Achat avec apport ou emprunt maxi pour faire fructifier son apport

lopali

Modérat'or
Staff MoneyVox
Bonjour,

mais, ainsi qu'expliqué ci-dessus puisque le volet "remboursement dette" n'est pas impacté et que ce sont uniquement les taux de rémunération de l'épargne qui le seraient en cas d'inflation, si vous souhaitiez simuler une telle dépréciation monétaire il suffit d'agir en conséquence sur ces taux de rémunération de l'épargne lors de vos simulations.

Je viens de découvrir ton très intéressant fichier excel.

Donc tu dis que pour affiner, je peux ajuster dans ton tableau le taux de rémunération de l'épargne en le diminuant de l'inflation ?

Si c'est le cas, cela change énormément le résultat.


Je n'arrête pas de rappeler qu'utiliser sa propre épargne pour financer ou participer au financement d'un investissement c'est s'accorder un crédit à soi même au taux de son épargne.

Alors "en gros", le taux de l'épargne doit être supérieur au taux du crédit + l'inflation pour privilégier le crédit ?

Et donc qu'avec l'objectif de la BCE d'une inflation moyenne à 2%, les capitaux sur des PEL, CEL, LA, LDD, LEP, CAT, Livret Jeune, Livrets fiscalisés ou fonds € doivent être utilisés avant tout crédit ?


C'est très intéressant comme point de vue.
Donc selon vous, qu'est-ce qui est le plus intéressant en ce moment (avec un TAEG d'environ 2% sur 25 ans ou 1,8% sur 20 ans par exemple) :
- acheter à crédit avec le minimum d'apport (et donc continuer à placer l'argent dans différents produits bancaires type AV)
- acheter à crédit avec le plus grand apport possible (et donc retirer la plus grande partie de ses placements)
- acheter comptant (ruiné, fauché... mais pas endetté)
sans aucune hésitation la seconde hypothèse ......de mon point de vue .

Donc acheter comptant si c'est possible ?


S'il y a de l'inflation dans les années, décennies à venir -> Acheter le maximum à crédit puisque les taux sont très bas actuellement.
S'il n'y a pas d'inflation : Acheter avec un crédit minimum.

Même si avec l'inflation la rémunération de l'épargne est à 0% ou moins ?


Cdlt.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Donc tu dis que pour affiner, je peux ajuster dans ton tableau le taux de rémunération de l'épargne en le diminuant de l'inflation ?

Je ne sais pas quel est ton objectif mais s'il s'agit de comparer diverses offres bancaires à un moment donné, un raisonnement en euros courants (= hors dépréciation monétaire) suffit.

Je te suggère de lire ce post; tu comprendras


Si tu souhaites évaluer l'évolution de ton pouvoir d'achat en tablant sur des échéance de crédits constantes/fixes alors que - du fait de l'inflation - tes revenus vont augmenter c'est autre chose qui n'est pas dans l'objectif de cet applicatif.

je peux ajuster dans ton tableau le taux de rémunération de l'épargne en le diminuant de l'inflation

Dans mon applicatif tu peux indiquer deux taux de rémunération de l'épargne; un pour l'épargne préexistante et un autre pour l'avenir afin calculer le manque à gagner intérêts sur les échéances payées à la banque d'une part et, également, pour calculer la valeur acquise par la nouvelle épargne résultant du placement/rémunération de la différence disponible entre la capacité de remboursement/Capacité d'épargne et l'échéance réellement payée à la banque.

Bien entendu ces deux taux peuvent être identiques.

Mais si tu tables sur une évolution du taux d'inflation, les taux d'intérêts évolueront dans le même sens.

Si tu anticipes un accroissement de l'inflation il ne faut donc pas, comme tu le dis, diminuer le taux d'inflation du taux de l'épargne; si le taux inflation monte les taux de rémunération monteront aussi.......mais pas forcément en même temps........et pas forcément à due concurrence.

Je rappelle par ailleurs qu'un taux d'épargne "déflaté ce calcule comme suit :

Si :

+ "t" est le taux d'intérêt

+ "i" est le taux d'inflation

+ "tr" à taux réel déflaté

=> 1+tr = ((1+t) / (1+i))

=> tr = (((1+t) / (1+i)) - 1)

=> L'on voit souvent : "tr = t - i".........mais ce n'est qu'une approximation.

Alors "en gros", le taux de l'épargne doit être supérieur au taux du crédit + l'inflation pour privilégier le crédit ?

L'inflation réduit le pouvoir d'achat de ton épargne préexistant sans contrepartie.

Elle réduit aussi le pouvoir d'achat de ta nouvelle épargne mais, il y a normalement, peu ou prou, une évolution dans le même sens des salaires/revenus qui compensent.

