Achat de part de SCPI à crédit (pleines parts ou en nu-propriété)

paal

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Bonjour à tous,

Je m'interroge sur un investissement en SCPI à crédit. J'ai 30 ans, salarié dans une grande banque et en couple.
Je ne suis pas propriétaire de ma RP et ça devrait se concrétiser sous 2/3 ans, mais je voudrais bénéficier des taux bas (encore plus bas pour les salariés bancaires) et bénéficier de l'effet de levier des SCPI.
La première chose qui interpelle dans votre message, c'est que vous indiquez vous trouver travailler dans une grande banque, mais que vous initiez une question relative à un financement bancaire, et cela pour une évènement qui devrait se concrétiser à court terme ...

Est-ce que cela à du sens de se lancer sur un investissement de 10/20k€ sur 5/10 ans, pour à la fois :
- ne pas avoir un taux d'endettement trop important quand viendra le moment de l'achat de la RP
- pour pouvoir augmenter mon épargne pour éventuellement un achat de maison par la suite (avec la possibilité d'un achat de SCPI en nu-propriété)
Alors certes il serait tentant de devancer le financement de l'un de vos deux projets, mais c'est tout le dilemne de vouloir courir deux lièvres à la fois, et comme les taux sont bas, vous devez bien réaliser que dans cette situation, il vous faudrait avoir déjà remboursé l'un des projets avant de vous lancer dans le suivant (très certainement l'achat de la résidence principale en premier) qui sera d'un budget nettement plus important ....

Et, à moins que vous ayez la perspective de devoir travailler assez loin de votre RP dans le futur (pensez que les moyens de transports pourront redevenir en grève, un jour ou l'autre), je crois qu'il serait préférable de privilégier l'orientation de l'acquisition de votre résidence principale d'abord, d'une part pour économiser des loyers, et redevenir ensuite bancable sous l'angle de votre capacité d'emprunt, avant de vous lancer dans un achat de SCPI en nue-propriété, qui de plus ne vous permettrait qu'un avantage fiscal réduit, puisque sans base positive de revenus ....
 
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fabulon

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"En même temps", 20k€ sur 10 ans, ne représente un effort d'épargne que de 150€/mois environ.
Tout dépend donc des revenus... Combien pourrez vous rajouter d'épargne quand viendra le crédit de la RP?
 

paal

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"En même temps", 20k€ sur 10 ans, ne représente un effort d'épargne que de 150€/mois environ.
Tout dépend donc des revenus... Combien pourrez vous rajouter d'épargne quand viendra le crédit de la RP?
J'ai bien noté que notre candidat était salarié d'une grande banque (et non un cadre bancaire), et que s'il posait ce type de question sur cet espace, c'était qu'il avait conscience que sa capacité d'endettement était limitée par rapport à ses revenus, et qu'il la considérait comme insuffisante pour mener de front et sans trop de difficulté les deux opérations en même temps …..
 

moietmoi

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Bonjour et bienvenue!
(encore plus bas pour les salariés bancaires)
ah? encore des privilèges? dommage que nous n'en profitions pas tous! quelques dixièmes en moins pour tous, voilà une belle demande...
RP et ça devrait se concrétiser sous 2/3 ans
investissement de 10/20k€ sur 5/10 ans,
Plus la durée du crédit est courte, plus la mensualité est forte, donc entache la capacité future d'endettement;
donc moi au contraire, j'allongerais ce crédit pour le noyer: sur 15/20 ans;
Le revenu des scpi étant le même, cela fait que la capacité d'endettement ne sera quasi pas entachée par ce crédit:
au passage, il faut savoir que le surplus de revenus( les loyers de la scpi) seront intégrés pour une valeur de 70 à 80% des loyers touchés, comme revenu supplémentaire pour calculer ta capacité d'endettement;
 

paal

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Bonjour et bienvenue!
…….
Plus la durée du crédit est courte, plus la mensualité est forte, donc entache la capacité future d'endettement;
donc moi au contraire, j'allongerais ce crédit pour le noyer (sur 15/20 ans)
Oui, pourquoi pas, surtout que des parts de SCPI, cela s'amortit logiquement sur du long terme

