Achat SCPI européennes à crédit

xenesis57

Contributeur
Pour info, je ne comprends pas les IFU de chaque SCPI européennees indiquent comment ventiler les intérêts du prêt du porteur de part au prorata d'un pourcentage qu'ils communiquent. Je ne comprends pas d'où vient ces montants.

Par ailleurs j'ai trouvé voici deux liens intéressants

Les déficits fonciers étrangers sont ils déductibles en France ? (NON CE 19/12/19) : ETUDES FISCALES INTERNATIONALES
et
https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/ … 039648664/

A priori c’est devenu déductible (tout du moins pour les revenus allemands) non ?
 

xenesis57

Contributeur
Non on parle de ventilation des intérêts d emprunt déductibles a proportion des.parts d immeubles de source étrangère. Je croyais que les intérêts déductibles n étaient que les intérêts des parts françaises ?

De plus le jugement que j ai côté semble donner raison au couple qui déduit ses quote parts des revenus allemand.. j'ai du mal à comprendre
 

xenesis57

Contributeur
Réponses des impôts ce jour :

Conformément à l’article 239 septies du Code Général des Finances Publiques (ci-après CGI) « Les sociétés civiles de placement immobilier ayant un objet conforme à celui défini à l'article L. 214-114 du code monétaire et financier et autorisées à procéder à une offre au public de titres financiers dans les conditions prévues par l'article L. 214-86 du même code, n'entrent pas dans le champ d'application du 1 de l'article 206, mais chacun de leurs membres est personnellement passible, pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les sociétés s'il s'agit de personnes morales relevant de cet impôt ».

Dans le cas où les revenus distribués par la SCPI proviennent de l’étranger, il convient de se référer à la convention fiscale conclue entre la France et le pays étranger pour déterminer le pays d’imposition. De plus, quel que soit le mode d’imposition prévu par la convention, les revenus fonciers provenant de l’étranger doivent être déclarés sur la déclaration n°2047.

Dans le cadre du régime réel d’imposition des revenus tirés des SCPI et en application des articles 28 à 31 du code général des impôts, lorsque que vous optez pour le régime réel, certaines dépenses sont fiscalement déductibles des revenus bruts. Parmi ces dernières figurent bien les intérêts d'emprunt lorsque le prêt a été contracté pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés.

Si les parts de SCPI étrangères ont été acquises à crédit, il conviendra de retirer du montant net perçu la quote-part des intérêts d’emprunt imputable sur les revenus étrangers.

Pour être admis en déduction, les intérêts d’emprunt et les éventuels frais afférents à ce dernier doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges.

Conformément à la doctrine administrative, les frais accessoires à l’emprunt déductibles des revenus bruts sont les suivants :
  • les frais de constitution du dossier ;
  • les frais d'inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d'acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt ;
  • les sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction ;
  • les frais de mainlevée ;
  • les agios ou commissions de banque ;
  • les primes afférentes à un contrat d'assurance-vie ou d'assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l'emprunt ;
  • l’indemnité de résiliation anticipée d’une convention de taux plancher et de taux plafond accessoire à un emprunt à taux variable, dès lors que la résiliation ne modifie pas les modalités de remboursement du capital

Les primes afférentes à un contrat d'assurance souscrites pour garantir le remboursement de l'emprunt sont déductibles des revenus fonciers au titre des intérêts d’emprunt.

Enfin, en cas de déficit foncier, les intérêts et les frais accessoires à un emprunt s’imputeront exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I-3° du CGI). Les intérêts et les frais accessoires à un emprunt ne sont pas déductibles du revenu global imposable

Les intérêts d'emprunt des SCPI européennes sont donc déductibles des revenus foncier à imposer ainsi que les primes d'assurances
 

Tornado05

Contributeur régulier
Réponses des impôts ce jour :

Conformément à l’article 239 septies du Code Général des Finances Publiques (ci-après CGI) « Les sociétés civiles de placement immobilier ayant un objet conforme à celui défini à l'article L. 214-114 du code monétaire et financier et autorisées à procéder à une offre au public de titres financiers dans les conditions prévues par l'article L. 214-86 du même code, n'entrent pas dans le champ d'application du 1 de l'article 206, mais chacun de leurs membres est personnellement passible, pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les sociétés s'il s'agit de personnes morales relevant de cet impôt ».

