Achat SCPI européennes à crédit

SCPIMANN

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Bonjour, je viens de parcourir toute cette "conversation". Je me suis passionné sur le sujet des SCPI il y a 3 ans et depuis j'ai lu beaucoup de littérature sur le sujet et pris contact avec divers courtier spécialisés (LINXEA, PRIMALIANCE, SCPI 8, FRANCE SCPI,....) pour trouver du financement à crédit.

Bref, au final après beaucoup de temps et après 3 ans d'investissement au fil de l'eau je possède les SCPI suivantes :
  • INTERPIERRE 25KE A CREDIT
  • NOVAPIERRE ALLEMAGNE 25 KE A CREDIT
  • VENDOME REGIONS 25 KE A CREDIT
  • ACTIPIERRE EUROPE 4KE EN CASH
  • CORUM ORIGIN 70KE (DONT 60 A CREDIT)
  • CORUM XL 42KE (DONT 38 A CREDIT)
  • PIERVAL SANTE 66KE A CREDIT
  • EPARGNE PIERRE 60 KE A CREDIT
  • PLACEMENT PIERRE 30 KE A CREDIT
  • IMMORENTE 30KE A CREDIT
  • IMMO PLACEMENT 35KE (DONT 20 A CREDIT)

Pour faire ma sélection j'ai étudié beaucoup de paramètre comme l'ancienneté de la SCPI, l'ancienneté de la société de gestion, le TOF, le TOP, la capitalisation, l'endettement de la SCPI, la valeur de réalisation, la géographie des biens, la typologie des biens, le TRI, le TDVM, ect....

Ma stratégie a été diversifié au maximum les SCPI et les sociétés de gestion en fonction des critères ci-dessus ce qui m'a amené à ma sélection.

Ci-dessous ma modeste contribution par rapports aux points soulevés dans ce post:

1/ Déduction des intérêts d'emprunts sur des SCPI investissant à l'étranger:
Je possède une douzaine de SCPI à crédit et je peux vous dire qu'il est tout à fait possible de déduire les intérêts des crédit finançant leur achat. En effet, pas besoin d'être fiscaliste les sociétés de gestion (comme votre banque ou assureur si vous faites un rachat partiel ou total de votre assurance vie) à l'obligation de vous transmettre un IFU (Imprimé Fiscal Unique) qui vous indique comme compléter votre déclaration d'impôt avec les revenus de la SCPI géré.

Et si je prends par exemple une SCPI emblématique d'une SCPI investi 100% à l'étranger comme NOVAPIERRE ALLEMAGNE, il est bien indiqué comme déduire 100% des intérêts de son emprunt des revenus fonciers qui sont 100% allemand....

Comme d'autres SCPI que je possède aussi à crédit comme CORUM ORIGIN, CORUM XL, IMMORENTE, PIERVAL SANTE, ACTIPIERRE EUROPE, pPLACEMENT PIERRE,.....c'est indiqué la même chose dans les IFU si ce n'est que là il est bien précisé la proportion du montant des intérêts du crédit à déduire en fonction de la proportion des revenus suivant les pays....

D'ailleurs l'auteur du lien transmis par Buffeto (https://clubscpi.com/scpi-internationales-interets-emprunt-deductibilite/) précise bien cela tout à la fin en répondant à une question de quelqu'un (il contre dit d'ailleurs un peu son propre article...).

2/ Le financement à crédit:

Offre du CFF (2017):
A cause de la fiscalité et du levier qu'il procure je voulais acheter à crédit. Je suis donc passé pour mes 3 premiers investissement par PRIMALIANCE, ils travaillaient avec CAFPI qui a une cellule spécifique investissement SCPI. Ils avaient à l'époque (2017) un partenariat avec le CFF (Crédit Foncier de France) qui pouvait financer une large palette de SCPI (pas CORUM) avec 25KE minimum avec ADI externe en plus mais le taux du crédit était de 2,45% sur 20 ans. Par contre il fallait être propriétaire de son logement (fini de le payer je crois) et du coup emprunter à 2 si on était propriétaire à 2....j'ai donc du convaincre ma conjointe.....