Le revenu des scpi étant le même, cela fait que la capacité d'endettement ne sera quasi pas entachée par ce crédit:
au passage, il faut savoir que le surplus de revenus (les loyers de la scpi) seront intégrés pour une valeur de 70 à 80% des loyers touchés, comme revenu supplémentaire pour calculer ta capacité d'endettement;
Sauf que ce qu'envisage notre employé de banque, c'est de souscrire des SCPI en nue-propriété, ce qui fait que les revenus seront perçus par l'usufruitier ; donc exit la prise en compte des revenus perçus à ce titre par quelqu'un d'autre …..

L'avantage de souscription, se trouvera dans le prix d'acquisition des parts de SCPI .....
 

Loris

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La première chose qui interpelle dans votre message, c'est que vous indiquez vous trouver travailler dans une grande banque, mais que vous initiez une question relative à un financement bancaire, et cela pour une évènement qui devrait se concrétiser à court terme ...
Je sollicite plutôt un avis sur le projet que j'envisage, à savoir que j'ai environ 2 ans devant moi pour l'achat de ma RP et que du fait des taux bas, et de mon emploi actuel (qui pourrait aussi en changer on n'est à l'abri de rien) je voulais utiliser l'effet de levier des SCPI.

L'idée étant logiquement de contracté un crédit de faible montant (- de 20k€) sur une durée longue pour ne pas entacher mon futur emprunt.

Le remboursement crédit de ma RP pourrait aussi également être décaler ou plus faible au début qu'après l'échéance du premier, mais je connais bien ces paramètres.

"En même temps", 20k€ sur 10 ans, ne représente un effort d'épargne que de 150€/mois environ.
Tout dépend donc des revenus... Combien pourrez vous rajouter d'épargne quand viendra le crédit de la RP?
Le crédit pour la RP se fera à deux alors que pour les parts de SCPI j'envisage le projet seul pour le moment.
Je n'ai pas vraiment de visibilité sur la capacité d'épargne quand viendra le crédit, mais à priori 400€ par mois c'est tout à fait envisageable (si je mets le projet SCPI en stand-by).

Evidemment je peux attendre la finalisation du premier projet et l'achat de ma RP avant le second, je mets peut etre la charrue avant les boeufs par rapport à des situations plus classiques, mais la notation de timing est importante ici.

J'ai bien noté que notre candidat était salarié d'une grande banque (et non un cadre bancaire), et que s'il posait ce type de question sur cet espace, c'était qu'il avait conscience que sa capacité d'endettement était limitée par rapport à ses revenus, et qu'il la considérait comme insuffisante pour mener de front et sans trop de difficulté les deux opérations en même temps …..
Oh je suis peut-être un cadre bancaire, mais c'est pas tellement le sujet, je crains surtout de limiter ma future capacité d'emprunt et avec les prix du logement qui explose, il est bon d'avoir un maximum de flexibilité. Neanmoins, des remboursements de faibles montant pourraient être peu impactant pour mener à bien mon futur achat.

Bonjour et bienvenue!

ah? encore des privilèges? dommage que nous n'en profitions pas tous! quelques dixièmes en moins pour tous, voilà une belle demande...


Plus la durée du crédit est courte, plus la mensualité est forte, donc entache la capacité future d'endettement;
donc moi au contraire, j'allongerais ce crédit pour le noyer: sur 15/20 ans;
Le revenu des scpi étant le même, cela fait que la capacité d'endettement ne sera quasi pas entachée par ce crédit:
au passage, il faut savoir que le surplus de revenus( les loyers de la scpi) seront intégrés pour une valeur de 70 à 80% des loyers touchés, comme revenu supplémentaire pour calculer ta capacité d'endettement;
Ah c'est sur que c'est un privilège, et on ne sait jamais ce qu'il peut se passer autant en bénéficier vite !

Mon idée était de le noyer sur une longue durée, je peux également en toucher quelques mots à mon conseiller.

