Bonjour, je viens de parcourir toute cette "conversation". Je me suis passionné sur le sujet des SCPI il y a 3 ans et depuis j'ai lu beaucoup de littérature sur le sujet et pris contact avec divers courtier spécialisés (LINXEA, PRIMALIANCE, SCPI 8, FRANCE SCPI,....) pour trouver du financement à crédit.
Bref, au final après beaucoup de temps et après 3 ans d'investissement au fil de l'eau je possède les SCPI suivantes :
Pour faire ma sélection j'ai étudié beaucoup de paramètre comme l'ancienneté de la SCPI, l'ancienneté de la société de gestion, le TOF, le TOP, la capitalisation, l'endettement de la SCPI, la valeur de réalisation, la géographie des biens, la typologie des biens, le TRI, le TDVM, ect....
Ma stratégie a été diversifié au maximum les SCPI et les sociétés de gestion en fonction des critères ci-dessus ce qui m'a amené à ma sélection.
Ci-dessous ma modeste contribution par rapports aux points soulevés dans ce post:
1/ Déduction des intérêts d'emprunts sur des SCPI investissant à l'étranger:
Je possède une douzaine de SCPI à crédit et je peux vous dire qu'il est tout à fait possible de déduire les intérêts des crédit finançant leur achat. En effet, pas besoin d'être fiscaliste les sociétés de gestion (comme votre banque ou assureur si vous faites un rachat partiel ou total de votre assurance vie) à l'obligation de vous transmettre un IFU (Imprimé Fiscal Unique) qui vous indique comme compléter votre déclaration d'impôt avec les revenus de la SCPI géré.
Et si je prends par exemple une SCPI emblématique d'une SCPI investi 100% à l'étranger comme NOVAPIERRE ALLEMAGNE, il est bien indiqué comme déduire 100% des intérêts de son emprunt des revenus fonciers qui sont 100% allemand....
Comme d'autres SCPI que je possède aussi à crédit comme CORUM ORIGIN, CORUM XL, IMMORENTE, PIERVAL SANTE, ACTIPIERRE EUROPE, pPLACEMENT PIERRE,.....c'est indiqué la même chose dans les IFU si ce n'est que là il est bien précisé la proportion du montant des intérêts du crédit à déduire en fonction de la proportion des revenus suivant les pays....
D'ailleurs l'auteur du lien transmis par Buffeto (https://clubscpi.com/scpi-internationales-interets-emprunt-deductibilite/) précise bien cela tout à la fin en répondant à une question de quelqu'un (il contre dit d'ailleurs un peu son propre article...).
2/ Le financement à crédit:
Offre du CFF (2017): A cause de la fiscalité et du levier qu'il procure je voulais acheter à crédit. Je suis donc passé pour mes 3 premiers investissement par PRIMALIANCE, ils travaillaient avec CAFPI qui a une cellule spécifique investissement SCPI. Ils avaient à l'époque (2017) un partenariat avec le CFF (Crédit Foncier de France) qui pouvait financer une large palette de SCPI (pas CORUM) avec 25KE minimum avec ADI externe en plus mais le taux du crédit était de 2,45% sur 20 ans. Par contre il fallait être propriétaire de son logement (fini de le payer je crois) et du coup emprunter à 2 si on était propriétaire à 2....j'ai donc du convaincre ma conjointe.....
Offre du CEMP (2018): 1 an plus tard j'ai voulu investir dans d'autres SCPI. J'ai trouvé une autre offre en passant par LINXEA, qui avait un partenariat avec le même gars CAFPI mais avec le CEMP (Caisse d'Epargne Midi Pyrénnée) par contre c'était 100KE minimum sur 3 SCPI différents maximum et même contrainte que le CFF au niveau d'emprunter à 2 et propriétaire sans crédit. J'ai du coup emprunté 110000 KE sur 4 SCPI.....Taux de 2% sur 20 ans mais assurance interne CNP 0,4%.
Au bout d'un mois de crédit j'ai immédiatement fait une substitution d'assurance grâce à la loi hamon et mon assurance est tombé à 0,1%.
Offre du CACF (2018): Oui mais voilà je voulais absolument du CORUM, j'ai trouvé des offres de financement mais il fallait mettre 100k dans la SCPI et je ne voulais pas mettre toutes mes billes dans le même panier....bref en contactant directement la société de gestion ils ont un partenariat avec le CACF ( Crédit Agricole Consummer Finance) qui fait du crédit conso et finance CORUM....mon taux à mai 2018 était de 2,8% sur 15 ans sans assurance......
C'est cher mais je pouvais enfin emprunter seul et je voulais absolument de cette SCPI alors j'ai fait comme ça.....