Offre du CEMP (2018): 1 an plus tard j'ai voulu investir dans d'autres SCPI. J'ai trouvé une autre offre en passant par LINXEA, qui avait un partenariat avec le même gars CAFPI mais avec le CEMP (Caisse d'Epargne Midi Pyrénnée) par contre c'était 100KE minimum sur 3 SCPI différents maximum et même contrainte que le CFF au niveau d'emprunter à 2 et propriétaire sans crédit. J'ai du coup emprunté 110000 KE sur 4 SCPI.....Taux de 2% sur 20 ans mais assurance interne CNP 0,4%.
Au bout d'un mois de crédit j'ai immédiatement fait une substitution d'assurance grâce à la loi hamon et mon assurance est tombé à 0,1%.

Offre du CACF (2018): Oui mais voilà je voulais absolument du CORUM, j'ai trouvé des offres de financement mais il fallait mettre 100k dans la SCPI et je ne voulais pas mettre toutes mes billes dans le même panier....bref en contactant directement la société de gestion ils ont un partenariat avec le CACF ( Crédit Agricole Consummer Finance) qui fait du crédit conso et finance CORUM....mon taux à mai 2018 était de 2,8% sur 15 ans sans assurance......
C'est cher mais je pouvais enfin emprunter seul et je voulais absolument de cette SCPI alors j'ai fait comme ça.....

Offre d'une banque (2019):
Tout fonctionnait bien mais je voulais racheter à crédit certaines des SCPI que j'avais déjà mais seul cette fois ci + IMMO PLACEMENT qui est une SCPI à capital fixe qui ouvrait une enveloppe de 25 millions d'euros pour réaliser une augmentation de capital.
J'ai appelé d'autres courtier comme meilleurSCPI qui a un super outil de suivi des SCPI d'ailleurs....Mais mon désire d'emprunter seul et pas plus de 30KE par SCPI était impossible sauf pour une offre bancaire mais il fallait mettre mon logement en hypothèque....j'ai refusé.....
Du coup en désespoir de cause j'ai décidé d'appeler des banque au hasard de ma ville.....en général les banques finance à crédit seulement leur propre SCPI mais tout est négociable.....moi mon Conseiller Patrimonial ne pouvait financer que les SCPI AEW CILOGER et impossible d'en financer d'autres.....et je suis client et bon client depuis 20 ans..... Bref, pour la faire courte j'ai trouvé une agence bancaire qui a été OK de me financer à crédit pour le montant que je voulais les SCPI que je voulais.....j'en revenais pas avec des supers conditions de crédit..... (1,1% sur 20 ans et assurance externe)...
Bref, j'ai sauté sur l'occasion et en suis très content, seul contre partie, domicilier mon salaire, ouverture d'un prévoyance et apport d'épargne....j'ai donc changé de banque et ne le regrette pas!!!

2020: J'ai même réussi à me faire racheter mes 7 crédits précédents ce qui a considérablement baisser leur cout (1,1% sur 20 ans ou pour certains je suis descendus à 15 ans pour 0,95% de crédit).

Bref, voilà mon expérience du sujet.
Je suis quelqu'un de plutôt prudent j'espère que je ne regrettrai pas ses investissements avec le COVID.....mais je pense avoit minimisé les risques en multipliant les SCPI et les société des gestion sur des immeubles très très diversifiés géographiquement (paris, idf, province, allemagne, UK, norvège, pays bas, luxembourg, italie, pologne,...) et en typologie, (bureaux, commerce, santé, hôtel, logistique,...).
 

Julien954

Contributeur régulier
Merci pour ce retour détaillé et très intéressant montrant notamment les "coulisses" d'un investisseur qui cherche des financements.