J'ai des connaissances sur les SCPI mais peut sur la fiscalité, j'ai un TMI à 30% mais à l'avenir, pacs (probablement l'an prochain) et enfant, il devrait baisser d'ici un an ou deux, si l'achat des SCPI en nu-propriété n'est pas possible à crédit, je le ferai donc en pleine propriété, je voulais bénéficier de la décote surtout pour un investissement à long terme qui ne me sera pas utile tout de suite (éventuellement dans 6-7 ans pour l'achat de la maison). Et qui limite également le paiement de taxe.

Est-ce que ta banque est ok pour un crédit de SCPI en nue-propriété ?
J'avais cru comprendre que c'était rare...
Effectivement, c'est une très bonne question, je n'ai pas assez lu sur le sujet pour voir qu'il était rare que celà soit possible. Sans cela, je ne beneficie pas de la décote et je paie plein pots d'impots avec les revenus fonciers :(

J'en toucherai quelques mots à mon conseiller, ça résoudra déjà un point.

Est-ce que ce projet est précipité selon vous ?
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
le flot des questions réponses, me donne un peu l'impression d'un brouillon, les participants pourront sans doute aider à éclaircir tout cela;
je voulais utiliser l'effet de levier des SCPI.
il n'y pas d'effet levier des scpi; le crédit oui, a un effet,puisque l'on peut jouir d'un revenu qu'on ne serait pas capable d'avoir par ces deniers propres;
Les crédits pour les scpi sont plus élevés que pour de l'immobilier classique donc on peut dire que pour 20 000 sur 20 ans tu auras des remboursement mensuel de 100 euros; avec les premières années a peu près 300 euros d'intérêts d'emprunt annuels compris dans les 1200 euros de remboursement; en oubliant les subtilités des délais de jouissance et en ayant une rentabilité de 4,5 sur 20 000 euros tu auras donc, pour ta capacité d'endettement un cout de 100euros/mois et la banque considèrera que tu as 4,5%*20000*70%= 6300/12= 52,50 de revenus complémentaire: ta capcité d'endettement sera donc entachée de près de 50 euros; sur le terrain trésorerie tu auras en sortie 100 euros/mois + les impots sur les loyers soit: 900(loyers)-300(intérêts les premières années)=600 imposés à ta tmi+17,2%= 283 euros annuel; ta trésorerie sera donc de 900-1200-283= -583 euros annuellement; en approximation, en tout cas les premières années... évidemment si tu as un crédit meilleur marché, cela s'améliore.... d'où l'importance du taux pour toi..
 

paal

Top contributeur
Je sollicite plutôt un avis sur le projet que j'envisage, à savoir que j'ai environ 2 ans devant moi pour l'achat de ma RP et que du fait des taux bas, et de mon emploi actuel (qui pourrait aussi en changer on n'est à l'abri de rien) je voulais utiliser l'effet de levier des SCPI.
L'idée étant logiquement de contracté un crédit de faible montant (- de 20k€) sur une durée longue pour ne pas entacher impacter mon futur emprunt.
L'effet de levier, c'est de pouvoir s'engager dans un financement plus important qu'en ne comptant que sur ses deniers propres ; il me semble qu'il serait plus important pour l'achat de votre RP, plutôt que pour des parts de SCPI (en pleine ou nue-propriété)

Le remboursement crédit de ma RP pourrait aussi également être décaler ou plus faible au début qu'après l'échéance du premier, mais je connais bien ces paramètres.

Le crédit pour la RP se fera à deux alors que pour les parts de SCPI j'envisage le projet seul pour le moment.
Je n'ai pas vraiment de visibilité sur la capacité d'épargne quand viendra le crédit, mais à priori 400€ par mois c'est tout à fait envisageable (si je mets le projet SCPI en stand-by).
Comme le financement de la RP devrait rester une obtention de crédit classique, avec un montant qui devrait être le plus important, il vous reste à questionner votre conseiller pour étudier quelle serait l'éventuel apport à consacrer, avec un variante anticipant une valorisation plus importante à raison de 20 KE supplémentaires (sans nécessairement indiquer qu'il s'agit de parts de SCPI …..)