Offre d'une banque (2019): Tout fonctionnait bien mais je voulais racheter à crédit certaines des SCPI que j'avais déjà mais seul cette fois ci + IMMO PLACEMENT qui est une SCPI à capital fixe qui ouvrait une enveloppe de 25 millions d'euros pour réaliser une augmentation de capital.
J'ai appelé d'autres courtier comme meilleurSCPI qui a un super outil de suivi des SCPI d'ailleurs....Mais mon désire d'emprunter seul et pas plus de 30KE par SCPI était impossible sauf pour une offre bancaire mais il fallait mettre mon logement en hypothèque....j'ai refusé.....
Du coup en désespoir de cause j'ai décidé d'appeler des banque au hasard de ma ville.....en général les banques finance à crédit seulement leur propre SCPI mais tout est négociable.....moi mon Conseiller Patrimonial ne pouvait financer que les SCPI AEW CILOGER et impossible d'en financer d'autres.....et je suis client et bon client depuis 20 ans..... Bref, pour la faire courte j'ai trouvé une agence bancaire qui a été OK de me financer à crédit pour le montant que je voulais les SCPI que je voulais.....j'en revenais pas avec des supers conditions de crédit..... (1,1% sur 20 ans et assurance externe)...
Bref, j'ai sauté sur l'occasion et en suis très content, seul contre partie, domicilier mon salaire, ouverture d'un prévoyance et apport d'épargne....j'ai donc changé de banque et ne le regrette pas!!!
2020: J'ai même réussi à me faire racheter mes 7 crédits précédents ce qui a considérablement baisser leur cout (1,1% sur 20 ans ou pour certains je suis descendus à 15 ans pour 0,95% de crédit).
Bref, voilà mon expérience du sujet.
Je suis quelqu'un de plutôt prudent j'espère que je ne regrettrai pas ses investissements avec le COVID.....mais je pense avoit minimisé les risques en multipliant les SCPI et les société des gestion sur des immeubles très très diversifiés géographiquement (paris, idf, province, allemagne, UK, norvège, pays bas, luxembourg, italie, pologne,...) et en typologie, (bureaux, commerce, santé, hôtel, logistique,...).
Bref, au final après beaucoup de temps et après 3 ans d'investissement au fil de l'eau je possède les SCPI suivantes :
- INTERPIERRE 25KE A CREDIT
- NOVAPIERRE ALLEMAGNE 25 KE A CREDIT
- VENDOME REGIONS 25 KE A CREDIT
- ACTIPIERRE EUROPE 4KE EN CASH
- CORUM ORIGIN 70KE (DONT 60 A CREDIT)
- CORUM XL 42KE (DONT 38 A CREDIT)
- PIERVAL SANTE 66KE A CREDIT
- EPARGNE PIERRE 60 KE A CREDIT
- PLACEMENT PIERRE 30 KE A CREDIT
- IMMORENTE 30KE A CREDIT
- IMMO PLACEMENT 35KE (DONT 20 A CREDIT)
Pour faire ma sélection j'ai étudié beaucoup de paramètre comme l'ancienneté de la SCPI, l'ancienneté de la société de gestion, le TOF, le TOP, la capitalisation, l'endettement de la SCPI, la valeur de réalisation, la géographie des biens, la typologie des biens, le TRI, le TDVM, ect....
Ma stratégie a été diversifié au maximum les SCPI et les sociétés de gestion en fonction des critères ci-dessus ce qui m'a amené à ma sélection.
Ci-dessous ma modeste contribution par rapports aux points soulevés dans ce post:
1/ Déduction des intérêts d'emprunts sur des SCPI investissant à l'étranger:
Je possède une douzaine de SCPI à crédit et je peux vous dire qu'il est tout à fait possible de déduire les intérêts des crédit finançant leur achat. En effet, pas besoin d'être fiscaliste les sociétés de gestion (comme votre banque ou assureur si vous faites un rachat partiel ou total de votre assurance vie) à l'obligation de vous transmettre un IFU (Imprimé Fiscal Unique) qui vous indique comme compléter votre déclaration d'impôt avec les revenus de la SCPI géré.
Et si je prends par exemple une SCPI emblématique d'une SCPI investi 100% à l'étranger comme NOVAPIERRE ALLEMAGNE, il est bien indiqué comme déduire 100% des intérêts de son emprunt des revenus fonciers qui sont 100% allemand....
Comme d'autres SCPI que je possède aussi à crédit comme CORUM ORIGIN, CORUM XL, IMMORENTE, PIERVAL SANTE, ACTIPIERRE EUROPE, pPLACEMENT PIERRE,.....c'est indiqué la même chose dans les IFU si ce n'est que là il est bien précisé la proportion du montant des intérêts du crédit à déduire en fonction de la proportion des revenus suivant les pays....