Si ce n'est pas indiscret, quel est le montant total que vous avez investi en SCPI ? Quelle est la banque qui vous a racheté l'ensemble des crédits ?

Votre patrimoine est composé d'une RP et d'autres placements par ailleurs ?
 

SCPIMANN

Membre
Merci pour ce retour détaillé et très intéressant montrant notamment les "coulisses" d'un investisseur qui cherche des financements.

Si ce n'est pas indiscret, quel est le montant total que vous avez investi en SCPI ? La sommes de ce que j'ai indiqué dans la liste des SCPI de mon post soit environ 400KE

Quelle est la banque qui vous a racheté l'ensemble des crédits ? CREDIT AGRICOLE

Votre patrimoine est composé d'une RP et d'autres placements par ailleurs ? OUI HEUREUSEMENT (toujours le principe de diversification) PLUSIEURS ASSURANCE VIE + PLAN EPARGNE ENTREPRISE + LA + PEL, ect.....
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
Bref, voilà mon expérience du sujet.
Je suis quelqu'un de plutôt prudent j'espère que je ne regrettrai pas ses investissements avec le COVID.....mais je pense avoit minimisé les risques en multipliant les SCPI et les société des gestion sur des immeubles très très diversifiés géographiquement (paris, idf, province, allemagne, UK, norvège, pays bas, luxembourg, italie, pologne,...) et en typologie, (bureaux, commerce, santé, hôtel, logistique,...).

Impressionnant: chapeau bas !
Et merci du retour d'expérience: très instructif.

NB: il me semble compter 412 K€ en tout.

NB2: dans ta diversification, il me semble qu'il manque:
- de la SCPI résidentielle
- de la SCPI de murs logistiques
Mais peut-être me trompé-je 🤔 ?

Question: si ce n'est pas indiscret, quelles sont tes revenus mensuels hors loyers TDVM de SCPI stp ?
Car tu sembles avoir une capacité d'endettement assez importante.
Merci
 

SCPIMANN

Membre
Impressionnant: chapeau bas !
Et merci du retour d'expérience: très instructif.

NB: il me semble compter 412 K€ en tout.

NB2: dans ta diversification, il me semble qu'il manque:
- de la SCPI résidentielle
- de la SCPI de murs logistiques
Mais peut-être me trompé-je 🤔 ?
INTERPIERRE contient pas mal de logistique et c'est d'ailleurs une SCPI assez ancienne.
Les autres SCPI logistiques ou résidentielle sont plutôt récentes et j'avais déjà assez de SCPI récentes (CORUM ORIGIN, XL, NOVAPIERRE ALL, VENDOME). Après difficile de tout avoir....



Question: si ce n'est pas indiscret, quelles sont tes revenus mensuels hors loyers TDVM de SCPI stp ?
Car tu sembles avoir une capacité d'endettement assez importante.
Je ne suis pas millionnaire loin de là, ce qui permet d'emprunter pour ce type d'investissement (ou PINEL ou immo locatif classique) et qui rassure les banques c'est d'être propriétaire de sa RP et ne plus avoir de crédit dessus... du coup 33% du salaire peut servir à rembourser du crédit. Et puis on est 2 avec ma conjointe pour une partie des investissements. Ensuite la banque prend en compte en général 70% des revenus locatifs de l'investissement donc au final je suis bien en dessous des 33%....Les revenus SCPI paient environ 75% des crédits donc l'effort d'épargne n'est "que" de quelques centaines d'€ (enfin il faut compter les impôts en plus....) et si tu n'as pas de crédit conso ni RP et bien c'est plus que faisable....mais la banque regardera comment tu gères ton argent et si tu as de l'épargne....
Merci
 

Sm1le22

Contributeur régulier
Communication très rassurante de la part d'épargne Pierre :