Evidemment je peux attendre la finalisation du premier projet et l'achat de ma RP avant le second, je mets peut-être la charrue avant les boeufs par rapport à des situations plus classiques, mais la notation (notion ??) de timing est importante ici.
Certain qu'en abordant plein de facettes de votre situation, et entendant les mener quasi de front, cela ne facilite pas franchement les choses, surtout lorsque ces facettes ont une des incidences les unes sur les autres ….

Oh je suis peut-être un cadre bancaire, mais ce n'est pas tellement le sujet, je crains surtout de limiter ma future capacité d'emprunt et avec les prix du logement qui explose, il est bon d'avoir un maximum de flexibilité. Néanmoins, des remboursements de faibles montants pourraient être peu impactant pour mener à bien mon futur achat.
Cela se rapporte à votre future acquisition immobilière comme RP, et tout dépend alors de la zone géographique concernée (Paris intra-muros, proche banlieue limitrophe, voire plus lointaine ….) et donc du coût de l'immobilier dans ces différents environnements ….

Ah c'est sûr que c'est un privilège, et on ne sait jamais ce qu'il peut se passer autant en bénéficier vite !
Mon idée était de le noyer sur une longue durée, je peux également en toucher quelques mots à mon conseiller.
Cela conduirait à mener ces deux opérations de front, mais il resterait à souscrire deux prêts distincts :
- l'un portant sur des parts de SCPI (avec une souscription en solo), soit le premier à souscrire ne nécessitant pas d'acte notarié,
- et l'autre pour l'acquisition d'un logement à titre de résidence principale (nécessitant celui-ci un acte notarié dont l'acheteur sera un couple nouvellement pacsé - soit un régime matrimonial à choisir - séparatiste ou non),
les deux prêts se trouvant souscrits sur longue durée ….

J'ai des connaissances sur les SCPI mais peu sur la fiscalité, j'ai un TMI à 30% mais à l'avenir, pacs (probablement l'an prochain) et enfant, il devrait baisser d'ici un an ou deux, si l'achat des SCPI en nu-propriété n'est pas possible à crédit, je le ferai donc en pleine propriété, je voulais bénéficier de la décote surtout pour un investissement à long terme qui ne me sera pas utile tout de suite (éventuellement dans 6-7 ans pour l'achat de la maison). Et qui limite également le paiement de taxe.
Là vous abordez un autre volet, car lorsque vous avez indiqué être en couple, il fallait en déduire que même si vous résidez ensemble, vous êtes à présent en situation d'union libre avec des déclarations fiscales séparées ….

Il est certain qu'en concluant un Pacs (ou un mariage), vous allez disposer de 2 parts fiscales (au lieu d'une chacun), et qu'en situation d'avoir une naissance dans le foyer, cela va porter le nombre de vos parts à 2.5 ….

Alors ensuite, de là à passer d'un TMI de 30%, à une situation de bénéficier de la décote fiscale, cela fait tout de même un gros pas fiscal à franchir, surtout que nos têtes pensantes de Bercy ont prévu de modifier les principes de cette décote fiscale ….

Il serait utile de surveiller la sortie du prochain simulateur officiel du Trésor, afin de pouvoir procéder à des simulations selon le nombre de parts applicable (comme célibataire, ou bien de couple pacsé - avec ou sans enfants compté à charge ….)

https://www.moneyvox.fr/actu/76399/bareme-de-impot-2020-y-a-t-il-des-effets-pervers

Enfin, vous parlez d'une limitation d'un taxe, mais de quelle taxe parlez-vous donc ??

Effectivement, c'est une très bonne question, je n'ai pas assez lu sur le sujet pour voir qu'il était rare que cela soit possible. Sans cela, je ne bénéficie pas de la décote et je paie plein pots d'impôts avec les revenus fonciers :(
J'en toucherai quelques mots à mon conseiller, ça résoudra déjà un point.
Est-ce que ce projet est précipité selon vous ?
C'est une question préliminaire à poser au conseiller de la banque dans laquelle vous travaillez, car cela peut remettre en question le volet des prêts bonifiés octroyés par votre banque à son personnel ....
 
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