Dans le cas où les revenus distribués par la SCPI proviennent de l’étranger, il convient de se référer à la convention fiscale conclue entre la France et le pays étranger pour déterminer le pays d’imposition. De plus, quel que soit le mode d’imposition prévu par la convention, les revenus fonciers provenant de l’étranger doivent être déclarés sur la déclaration n°2047.

Dans le cadre du régime réel d’imposition des revenus tirés des SCPI et en application des articles 28 à 31 du code général des impôts, lorsque que vous optez pour le régime réel, certaines dépenses sont fiscalement déductibles des revenus bruts. Parmi ces dernières figurent bien les intérêts d'emprunt lorsque le prêt a été contracté pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés.

Si les parts de SCPI étrangères ont été acquises à crédit, il conviendra de retirer du montant net perçu la quote-part des intérêts d’emprunt imputable sur les revenus étrangers.

Pour être admis en déduction, les intérêts d’emprunt et les éventuels frais afférents à ce dernier doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges.

Conformément à la doctrine administrative, les frais accessoires à l’emprunt déductibles des revenus bruts sont les suivants :
  • les frais de constitution du dossier ;
  • les frais d'inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d'acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt ;
  • les sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction ;
  • les frais de mainlevée ;
  • les agios ou commissions de banque ;
  • les primes afférentes à un contrat d'assurance-vie ou d'assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l'emprunt ;
  • l’indemnité de résiliation anticipée d’une convention de taux plancher et de taux plafond accessoire à un emprunt à taux variable, dès lors que la résiliation ne modifie pas les modalités de remboursement du capital

Les primes afférentes à un contrat d'assurance souscrites pour garantir le remboursement de l'emprunt sont déductibles des revenus fonciers au titre des intérêts d’emprunt.

Enfin, en cas de déficit foncier, les intérêts et les frais accessoires à un emprunt s’imputeront exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I-3° du CGI). Les intérêts et les frais accessoires à un emprunt ne sont pas déductibles du revenu global imposable

Les intérêts d'emprunt des SCPI européennes sont donc déductibles des revenus foncier à imposer ainsi que les primes d'assurances
A rien y comprendre, j’ai toujours lu et entendu qu’on ne pouvait pas déduire les intérêts d’emprunt pour les SCPI pour la part investi à l’étranger🤔. Là pour le coup c’est déjà plus intéressant car on gagne sur tous les plans, imposition moins forte et déduction des intérêts et primes d’assurances!!!
 

Serge B

Contributeur régulier
Ca vient au contraire de tout ce que je croyais savoir, et c'est pour une fois une excellente nouvelle !

C'est compréhensible pour les Conventions Fiscales "à crédit d'impôt", comme la Convention franco-allemande en effet, beaucoup moins pour les Conventions qui prévoient une imposition intégrale dans le pays d'origine (ligne TI) puisque elle conduit à déduire des frais sur des revenus non imposés en France ?

Puis-je vous demander la nature de votre source : S'agit-il d'un rescrit, d'une interprétation publiée au BODGI, ou d'une réponse individuelle à une question individuelle ?
 

moietmoi

Top contributeur
Les intérêts d'emprunt des SCPI européennes sont donc déductibles des revenus foncier à imposer ainsi que les primes d'assurances
Cette dernière phrase est un peu à l'arraché.
Elle ne veut rien dire.
Bien sûr , je me fais l'avocat du diable, mais cette réponse n'est pas opposable, vu le peu de clarté de la dernière phrase.
Parle t on de l'emprunt fait par la SCPI ou par l'acquéreur ?
 

xenesis57

Contributeur
Cette dernière réponse vient de moi. Il s'agit de l emprunt consentis par l'acquéreur pour acheter des parts de SCPI. Le bofip précise bien que les intérêts d'emprunt sont déductibles idem pour les primes d'assurances liés à la conservation de l emprunt. Le bofip retranscrit les rescrits fiscaux. Il est donc opposable selon moi
 
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