5,30% À 5,50% DE RENDEMENT 2020 PRÉVISIONNEL
Un impact qui se concentre sur le 2ème trimestre et qui représente 2,74% des loyers 2020 en annulation et 1,67% en reports
Un taux de recouvrement, après application des annulations et reports, qui revient à la normale
Un réajustement à la hausse du rendement prévisionnel 2020 d’ÉPARGNE PIERRE :
Au deuxième trimestre nous annoncions un taux de Distribution sur Valeur de Marché entre 5,00% et 5,40%
Le taux de Distribution sur Valeur de Marché 2020 prévisionnel* devrait finalement s’établir entre 5,30 et 5,50%
*non garanti et sous réserve que de nouveaux éléments négatifs externes ne surviennent pas, tel qu’un « reconfinement » partiel ou total
DES BASES SOLIDES POUR CONCLURE 2020 ET SE PROJETER AU-DELÀ
Plus de 98% des loyers pérennisés, avec des défaillances ou congés locatifs à la marge
Une confiance intacte des professionnels de la gestion de patrimoine et des épargnants
3ème place en termes d'épargne collectée au 1er semestre 2020
Des retraits de parts qui représentent 1% de la collecte
Un prix de part inférieur à la valeur du patrimoine détenu (valeur de reconstitution)
Un plan d’investissement 2020 mené à bien, et un endettement maîtrisé
 

SCPIMANN

Membre
Communication très rassurante de la part d'épargne Pierre :

5,30% À 5,50% DE RENDEMENT 2020 PRÉVISIONNEL
Un impact qui se concentre sur le 2ème trimestre et qui représente 2,74% des loyers 2020 en annulation et 1,67% en reports
Un taux de recouvrement, après application des annulations et reports, qui revient à la normale
Un réajustement à la hausse du rendement prévisionnel 2020 d’ÉPARGNE PIERRE :
Au deuxième trimestre nous annoncions un taux de Distribution sur Valeur de Marché entre 5,00% et 5,40%
Le taux de Distribution sur Valeur de Marché 2020 prévisionnel* devrait finalement s’établir entre 5,30 et 5,50%
*non garanti et sous réserve que de nouveaux éléments négatifs externes ne surviennent pas, tel qu’un « reconfinement » partiel ou total
DES BASES SOLIDES POUR CONCLURE 2020 ET SE PROJETER AU-DELÀ
Plus de 98% des loyers pérennisés, avec des défaillances ou congés locatifs à la marge
Une confiance intacte des professionnels de la gestion de patrimoine et des épargnants
3ème place en termes d'épargne collectée au 1er semestre 2020
Des retraits de parts qui représentent 1% de la collecte
Un prix de part inférieur à la valeur du patrimoine détenu (valeur de reconstitution)
Un plan d’investissement 2020 mené à bien, et un endettement maîtrisé
Ci-joint le doc détaillé
 

Pièces jointes

  • 2020_09_29_Communiqué_de_rentrée.pdf
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SCPIMANN

Membre
CORUM ORIGIN : COMMUNICATION RECU CE JOUR SUR LE VERSEMENT D'UN DIVIDENDE exceptionnel

La vente de deux entrepôts en Espagne
Votre SCPI a vendu deux entrepôts loués à Logifashion, opérateur logistique de l’industrie de la mode, acquis par CORUM Origin en 2016. L’un est situé près de Madrid, l’autre près de Barcelone. Cette opération permet à CORUM Origin de dégager une plus-value de 3,5 millions d’euros.

Votre dividende exceptionnel :
1,52€ brut par part

En tant qu'associé(e) de CORUM Origin, un dividende exceptionnel vous est versé directement, au titre de la plus-value réalisée par cette vente.

Le montant versé sur votre compte est net de toute fiscalité. Le versement a été effectué le 5 octobre 2020 et devrait être effectif sous 48h à 72h.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
 

Olibop

Membre
Bonjour, je viens de parcourir toute cette "conversation". Je me suis passionné sur le sujet des SCPI il y a 3 ans et depuis j'ai lu beaucoup de littérature sur le sujet et pris contact avec divers courtier spécialisés (LINXEA, PRIMALIANCE, SCPI 8, FRANCE SCPI,....) pour trouver du financement à crédit.

