Achat en vefa

[rossi12]

Bonjour

Je suis en contact avec un courtier pour monter un dossier de prêt
C'est pour l'achat d'un appartement neuf en VEFA
Il m'indique que je peux ne pas faire d'apport. Ce qui m'étonne c'est que dans le cadre du VEFA, le déblocage des fonds se fait en fonction des travaux. Et donc à la signature chez le notaire comment se passe le paiement des frais de notaire ?
Si je ne paye pas, la banque intervient comment ?
sinon j'ai un offre de boursorama pour un decalage de 2 ans du remboursment du prêt,. Les travaux vont durer plus de 2 ans. Dans ce cas cela se passe comment avec la banque ?

 

[hargneux]

Dans le cadre d'un VEFA vous faites l'apport que vous voulez (pouvez).

Il faut bâtir un plan de financement qui reprend l'ensemble des dépenses et l'ensemble des recettes afin d'obtenir un équilibre. Le déficit de recette donnera le montant du crédit à solliciter auprès de la banque.

Lors de la signature du contrat d'acquisition doit figurer un échéancier des sommes à verser au constructeur en fonction de l'avancement des travaux.
En général à la signature de l'acte notarié vous devez, sur appel de fonds du notaire payer les frais plus 5 % du montant de l'acquisition.

Si vous n'avez aucun apport, il vous faudra demander à la banque un financement égal au frais + coût de l'opération : pas sur que la banque accepte.
Si vous avez assez d'apport, vous payer au notaire ce qu'il demande sans solliciter à ce moment là la banque.
Si non, vous payer sur vos fonds propres une partie de l'appel de fonds et demandez à la banque de verser le complément en prélevant sur un prêt.

 

[rossi12]

Quand je regarde l'accord de principe, boursorama indique un apport qui correspond à la garantie
J'avais mis 0€ apport pour les frais de notaire. Je vois cela comme un accord pour les frais de notaire
Le courtier m'indique que même les frais de garanties seront payés via le prêt et également sa prestation
La signature chez le notaire est au mois de Juin. L'offre de prêt n'est valable que 4 mois. Est-ce que je ne risque pas de partir sur quelque chose de fragile si j'accepte ce montage qui peut-être caduque en Juin ?

 

[hargneux]

Quand je regarde l'accord de principe, boursorama indique un apport qui correspond à la garantie
J'avais mis 0€ apport pour les frais de notaire. Je vois cela comme un accord pour les frais de notaire
Le courtier m'indique que même les frais de garanties seront payés via le prêt et également sa prestation
La signature chez le notaire est au mois de Juin.

Euh non. Si Bourso indique un apport et que vous ne l'avez pas, et si vous payez les frais + le courtier avec le prêt , à la fin de la construction vous aurez un gros problème.
Donnez le montant de l'appartement
Le montant des frais prévisionnels
Le montant du courtier
Le montant du prêt.

La signature chez le notaire est au mois de Juin. L'offre de prêt n'est valable que 4 mois. Est-ce que je ne risque pas de partir sur quelque chose de fragile si j'accepte ce montage qui peut-être caduque en Juin ?

Il faudra demander à la banque une prorogation des offres un peu avant la fin des 4 mois, c'est assez classique dans une VEFA d'autant qu'une signature en juin aura probablement lieu en ...octobre !

 

[MyJerome]

Bonsoir,

je comprends que vous avez signé la réservation.

Pour un VEFA, le délai entre la réservation et la signature de l'acte dépend notamment de la levée des éventuels recours de voisins et dans le cas d'un immeuble du fait que le promoteur ait réunis suffisamment de réservations : il peut effectivement y avoir du retard au démarrage.

Vis a vis de l'échancier, il y a des seuils max définis pour sécuriser la cohérence entre l'avancement des travaux et les fonds versés. Dans mon cas, l'échéancier était le suivant :

Démarrage des travaux​	30% - réservation
Achèvement des fondations​	5%
Plancher haut du niveau du sous-sol -2​	10%
Achèvement du plancher bas du Rdc​	10%
Achèvement du plancher bas du 1er​	10%
Mise « hors d’eau »​	5%
Mise « hors d’air »​	20%
Achèvement​	5%
Livraison​	5%

Généralement la banque exige que vous versiez la totalité de votre apport avant qu'elle ne débloque les fonds de l'emprunt : vous versez au notaire votre apport pour la première échéance et vous demandez a votre banque de verser le complément au notaire. Pour la suite les versements se font directement au promoteur. Enfin, dans mon cas, ca s'est passé comme ca.

Pour les frais de notaire, je n'ai pas eu à les payer. Frais réduits pour du neuf, offerts dans le cadre de la négo

 

[rossi12]

Merci pour vos réponses. Myjerome vous avez quelle banque si ce n'est pas indiscret ?
L'appartement coûte 142000€. Boursorama me ferait un prêt de 146970€
Ils ont inclus les frais de notaire. C'est un prêt à taux fixe amortissable de 264 mois(24 mois différés + 240 mois)
Mon apport serait les frais de garanties
C'est juste un accord de principe valable 10 jours

 

[rossi12]

"d'autant qu'une signature en juin aura probablement lieu en ...octobre !"

Je fais un achat pour du pinel, j'espère que la signature chez le notaire sera avant Decembre

 

[MyJerome]

Merci pour vos réponses. Myjerome vous avez quelle banque si ce n'est pas indiscret ?

la BNP mais je ne suis pas sur que ce soit très important pour la discussion.

Sur le fond, je crois que la bonne façon de prendre la question aurait été celle que hargneux décrit plus haut :
- quels sont vos couts : appartement, "frais de notaires", etc.
- de quel apport disposez vous (en ayant pris soin de ne pas y inclure une épargne de précaution résiduelle et ce dont vous aurez besoin pour l'opération. si RP : déménageurs, amménagement, etc.)
Ca vous indique par différence le financement dont vous avez besoin.

Dans votre cas, vous avez "un accord de principe" qui maximise le montant du prêt. Vous pouvez vous contenter de vérifier que votre apport est bien supérieur a ce qui vous reste a financer entre couts et emprunt.
Selon votre situation, votre intérêt peut être un financement maximal... ou pas.

 

[Tornado05]

"d'autant qu'une signature en juin aura probablement lieu en ...octobre !"

Je fais un achat pour du pinel, j'espère que la signature chez le notaire sera avant Decembre

Il vaut mieux car les règles changent en 2023 pour le Pinel. Tu as largement le temps de signer cette année. Si investissement alors il te faut faire un emprunt sans débourser les frais de notaire.

 

[rossi12]

J'ai appelé boursorama
Ils m'ont dit qu'il y aura un deblocage de fond pour les frais de notaire la veille de la signature chez le notaire. Il faudra que j'envoie la convocation et RIB du notaire
Sinon j'ai actuellement un problème avec la banque postale. J'ai remboursé intégralement mon prêt principal par virement le 06 Janvier 2022.
Dans le retour de la banque postale, il était indiqué combien je devais payer avec les pénalités. c'était mon solde de l'ordre de 7000 € avec les pénalités. Si je payais avant le 19/01, la mensualité de Janvier 2022 ne serait pas prélevée. d'ailleurs dans le décompte je payais tout le solde.
Au final la banque postale a quand même prélevé Janvier sans respecter ce qu'il m'avait indiqué.
Je ne vais récupérer le trop perçu que dans trois semaines.
J'ai trouvé que ce n'était pas très correct de leur part car d'une part j'ai payé le montant qu'ils m'avaient indiqué en suivant le délai et d'un autre côté ils prélèvent une mensualité en trop