D'ailleurs l'auteur du lien transmis par Buffeto (https://clubscpi.com/scpi-internationales-interets-emprunt-deductibilite/) précise bien cela tout à la fin en répondant à une question de quelqu'un (il contre dit d'ailleurs un peu son propre article...).
2/ Le financement à crédit:
Offre du CFF (2017): A cause de la fiscalité et du levier qu'il procure je voulais acheter à crédit. Je suis donc passé pour mes 3 premiers investissement par PRIMALIANCE, ils travaillaient avec CAFPI qui a une cellule spécifique investissement SCPI. Ils avaient à l'époque (2017) un partenariat avec le CFF (Crédit Foncier de France) qui pouvait financer une large palette de SCPI (pas CORUM) avec 25KE minimum avec ADI externe en plus mais le taux du crédit était de 2,45% sur 20 ans. Par contre il fallait être propriétaire de son logement (fini de le payer je crois) et du coup emprunter à 2 si on était propriétaire à 2....j'ai donc du convaincre ma conjointe.....
Offre du CEMP (2018): 1 an plus tard j'ai voulu investir dans d'autres SCPI. J'ai trouvé une autre offre en passant par LINXEA, qui avait un partenariat avec le même gars CAFPI mais avec le CEMP (Caisse d'Epargne Midi Pyrénnée) par contre c'était 100KE minimum sur 3 SCPI différents maximum et même contrainte que le CFF au niveau d'emprunter à 2 et propriétaire sans crédit. J'ai du coup emprunté 110000 KE sur 4 SCPI.....Taux de 2% sur 20 ans mais assurance interne CNP 0,4%.
Au bout d'un mois de crédit j'ai immédiatement fait une substitution d'assurance grâce à la loi hamon et mon assurance est tombé à 0,1%.
Offre du CACF (2018): Oui mais voilà je voulais absolument du CORUM, j'ai trouvé des offres de financement mais il fallait mettre 100k dans la SCPI et je ne voulais pas mettre toutes mes billes dans le même panier....bref en contactant directement la société de gestion ils ont un partenariat avec le CACF ( Crédit Agricole Consummer Finance) qui fait du crédit conso et finance CORUM....mon taux à mai 2018 était de 2,8% sur 15 ans sans assurance......
C'est cher mais je pouvais enfin emprunter seul et je voulais absolument de cette SCPI alors j'ai fait comme ça.....
Offre d'une banque (2019): Tout fonctionnait bien mais je voulais racheter à crédit certaines des SCPI que j'avais déjà mais seul cette fois ci + IMMO PLACEMENT qui est une SCPI à capital fixe qui ouvrait une enveloppe de 25 millions d'euros pour réaliser une augmentation de capital.
J'ai appelé d'autres courtier comme meilleurSCPI qui a un super outil de suivi des SCPI d'ailleurs....Mais mon désire d'emprunter seul et pas plus de 30KE par SCPI était impossible sauf pour une offre bancaire mais il fallait mettre mon logement en hypothèque....j'ai refusé.....
Du coup en désespoir de cause j'ai décidé d'appeler des banque au hasard de ma ville.....en général les banques finance à crédit seulement leur propre SCPI mais tout est négociable.....moi mon Conseiller Patrimonial ne pouvait financer que les SCPI AEW CILOGER et impossible d'en financer d'autres.....et je suis client et bon client depuis 20 ans..... Bref, pour la faire courte j'ai trouvé une agence bancaire qui a été OK de me financer à crédit pour le montant que je voulais les SCPI que je voulais.....j'en revenais pas avec des supers conditions de crédit..... (1,1% sur 20 ans et assurance externe)...
Bref, j'ai sauté sur l'occasion et en suis très content, seul contre partie, domicilier mon salaire, ouverture d'un prévoyance et apport d'épargne....j'ai donc changé de banque et ne le regrette pas!!!
2020: J'ai même réussi à me faire racheter mes 7 crédits précédents ce qui a considérablement baisser leur cout (1,1% sur 20 ans ou pour certains je suis descendus à 15 ans pour 0,95% de crédit).
Bref, voilà mon expérience du sujet.
Je suis quelqu'un de plutôt prudent j'espère que je ne regrettrai pas ses investissements avec le COVID.....mais je pense avoit minimisé les risques en multipliant les SCPI et les société des gestion sur des immeubles très très diversifiés géographiquement (paris, idf, province, allemagne, UK, norvège, pays bas, luxembourg, italie, pologne,...) et en typologie, (bureaux, commerce, santé, hôtel, logistique,...).
