Achat SCPI européennes à crédit

Jemi

Membre
J ai demandé un rescrit fiscal sur ce point si dans 1 mois j ai pas de réponse c'est considéré comme accepté
Ça c est le top ! Mais ils se trompent. Mais il me semble que le rescrit te couvre jusqu'à quel niveau ? Il s'impose ou te permet de ne pas avoir de pénalité ?
 

xenesis57

Contributeur
Courrier envoyé au rescrit général de mon département

XXXXXXXXX le 26 décembre 2021

Rescrit fiscal : Questions sur la déductibilité des intérêts d’emprunt des SCPI Européenne

Madame, Monsieur,
Mes questions portent sur la possibilité de déduire les charges d’un emprunt sur des revenus locatifs étrangers.

Le texte fiscal est sur cette page :
Voici le texte fiscal dont je m’appuis :

II. Frais d’emprunt admis en déduction 180
En sus des intérêts versés au cours de l'année d'imposition, les propriétaires sont autorisés à déduire les frais d'emprunt.

A. Frais d'emprunt déductibles
1. Principes
190
Les frais d'emprunt doivent être regardés comme ayant le caractère de charges déductibles au même titre que le montant des intérêts de l'emprunt dont ils découlent (CE, arrêt du 11 février 1966, n° 66328).
Il convient notamment de tenir compte :
- des frais de constitution du dossier ;
- des frais d'inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d'acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt. Ces honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Le contribuable doit être en mesure de justifier de la nature et du montant des honoraires de notaire dont il demande la déduction ; notamment, ces honoraires doivent pouvoir être distingués de ceux qui correspondent à l'acte d'achat lui-même (ces derniers honoraires constituent des frais engagés en vue de l'acquisition d'un capital immobilier et ne peuvent donner lieu à aucune déduction) ;
- des sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction ;
- des frais de mainlevée ;
- des agios ou commissions de banque ;
- des primes afférentes à un contrat d'assurance-vie ou d'assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l'emprunt (cf. II-A-2 § 200) ;
- de l’indemnité de résiliation anticipée d’une convention de taux plancher et de taux plafond accessoire à un emprunt à taux variable, dès lors que la résiliation ne modifie pas les modalités de remboursement du capital.

Voici mes questions :
1. Les frais de l’emprunt, notamment les intérêts débiteurs et les primes d’assurances du prêt sont-ils bien déductibles des SCPI basées à l’étranger et peuvent ils faire l’objet de déficit foncier ? En effet le BOFIP n’indique aucune condition de territorialité mais je préfère avoir une confirmation de votre part.

2. Les autres frais sont-ils également déductibles des SCPI basées à l’étranger ? à savoir :
a. Les frais de dossier
b. Les frais de cautionnement (crédit logement)
Est-ce que ces frais doivent être répartis au prorata des lignes de crédit ayant servis à l’acquisition d’immeubles basés ou non à l’étranger par les sociétés de gestion ?

3. Concernant l’organisme de cautionnement une partie de la caution est remboursable à la fin du prêt. Cette partie remboursable est déterminée chaque année. A ce jour je ne peux donc dire avec certitude quelle est la part non remboursable que je peux déduire.
Est-il alors possible de déclarer la part non remboursable aujourd’hui (sachant que le montant peut évoluer selon les années)
- ou -
Déclarer le montant global et à la fin du prêt, réintégrer la part remboursée en « revenus foncier » sans qu’il n’y ait de pénalité de retard ?

Dans le cas contraire, comment est-il imposé et où et comment le déclarer ?
En vous remerciant pour vos réponses, je vous prie d’agréer Madame, Monsieur, mes meilleures salutations.
 

moietmoi

Top contributeur
. Les frais de l’emprunt, notamment les intérêts débiteurs et les primes d’assurances du prêt sont-ils bien déductibles des SCPI basées à l’étranger et peuvent ils faire l’objet de déficit foncier ? En effet le BOFIP n’indique aucune condition de territorialité mais je préfère avoir une confirmation de votre part.
Merci!
Juste un pronostic :
Je pense que tu auras une réponse qui ne réglera pas la question.
Il n'y a pas de territorialité à prendre en compte.
Mais ils te répondront que la condition de déductibilité est sous tendue par le fait que les revenus soient imposables en France. Or suivant les conventions entre les pays, ces revenus sont tantôt imposable en France, tantôt pas imposable en France.
La subtilité est que les impôts désignent comme non imposable en France, des revenus qui sont tout de même soumis à contribution fiscale en France.( Par le calcul du taux moyen) mais ces revenus, dans ces cas particuliers sont désignés comme non imposables en France au nom de la non double imposition.
Par ailleurs comme tes questions sont ouvertes, une absence de réponse de l'administration ne te permettra pas de trancher dans ton sens.
Pour exemple l'année blanche, nous avions des revenus imposables, mais non imposés, tout en étant imposés et compensés par un crédit d'impot, égal à l'impôt qui aurait été du, par nos revenus imposables, si ils avaient été imposés.
 
Dernière modification:

xenesis57

Contributeur
Pour moi les revenus sont toujours imposables en France via le crédit d impôt et l exonération de toute manière. L'absence de réponse équivaut à un consentement. Au pire j'ai la preuve de l'envoi et comme ils ne sont pas fichus de donner une réponse claire et précise je ne vois pas comment ils peuvent faire un redressement fiscal ultérieur. Je vous tiens au courant !
 
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