu'une telle acquisition (qui porte tout de même sur une certaine somme) mérite que l'on aborde la question avec une extrême prudence ; d'ailleurs dans certaines situations et même en étant mariés sous le régime légal, cela peut aussi conduire à une situation séparative (par décès dans la situation que j'ai en tête) d'une personne remariée mais qui avait eu des enfants d'un premier lit ...)

Dans le cas présent, et lorsque l'on suggère une solution (présentée par un seul des membres du couple), le tout en ne disposant que d'un exposé très partiel, on a deux solutions :
- soit proposer quelque chose qui repose de près ou de loin, sur la connaissance d'une situation similaire vécue (ou dont on aura eu connaissance)
- soit on lit, et on pense, en se disant mentalement : tiens, ce qu'il compte faire est fragile et présente des failles ; mais dans ce cas là, on peut aussi s'abstenir de réagir, ce que j'aurais peut-être dû faire .....
 
Dernière modification:

Aristide

Top contributeur
Bonjour,
En concubinage, nous allons acheter une maison à 390ke. Nous financons au travers d'un prêt de 360ke et un apport personnel de 65ke.
Apport personnel réalisé uniquement par moi.
Remboursement du prêt en 60-40 (60 pour moi)

J'ai donc selon le notaire 72% et madame 28%.

Quelqu'un peut il m'aider ? :)
???

+ Coût total de l'investissement = 360k€ + 65k€ = 425k€

+ Engagement de Mr = (360k€ x 60%) + 65k€ = 281k€
+ Engagement de Mme 360k€ x 40% = 144k€
=> 281k€ + 144k€ = 425k€

=> Pourcentage propriété Mr = 281/425x100 = 66,117...%
=> Pourcentage propriété Mme = 144/425x100 = 33,882...%

Cdt
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Pour continuer cet échange et aller jusqu'à une simulation de vente, remboursement anticipé et partage du boni, partant des bons pourcentages de propriété de chacun ci-dessus calculés, je vous propose d'imaginer, dans quelques années, la situation suivante;

+ Rappel part propriété Mr = 281/425
+ Rappel part propriété Mme = 144/425
+ Valeur vénale maison = 450k€
+ Capital restant dû sur le crédit = 300k€

=> Part de Mr dans valeur vénale = 450k€ x 281 / 425 = 297,53k€
=> Part de Mme dans valeur vénale = 450k€ x 144 / 425 = 152 ,47k€
=> 297,53k€ + 152,47k€ = 450k€

=>Montant du capital restant dû incombant à Mr = 300k€ x 60% = 180k€
=>Montant du capital restant dû incombant à Mme = 300k€ x 40% = 120k€
=> 180k€ + 120k€ = 300k€

=> Boni total sur vente = 450k€ - 300k€ = 150k€
=> Boni sur vente revenant à Mr = 297,53k€ - 180k€ = 117,53k€
=> Boni sur vente revenant à Mme = 152,47k€ - 120k€ = 32,47k€
=> 117,53k€ + 32,47k€ = 150k€

Maintenant il faudrait qu'entre les concubins acquéreurs/emprunteurs le notaire établisse une convention reprenant ces principes de calculs et de répartitions; au besoin d'y annexer un exemple du même type que ci-dessus afin de bien en matérialiser le teneur.

Cdt
 

Aristide

Top contributeur
Edit:

Décomposition/explication des bonis sur vente revenant à chacun:

=> Pour Mr = 117,53kE
- Part d'amortissement du prêt = 60k€ x 60% = 36kE
- Récupération apport personnel = 65k€
= Solde sur boni= 117,53k€ - (36k€ + 65k€) = 16,53k€

=> Pour Mme = 32,47k€

- Part d'amortissement du prêt = 60k€ x 40% = 24kE
- Récupération apport personnel = 00k€
= Solde sur boni = 32,47k€ - 24k€ = 8,47k€

=> Total des soldes sur boni = 16,53k€ + 8,47k€ = 25k€
=> Contrôles :
+ Mr = 25k€ x 281 / 425 = 16,53k€
+ Mme = 25k€ x 144 / 425 = 8,47k€

A toutes fins utiles.

Cdt
 
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