Achat SCPI européennes à crédit

[FabKangs]

Bonjour à tous,

Je profite de ce fil étant moi même dans une reflexion en ce moment autour d'un projet d'achat de SCPI et hésitant du coup entre Européenne, Française, nue propriété etc...

Je vois souvent revenir l'argument qu'un achat de SCPI européenne doit forcément se faire en cash et qu'un achat à crédit doit forcément être sur une SCPI française pour déduire les intérêt. Est-ce vrai pour toute les tranches d'imposition ?

Si je prend mon cas, je suis sur une TMI à 30%, soit 47,2% d'imposition des loyers au total. D'après les quelques simulations que j'ai faite, avec un crédit à 2%, la déduction est très très loin de compenser la surimposition des SCPI française.
Pour info, en simulation sur 15ans, même en prenant une moyenne d'imposition à 20% sur les SCPI européenne (lié au différentiel entre la TMI et le taux moyen, et qui me parait bien pessimiste) et un crédit à 2%, il faut 1% de plus de rendement à la SCPI française pour atteindre le même TRI que la SCPI européenne.

Est-ce que je fais une erreur quelque part ou que je suis trop ambitieux sur les taux ? Est-ce qu'il y a quelque chose que j'oubli ?

Merci

 

[Buffeto]

Est-ce vrai pour toute les tranches d'imposition ?

plus tu es imposé et plus c'est vrai ....

Si je prend mon cas, je suis sur une TMI à 30%, soit 47,2% d'imposition des loyers au total. D'après les quelques simulations que j'ai faite, avec un crédit à 2%, la déduction est très très loin de compenser la surimposition des SCPI française.

il n s'agit pas de compenser la surimposition mais juste d'essayer de baisser un peu la facture

Est-ce que je fais une erreur quelque part ou que je suis trop ambitieux sur les taux ? Est-ce qu'il y a quelque chose que j'oubli ?

rien en t'interdit de fair eun crédit pour une SCPI européenne. juste il faudra trouver LA banque qui le fait d'une part et d'autre part , il faut juste savoir que les intérêts ne seront pas déductibles .

 

[FabKangs]

il n s'agit pas de compenser la surimposition mais juste d'essayer de baisser un peu la facture

Je comprend bien ce point mais du coup si je schématise, il vaut mieux un placement A qui me rapporte 12€ net sans possibilité de déduction qu'un placement B qui me rapporte 10€ et me permet de déduire mon impôt de 1€.
Et là j'ai l'impression qu'on est exactement dans ce cas là, pour pouvoir déduire la facture on choisi un placement qui rapportera moins net au final.

rien en t'interdit de fair eun crédit pour une SCPI européenne. juste il faudra trouver LA banque qui le fait d'une part et d'autre part , il faut juste savoir que les intérêts ne seront pas déductibles .

Ok c'est peut être le point que je n'avais pas en tête. Je compte passer par un courtier, j'ai tout juste commencé les démarches. Mais il est peut être effectivement plus compliqué d'obtenir un crédit pour une SCPI européenne que française.

 

[xenesis57]

C'est exactement ce que je suis en train de faire, en fait les SCPI européennes ont une fiscalités allégées, même si les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus FR d'une SCPI fr au terme du crédit, la fiscalité sera confiscatoire. Autant rester sur des européennes et perdre la déductibilité de l'emprunt qui à mon sens sera toujours moins rentable q'une fiscalité allégée.

Exemple 300 € de revenus impôts déduits
fiscalité francaise 47.2%
intéret 100 €
200 x 47.2% ---> 205.6 € net

Vs fiscalité européenne
300 --> 300 € net.

 

[poam5356]

Vs fiscalité européenne
300 --> 300 € net.

Pas tout à fait quand même!
1- les divers Etats prélèvent un impôts, 15,825% sur les revenus de l'immo en Allemagne, par exemple.
2- Le fisc français, bassement voleur, vous impose aussi sur ce que vous touchez, donc au TMI, et vous rembourse (pour éviter la double imposition) au TM... Ce qui doit faire une dizaine de % qu'ils ne rendent pas.
La seule chose de sure : Vous économisez les PS.. Ce qui n'est déjà pas si mal.

 

[xenesis57]

En Allemagne, la fiscalité est de 15.825%, mais le revenu versé par la SCPI est net de fiscalité, par conséquent en France, on déclare le revenu allemand - 15.825% qui sera gommé par le crédit d’impôt non ?

"Ces revenus et plus-values supporteront l’impôt sur les sociétés allemandes au taux de 15,825 %. En vertu de la convention fiscale Franco-allemande, ces revenus immobiliers sont également soumis à l’impôt en France et bénéficient d’un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français. Les plus-values immobilières bénéficient d’un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en Allemagne, sans pouvoir excéder le montant de l’impôt français correspondant à ces revenus."

 

[Jeune_padawan]

Bonjour,

par conséquent en France, on déclare le revenu allemand - 15.825% qui sera gommé par le crédit d’impôt non ?

Vous déclarez les revenus touchés de la SCPI (sans déduction) ainsi que les prélèvements à la source étrangers. Le fisc va rembourser sous forme de crédit d'impôts mais via l'astuce qu'évoque @poam5356 (TM à la place de TMI)

 

[xenesis57]

Si je prends un exemple chiffré ca donnerait quoi :

Admettons 1000 € de revenus 100% allemand impots de 15.825% déduits (soit 158.25 € brut)
Donc 1158.25% à déclarer.

Je suis au TMI 30% + 17.2% comment se calcule alors l’impôt final ?

 

[FabKangs]

Si je prends un exemple chiffré ca donnerait quoi :

Admettons 1000 € de revenus 100% allemand impots de 15.825% déduits (soit 158.25 € brut)
Donc 1158.25% à déclarer.

Je suis au TMI 30% + 17.2% comment se calcule alors l’impôt final ?

Non d'après ce que j'ai compris vous devez bien déclarer 1000€ et non 1158,25€ mais je laisse plus expérimenté que moi répondre.

Pour calculer votre impôt final il faudrait connaitre votre taux moyen (celui de votre prélèvement à la source). Dans votre exemple imaginions que vous soyez à un TMI de 30% et un taux moyen de 10% :

Vous avancerez 300€ d'impôt (30% X 1000€) puis serez remboursés par l'administration fiscale de 100€ (10% X 1000€), soit 200€ de reste à charge pour vous.​

​

C'est la raison pour laquelle de mon côté je ne compte pas 0% d'impôt sur les SCPI étrangère mais 20% (le taux moyen reste très compliqué à estimer au fil des ans en fonction de votre situation).​

Il me semble par ailleurs, mais ça devient compliqué, que dans le cas de cet exemple vous pouvez malgré tout bien déduire vos interêt d'emprunts (puisque vous payez bien un impôt). Rien n'est déductible uniquement quand vous n'avez rien à payer (c'est le cas avec certains pays en Europe il me semble)​

 

[xenesis57]

Disons que dans mon cas je suis frontalier, mes impôts sont prélevés à la source au Luxembourg, de ce fait en France je calcule un taux effectif global d'environ 10% mais ce n'est pas le taux du paiement à la source qui lui reste à 0 ;