Achat de part de SCPI à crédit (pleines parts ou en nu-propriété)

Loris

Membre
il n'y pas d'effet levier des scpi; le crédit oui, a un effet,puisque l'on peut jouir d'un revenu qu'on ne serait pas capable d'avoir par ces deniers propres;
C'est un levier à 100%, c'est compliqué autrement que par les SCPI d'où mon intéret.

Les crédits pour les scpi sont plus élevés que pour de l'immobilier classique donc on peut dire que pour 20 000 sur 20 ans tu auras des remboursement mensuel de 100 euros; avec les premières années a peu près 300 euros d'intérêts d'emprunt annuels compris dans les 1200 euros de remboursement; en oubliant les subtilités des délais de jouissance et en ayant une rentabilité de 4,5 sur 20 000 euros tu auras donc, pour ta capacité d'endettement un cout de 100euros/mois et la banque considèrera que tu as 4,5%*20000*70%= 6300/12= 52,50 de revenus complémentaire: ta capcité d'endettement sera donc entachée de près de 50 euros; sur le terrain trésorerie tu auras en sortie 100 euros/mois + les impots sur les loyers soit: 900(loyers)-300(intérêts les premières années)=600 imposés à ta tmi+17,2%= 283 euros annuel; ta trésorerie sera donc de 900-1200-283= -583 euros annuellement; en approximation, en tout cas les premières années... évidemment si tu as un crédit meilleur marché, cela s'améliore.... d'où l'importance du taux pour toi..
La question du taux est essentielle pour la faisabilité du projet, c'est à éclaircir. J'espère que je n'aurai pas 300€ d’intérêt annuel ! Mais merci pour la simulation, ça affine un peu plus le projet sur ça faisabilité.

Une deuxième possibilité serait de rembourser le crédit (&à/&(k€) sous 18 mois avec de grosses mensualités pour ensuite basculer sur le projet d'achat en direct. Ca réduit à néant ma capacité d'épargne mais ça permet de jongler d'un projet à l'autre...



Comme le financement de la RP devrait rester une obtention de crédit classique, avec un montant qui devrait être le plus important, il vous reste à questionner votre conseiller pour étudier quelle serait l'éventuel apport à consacrer, avec un variante anticipant une valorisation plus importante à raison de 20 KE supplémentaires (sans nécessairement indiquer qu'il s'agit de parts de SCPI …..)
Si je comprends bien, il s'agirait de faire un crédit majorer de quelques milliers d'euros supérieur au pris d'achat pour utiliser la liquidité sur les parts de SCPI ? C'est pas si simple j'imagine, les crédits étant rarement fait à 100% du prix du bien.
Cependant, en tant que salarié, il est probablement possible d'emprunter avec peu d'apport, à voir.

Alors ensuite, de là à passer d'un TMI de 30%, à une situation de bénéficier de la décote fiscale, cela fait tout de même un gros pas fiscal à franchir, surtout que nos têtes pensantes de Bercy ont prévu de modifier les principes de cette décote fiscale ….
Je pensais à la décote issu de la nu-propriété mais si l'emprunt n'est pas possible pour ce type d'achat...

Je ferai un retour sur les prêts "conso" ou en tout cas les prêts pour investir en SCPI.

Pour faire une idée plus précise sur mon profil, j'ai quelques 10K€ sur compte titres ( PEA, PER, Compte titre) et un livret A rempli, j'ai de quoi avoir un apport suffisant pour le futur achat de RP mais je ne tiens pas à utiliser ma liquidité d'où l'attrait pour le pret longue durée avec faible échéance
 

Dwayne72

Membre
Si vous recherchez l'effet de levier, ce qui est une bonne idée eu égard aux taux bas, il faut emprunter sur 20 ans ou plus. Un crédit sur 18 mois n' a aucun sens.

Mon avis est que les taux ne vont pas remonter brutalement. Je me concentrerais donc sur ma RP et je verrais les SCPI plus tard.
 

paal

Top contributeur
Si je comprends bien, il s'agirait de faire un crédit majorer de quelques milliers d'euros supérieur au prix d'achat pour utiliser la liquidité sur les parts de SCPI ?
C'est pas si simple j'imagine, les crédits étant rarement fait à 100% du prix du bien.
Cependant, en tant que salarié, il est probablement possible d'emprunter avec peu d'apport, à voir.
C'est pas si simple, sauf qu'en plus vous avez mal interprété mon propos, et on va donc prendre un exemple sous forme d'hypothèse ...

Primo, vous jetez votre dévolu au titre de la RP, et vous envisagez un prix d'achat frais de notaire inclus de 410 KE ….

Mais pour déterminer la faisabilité quasi simultanée de vos deux projets, vous demandez à votre conseiller préféré une proposition sur la base de 430 KE (les 410 de la RP + les 20 relatifs aux SCPI), et sur cette base vous devriez obtenir une réponse relative à votre capacité d'endettement, en rapport avec vos revenus ….

Ensuite à vous de voir combien serait finançable à crédit, et combien devrait être versé sous forme d'apport pour l'ensemble des 2 opérations, lesquelles devront se trouver réparties sur 2 prêts séparés ….

Je pensais à la décote issue de la nue-propriété, mais si l'emprunt n'est pas possible pour ce type d'achat...
Perso je conserverais le terme de décote pour la disposition fiscale applicable aux revenus devenant modestes, et pour la diminution de prix en compensation d'une acquisition sans usufruit, j'utiliserais le terme de réfaction de prix pour acquisition en nue-propriété ; cela permet alors de ne pas mélanger sous la même appellation deux éléments complètement différents …..

Pour faire une idée plus précise sur mon profil, j'ai quelques 10K€ sur compte titres ( PEA, PER, Compte titre) et un livret A rempli, j'ai de quoi avoir un apport suffisant pour le futur achat de RP mais je ne tiens pas à utiliser ma liquidité d'où l'attrait pour le pret longue durée avec faible échéance
C'est à vous de voir quelles sont (seraient) les liquidités que vous seriez en mesure de mobiliser au moment de la préparation de ces acquisitions, tout en tenant compte que 10 KE ne sont pas grand chose au regard du prix d'un bien immobilier, surtout s'il existe un PER prédominant compris dans ce montant (indisponible jusqu'à déclenchement du processus de retraite ….)

Enfin, et dans un horizon de 2 ans, et selon une possible faible diversification de votre PEA, il serait dommage de devoir céder les titres dans des conditions défavorables ; un PEA, ce n'est pas du tout une enveloppe aussi souple que peut l'être un livret (du moins dans mon esprit ...)
 
Dernière modification:

moietmoi

Top contributeur
C'est un levier à 100%, c'est compliqué autrement que par les SCPI d'où mon intéret.
désolé, je ne comprends pas cette phrase;
J'espère que je n'aurai pas 300€ d’intérêt annuel !
20 000 euros sur 20 ans à 1,5% donnent les premières années 280 euros d'intérêts sans l'adi , donc il y aura bien les premières années cet ordre de grandeur de montant d'intérêts+Adi; voisin de 300 euros , car 1,5% me paraît optimiste

Le fait que tu travailles dans une banque , ne doit pas nous faire oublier le B A-ba d'un prêt:
La mensualité de remboursement, si elle, est bien constante, sa composition ne l'est pas: au début on rembourse beaucoup d'intérêts et peu de capital, alors que les dernières échéances, toujours du même montant( ici 100 euros) sont constituées quasi exclusivement de capital!!
 
Haut