Achat d'un logement PINEL déjà loué

Tuyo

Membre
Bonjour à tous,

En regardant les petites annonces, je suis tombé sur un appartement à vendre à un tarif intéressant. Mais les conditions sont particulières (il fallait s'en douter !) :
- Logement de 2019 acheté avec les avantages PINEL
- Le propriétaire souhaite revendre son bien
- Le bien est actuellement loué (bail de 3 ans en cours).

Cela m'interroge : comment cela se passe pour l'acheteur de cet appartement ?

J'imagine que tant que le bail ne se termine pas (sauf si le locataire actuel part avant la fin de son bail), le loyer reste bloqué (plafonds PINEL). Mais quid après les 3 ans du bail ?

--> J'imagine que les contraintes du PINEL disparaissent car c'est le premier propriétaire qui a profité des avantages (et a peut-être dû rembourser ces avantages s'il ne rentre par dans les cas d'exclusion de remboursement de ces avantages).

--> Est-il possible de remettre un loyer "normal" ? Mais peut-être est-on "bloqué" par la loi empêchant une hausse trop conséquente de loyer entre 2 bails ? (ce qui engendrerait un temps assez long pour rattraper le retard de loyer)

--> Ou tenter de requalifier l'appartement, en le louant "meublé" pour le changer de statut (LMNP) et ainsi pouvoir remettre un niveau de loyer "cohérent" ? (et ainsi éviter la perte de temps pour le rattrapage de loyer).

Avez-vous déjà été confronté à ce genre de situation ?

Merci pour votre éclairage !
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
oublions le Pinel quelques instants;

La loi alur ne permet pas de faire ce que l'on veut avec le loyer, comme tu l'indiques

Si il y a un bail en cours , le loyer ne peut être augmenté que de l'indice de l'irl à la date anniversaire du bail si le bail comprend la clause d'indexation(ou à la date prévue par le bail); idem lors du renouvellement;

Puis il faut distinguer les zones tendues et le reste ;

En zone tendue, entre 2 locataires,(ce qui s'appelle "à la relocation"), sauf logement vide depuis 18 mois, le loyer ne peut pas changer de plus que l'augmentation de l'irl-, sauf quelques conditions particulières qui permettent d'augmenter un tout petit peu le loyer par palier: travaux importants ( coût de 6 mois ou 1 an de loyer) et faire que depuis le 1er janvier 2020 le logement soit plus écologique qu'avant( les normes sont définies), donc en zone tendue, le loyer, sauf cas particuliers, sera lors d'un changement de locataire, dans la continuité du loyer précédent;
le nouveau bail doit d'ailleurs contenir l'identité de l ancien locataire et le montant du loyer de celui-ci...
Un autre possibilité lors du changement de locataire et aussi au renouvellement, en cas de loyer manifestement bas, est de constater sur 3 ou 6 logements identiques la différence et après une procédure longue, proposer une augmentation de la moitié de la différence......

en Zone non tendue; lors de la remise en location(pas lors du renouvellement) le loyer peut être librement décidé; donc lors du changement de locataire;

J'imagine que tant que le bail ne se termine pas (sauf si le locataire actuel part avant la fin de son bail), le loyer reste bloqué (plafonds PINEL). Mais quid après les 3 ans du bail ?
il y a de fortes chance que tu sois en zone tendue, donc le loyer restera le même... sauf cas où le loyer est nettement en dessous du marché(cas très rare, car les loyers Pinel sont souvent quasi au prix du marché)

Ou tenter de requalifier l'appartement, en le louant "meublé" pour le changer de statut (LMNP) et ainsi pouvoir remettre un niveau de loyer "cohérent" ? (et ainsi éviter la perte de temps pour le rattrapage de loyer).
il faudrait voir si le loyer est incohérent; .... souvent les loyers Pinel autorisés sont au dessus du loyer du marché, (surtout losrqu'il y a une terrasse ou un parking) mais dans les villes de faible pression locative, là où finalement il ne faut pas acheter du locatif, les loyers sont en dessous du loyer marché;
Ceci dit , une fois le locataire parti,( il aura donner son congé,) soit tu es en zone non tendue, et tu peux louer au prix du marché, soit louer le bien en "meublé"; Cette option est également possible en zone tendue, pour l'instant, à part le fait que là où il y a encadrement des loyers la différence entre nu et meublé voisine les 15%,, aucune donnée officielle permet de dire quelle est le % différenciateur entre le nu et le meublé, donc tu pourrais mettre le loyer que tu veux, dans la limite du raisonnable; sauf bien sûr si le bien est dans une ville ou il y a encadrement des loyers...(Paris pour l'instant)
 

Atys

Contributeur régulier
sauf cas où le loyer est nettement en dessous du marché(cas très rare, car les loyers Pinel souvent les loyers Pinel autorisés sont au dessus du loyer du marché, (surtout losrqu'il y a une terrasse ou un parking)
Je croyais que, contrairement à une terrasse, le plafond du loyer pinel ne peut pas prendre en compte le parking ou garage ?
 

Farrek

Membre
Je croyais que, contrairement à une terrasse, le plafond du loyer pinel ne peut pas prendre en compte le parking ou garage ?
Vous avez raison. Seules les annexes augmentant la surface habitable sont prise en compte (terrasse, loggias, cave, grenier, varangue...). L'emplacement de stationnement est exclu.

Deux cas :
- Bail unique incluant le stationnement : mal pensé puisque le loyer plafonné inclue le stationnement mais ne prend en compte que le logement et ses autres annexes.
- Deux baux (logement et l'autre pour le stationnement) : ça permet d'être au taquet du plafond sur le logement et ses annexes et en sus le parking qui peut être loué "un peu plus cher" pour compenser le plafond sur le logement.
 

Atys

Contributeur régulier
Oui mais avec deux baux je ne peux plus inclure le parking/garage dans le prix d'achat du logement pour la réduction d'impôt pinel n'est ce pas ?
 

Tuyo

Membre
Bonjour

Merci à vous pour ces réponses détaillées ! C'est plus compliqué que je ne le pensais 😁.

Le bien est situé en zone tendue. Le loyer est de 640 € (plafond autorisé par le dispositif PINEL). Un loyer hors contraintes PINEL pourrait être d'environ 800 € (banlieue parisienne dans le 78).

Donc si je comprends bien, le plus simple serait de le passer en meublé (encore faut-il qu'il y ait de la demande pour ce type de logement à cet endroit).

Sinon le rattrapage sera quasiment impossible ou très très long... donc financièrement parlant pas très intéressant.
 

Farrek

Membre
Oui mais avec deux baux je ne peux plus inclure le parking/garage dans le prix d'achat du logement pour la réduction d'impôt pinel n'est ce pas ?
Exact. Il faut faire le calcul du plus intéressant sur 6 / 9 ans (hors prorogation éventuelle) mais prendre en compte d'autres paramètres tels que la demande en stationnement notamment.
 
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