Bref, au final après beaucoup de temps et après 3 ans d'investissement au fil de l'eau je possède les SCPI suivantes :
  • INTERPIERRE 25KE A CREDIT
  • NOVAPIERRE ALLEMAGNE 25 KE A CREDIT
  • VENDOME REGIONS 25 KE A CREDIT
  • ACTIPIERRE EUROPE 4KE EN CASH
  • CORUM ORIGIN 70KE (DONT 60 A CREDIT)
  • CORUM XL 42KE (DONT 38 A CREDIT)
  • PIERVAL SANTE 66KE A CREDIT
  • EPARGNE PIERRE 60 KE A CREDIT
  • PLACEMENT PIERRE 30 KE A CREDIT
  • IMMORENTE 30KE A CREDIT
  • IMMO PLACEMENT 35KE (DONT 20 A CREDIT)

Pour faire ma sélection j'ai étudié beaucoup de paramètre comme l'ancienneté de la SCPI, l'ancienneté de la société de gestion, le TOF, le TOP, la capitalisation, l'endettement de la SCPI, la valeur de réalisation, la géographie des biens, la typologie des biens, le TRI, le TDVM, ect....

Ma stratégie a été diversifié au maximum les SCPI et les sociétés de gestion en fonction des critères ci-dessus ce qui m'a amené à ma sélection.

Ci-dessous ma modeste contribution par rapports aux points soulevés dans ce post:

1/ Déduction des intérêts d'emprunts sur des SCPI investissant à l'étranger:
Je possède une douzaine de SCPI à crédit et je peux vous dire qu'il est tout à fait possible de déduire les intérêts des crédit finançant leur achat. En effet, pas besoin d'être fiscaliste les sociétés de gestion (comme votre banque ou assureur si vous faites un rachat partiel ou total de votre assurance vie) à l'obligation de vous transmettre un IFU (Imprimé Fiscal Unique) qui vous indique comme compléter votre déclaration d'impôt avec les revenus de la SCPI géré.

Et si je prends par exemple une SCPI emblématique d'une SCPI investi 100% à l'étranger comme NOVAPIERRE ALLEMAGNE, il est bien indiqué comme déduire 100% des intérêts de son emprunt des revenus fonciers qui sont 100% allemand....

Comme d'autres SCPI que je possède aussi à crédit comme CORUM ORIGIN, CORUM XL, IMMORENTE, PIERVAL SANTE, ACTIPIERRE EUROPE, pPLACEMENT PIERRE,.....c'est indiqué la même chose dans les IFU si ce n'est que là il est bien précisé la proportion du montant des intérêts du crédit à déduire en fonction de la proportion des revenus suivant les pays....

D'ailleurs l'auteur du lien transmis par Buffeto (https://clubscpi.com/scpi-internationales-interets-emprunt-deductibilite/) précise bien cela tout à la fin en répondant à une question de quelqu'un (il contre dit d'ailleurs un peu son propre article...).

2/ Le financement à crédit:

Offre du CFF (2017):
A cause de la fiscalité et du levier qu'il procure je voulais acheter à crédit. Je suis donc passé pour mes 3 premiers investissement par PRIMALIANCE, ils travaillaient avec CAFPI qui a une cellule spécifique investissement SCPI. Ils avaient à l'époque (2017) un partenariat avec le CFF (Crédit Foncier de France) qui pouvait financer une large palette de SCPI (pas CORUM) avec 25KE minimum avec ADI externe en plus mais le taux du crédit était de 2,45% sur 20 ans. Par contre il fallait être propriétaire de son logement (fini de le payer je crois) et du coup emprunter à 2 si on était propriétaire à 2....j'ai donc du convaincre ma conjointe.....

