Achat de part de SCPI à crédit (pleines parts ou en nu-propriété)

[Vincent41]

Bonjour à tous,

Dans ma stratégie de réflexion sur la préparation d'un patrimoine en vue de la retraite je m'interroge sur les parts de SCPIs pour bénéficier de l'effet de levier.

Il est possible d'acheter des parts de SCPI entières ou en nu propriété et vu la décote appliquée sur le prix des parts, je me dis qu'il y a peut être un coup à jouer même à crédit.

Est ce que quelqu'un sur le forum a déjà fait des simulations à effort d'épargne constant?

Est ce farfelu comme réflexion?

Merci pour vos avis et réponses.

A bientôt

 

[Buffeto]

Est ce farfelu comme réflexion?

absolument pas ...tu verras en parcourant le forum que cette solution est utilisée par de nombreux cbanquonautes .

 

[paal]

Je me disait que Buffeto allait réagir, car c'est un spécialiste du domaine

Vous avez d'ailleurs, il file distincte, qui aborde ce sujet

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/ou-placer-50-keur.36640/page-4

 

[moietmoi]

Est ce farfelu comme réflexion?

en fait très peu de réflexion sont vraiment farfelues, le tout c'est que la solution choisie réponde aux objectifs que l'on a;

Dans ma stratégie de réflexion sur la préparation d'un patrimoine en vue de la retraite

les scpi sont un placement à long terme..

Il est possible d'acheter des parts de SCPI entières ou en nu propriété

pour bénéficier de l'effet de levier.

je suppose que tu penses au crédit, attention cependant, en nue pro, il n'y a donc pas de loyer pendant toute la période de démembrement, ceci a comme conséquence de créer un taux d'endettement net plus fort et une mensualité brute à débourser, en retour il n'y a pas d'augmentation d'impots, voire une diminution si on a des revenus fonciers par ailleurs;

Est ce que quelqu'un sur le forum a déjà fait des simulations à effort d'épargne constant?

par exemple , je décide un débours total de 500euros/mois pendant 20 ans; quel sera le résultat entre crédit+nue pro ou credit+Pleine pro..
ce qui complexifie la simulation, c'est la prise en compte de l'imposition, mais c'est faisable

 

[Vincent41]

Je vais faire quelques simulations dans un fichier excel, sachant qu'on pourrait aussi mixer les deux...

 

[moietmoi]

sachant qu'on pourrait aussi mixer les deux

le fichier excel sera riche...avant vous

 

[LouisL]

Attention cependant avec ce genre de projection : les rendements des SCPI s’érodent années après années, bien plus que de l’immobilier en direct. Cela est à prendre en compte pour éviter toutes mauvaises surprises.

 

[Vincent41]

Oui, je comptais simuler une revalorisation nulle des parts et un loyer qui baisse lentement mais sûrement.

 

[moietmoi]

les rendements des SCPI s’érodent années après années, bien plus que de l’immobilier en direct

je trouve cette affirmation aussi bien vraie que fausse; depuis très longtemps (15/20/25 ans) le rendement des scpi est au dessus du rendement de l'immobilier géré classiquement; c'est d'ailleurs l'une des raisons du succès des scpi; mais il est vrai que la tendance au rendement est à la baisse;

 

[Buffeto]

mais il est vrai que la tendance au rendement est à la baisse;

il faut d'ailleurs rappeler que le rendement est relatif puisque c'est un rapport.

par exemple à Paris où le prix d'achat est très élevé , le rendement locatif est faible ( pas plus de3% l'an ) bien que les loyers soient élevés

par contre dans certaines petites villes de province avec un prix au mètre carré faible on peut facilement sortir 5.5% .

mais ca ne signifie pas grand chose en regard de la potentielle PV possible puisque quoiqu'on en dise il y a peu de chance que l'immo à Paris baisse , ce qui n'est pas certain sur certaines petites villes de province ...

 

[fabulon]

On peut acheter de la nue-propriété à crédit? Il me semblait que non...

 

[Vincent41]

Rien n'empêche de le faire si une banque accepte de prêter.

Et plus j'y réfléchie, plus je me dis qu'à ça peut être une bonne idée.

Emprunt sur 20 ans, et nu propriété sur 10, il faut avancer les 10 premières années et les 10 suivantes, les loyers couvrent les mensualités du crédit.

Et on peut recommencer l'opération. Ou alors, il y a un truc que j'ai raté...

 

[fabulon]

Rien n'empêche de le faire si une banque accepte de prêter.

Et on peut aussi déduire les intérêts du crédit si l'on a aucun revenu foncier?

 

[Vincent41]

Pas de loyer, pas de déduction possible.

 

[fabulon]

Donc vachement moins intéressant dans ce cas là...

 

[Buffeto]

Donc vachement moins intéressant dans ce cas là...

effectivement.

l'achat en NP est donc intéressant dans 2 cas : soit tu es fortement imposé sur des revenus fonciers pré-existant . soit tu as une grosse somme en cash.

 

[Vincent41]

Il y a quand même la décote a l'achat qui n'est pas inintéressante.

Corum origin par exemple, le prix de la part est 32% moins cher avec un démembrement sur 10 ans.

 

[abcdef]

les intérêts d'emprunts nue propriété de SCPI ne sont pas deductibles des revenus fociers sauf bailleur social comme Patrimmo croissance.

 

[Vincent41]

Oui, j'ai bien compris ce point.

Si la valeur des parts démembrés et entières étaient au même tarif, il n'y a pas photo, il vaut mieux profiter de la déductibilité des intérêts d'emprunt.

Étant donné la différence de prix a l'achat, je ne pense pas qu'on puisse répondre catégoriquement qu'il n'y a pas d'intérêts a acheter a crédit des part en nu propriété.

Mais je me trompe peut être étant un.novice en la matière.

 

[Loris]

Bonjour à tous,

Je m'interroge sur un investissement en SCPI à crédit. J'ai 30 ans, salarié dans une grande banque et en couple.

Je ne suis pas propriétaire de ma RP et ça devrait se concrétiser sous 2/3 ans, mais je voudrais bénéficier des taux bas (encore plus bas pour les salariés bancaires) et bénéficier de l'effet de levier des SCPI.

Est-ce que cela à du sens de se lancer sur un investissement de 10/20k€ sur 5/10 ans, pour à la fois :
- ne pas avoir un taux d'endettement trop important quand viendra le moment de l'achat de la RP
- pour pouvoir augmenter mon épargne pour éventuellement un achat de maison par la suite (avec la possibilité d'un achat de SCPI en nu-propriété)