Offre du CEMP (2018): 1 an plus tard j'ai voulu investir dans d'autres SCPI. J'ai trouvé une autre offre en passant par LINXEA, qui avait un partenariat avec le même gars CAFPI mais avec le CEMP (Caisse d'Epargne Midi Pyrénnée) par contre c'était 100KE minimum sur 3 SCPI différents maximum et même contrainte que le CFF au niveau d'emprunter à 2 et propriétaire sans crédit. J'ai du coup emprunté 110000 KE sur 4 SCPI.....Taux de 2% sur 20 ans mais assurance interne CNP 0,4%.
Au bout d'un mois de crédit j'ai immédiatement fait une substitution d'assurance grâce à la loi hamon et mon assurance est tombé à 0,1%.

Offre du CACF (2018): Oui mais voilà je voulais absolument du CORUM, j'ai trouvé des offres de financement mais il fallait mettre 100k dans la SCPI et je ne voulais pas mettre toutes mes billes dans le même panier....bref en contactant directement la société de gestion ils ont un partenariat avec le CACF ( Crédit Agricole Consummer Finance) qui fait du crédit conso et finance CORUM....mon taux à mai 2018 était de 2,8% sur 15 ans sans assurance......
C'est cher mais je pouvais enfin emprunter seul et je voulais absolument de cette SCPI alors j'ai fait comme ça.....

Offre d'une banque (2019): Tout fonctionnait bien mais je voulais racheter à crédit certaines des SCPI que j'avais déjà mais seul cette fois ci + IMMO PLACEMENT qui est une SCPI à capital fixe qui ouvrait une enveloppe de 25 millions d'euros pour réaliser une augmentation de capital.
J'ai appelé d'autres courtier comme meilleurSCPI qui a un super outil de suivi des SCPI d'ailleurs....Mais mon désire d'emprunter seul et pas plus de 30KE par SCPI était impossible sauf pour une offre bancaire mais il fallait mettre mon logement en hypothèque....j'ai refusé.....
Du coup en désespoir de cause j'ai décidé d'appeler des banque au hasard de ma ville.....en général les banques finance à crédit seulement leur propre SCPI mais tout est négociable.....moi mon Conseiller Patrimonial ne pouvait financer que les SCPI AEW CILOGER et impossible d'en financer d'autres.....et je suis client et bon client depuis 20 ans..... Bref, pour la faire courte j'ai trouvé une agence bancaire qui a été OK de me financer à crédit pour le montant que je voulais les SCPI que je voulais.....j'en revenais pas avec des supers conditions de crédit..... (1,1% sur 20 ans et assurance externe)...
Bref, j'ai sauté sur l'occasion et en suis très content, seul contre partie, domicilier mon salaire, ouverture d'un prévoyance et apport d'épargne....j'ai donc changé de banque et ne le regrette pas!!!

2020: J'ai même réussi à me faire racheter mes 7 crédits précédents ce qui a considérablement baisser leur cout (1,1% sur 20 ans ou pour certains je suis descendus à 15 ans pour 0,95% de crédit).

Bref, voilà mon expérience du sujet.
Je suis quelqu'un de plutôt prudent j'espère que je ne regrettrai pas ses investissements avec le COVID.....mais je pense avoit minimisé les risques en multipliant les SCPI et les société des gestion sur des immeubles très très diversifiés géographiquement (paris, idf, province, allemagne, UK, norvège, pays bas, luxembourg, italie, pologne,...) et en typologie, (bureaux, commerce, santé, hôtel, logistique,...).

Superbe témoignage SCPIMANN, merci beaucoup pour toutes ces précieuses informations. Pour l'instant j'achète toutes mes parts comptant, mais je vais surement passer le cap et commencer à acheter à crédit.

Je trouve très intéressant ta manière de fonctionner et de mettre des "petits" billets de 25 à 66k€. Quand je m'y étais intéressé, en effet les banques demandaient un crédit minimum de 100k€.

A étudier donc ! Merci encore pour ton témoignage :)
 
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