Elle réduit enfin le pouvoir d'achat des intérêts perçus mais, là encore et ainsi qu'évoqué ci-dessus, normalement compensé, au moins partiellement, par un accroissement des taux d'intérêts nominaux

Et donc qu'avec l'objectif de la BCE d'une inflation moyenne à 2%, les capitaux sur des PEL, CEL, LA, LDD, LEP, CAT, Livret Jeune, Livrets fiscalisés ou fonds € doivent être utilisés avant tout crédit ?
L'utilisation de son épargne dans un plan de financement immobilier étant "un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne" si le taux de rémunération de cette épargne est inférieur au taux des crédits il est logique de l'utiliser en priorité.

Mais, un fois investie dans le projet à financer, ladite épargne est définitivement indisponible et sans rémunération sauf à vendre le bien pour reconstituer la trésorerie/épargne.

Cdt
 

lopali

Modérat'or
Staff MoneyVox
Je ne sais pas quel est ton objectif

J'aurai du capital rémunéré à 2,07% net (PEL). Je pense que je pourrais avoir un crédit à un taux moindre. Mais l'inflation à venir devrait être dans les 2%.

Que faire ? Car en même temps, les mensualités du crédit vont aussi subir cette inflation...


Si tu anticipes un accroissement de l'inflation il ne faut donc pas, comme tu le dis, diminuer le taux d'inflation du taux de l'épargne; si le taux inflation monte les taux de rémunération monteront aussi.......mais pas forcément en même temps........et pas forcément à due concurrence.

La rémunération de mon PEL n'augmentera pas. Et celle de mes fonds en euros...


L'utilisation de son épargne dans un plan de financement immobilier étant "un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne" si le taux de rémunération de cette épargne est inférieur au taux des crédits il est logique de l'utiliser en priorité.

Ok, mais justement la question est de savoir si je dois prendre ce taux d'épargne en comptant l'inflation ou pas.
 

dodo1

Contributeur régulier
Discussion passionnante ! Merci aux intervenants.
D'autant que peu de gens doivent se poser la question comme outsider73 !
Ce n'est pas bien sûr l'intérêt des banquiers ou autres officines de conseils en prêts ...
Cordialement
En effet, car avoir une dette joue aussi sur l'aspect psychologique, après tout dépend si on a d'autre projet immobilier car souvent le taux d'endettement peut être bloquant.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

J'aurai du capital rémunéré à 2,07% net (PEL). Je pense que je pourrais avoir un crédit à un taux moindre. Mais l'inflation à venir devrait être dans les 2%.

Que faire ? Car en même temps, les mensualités du crédit vont aussi subir cette inflation...

La rémunération de mon PEL n'augmentera pas. Et celle de mes fonds en euros...

Ok, mais justement la question est de savoir si je dois prendre ce taux d'épargne en comptant l'inflation ou pas.

Au moyen de l’applicatif joint j’ai imaginé un projet immobilier de 100.000€ à financer en supposant que tu disposes de cette épargne préalable rémunérée à 2,07% net.

Parallèlement j’ai supposé que tu pouvais aussi opter pour un crédit de 100.000€ à 1,50% sur 240 mois qui générerait une échéance mensuelle de 482,55€ correspondant à ta capacité de remboursement……..qui, en même temps, est une possible capacité d’épargne.

Dans cette dernière hypothèse j’ai supposé que cette nouvelle épargne ne pourrait désormais être rémunérée qu’à 1%.

A ce stade le raisonnement est fait en euros courants donc sans tenir compte de l’inflation que tu supposes à 2% sur la durée.

Dans un premier temps, pour constituer une base de référence, l’on imagine que tu ne réalises pas d’investissement physique mais seulement un investissement financier.

Dès lors ton épargne préalable de 100.000€ rémunérée à 2,07% l’an et ta capacité d’épargne mensuelle de 482,55€ vont générer une valeur acquise - en euros courants de :

+ Épargne préalable = 150.647€
+ Nouvelle épargne = 128.192€

=> Valeur acquise totale au bout de 20 ans = Valeur patrimoine = 278.840€

NB) - Les intérêts ont été calculés au mois le mois mais seulement capitalisés à l’année.

Puis dans un second temps j’ai simulé ce financement à 100% au moyen de ton épargne ce qui, ayant renoncé au crédit, te laisse la possibilité de reconstituer une nouvelle épargne en plaçant au mois le mois ta capacité d’épargne de 482,55€ au taux supposé de 1%.

+ La valeur acquise par cette nouvelle épargne au bout de 20 ans est de 128.192€.

+ La valeur acquise par ton épargne préalable est nulle mais transférée dans ton investissement physique à hauteur de 100.000€.

=> Dans cette seconde hypothèse la valeur de ton patrimoine total est donc de 228.192€

=> La différence entre la première valorisation de 278.840€ et cette dernière de 228.192€ = 50.647€ représente le coût réel du crédit (= coût de crédit corrigé) en euros courants de ton investissement.

Dans un troisième temps j’ai supposé l’option inverse ou tu conserves ton épargne préalable (toujours rémunérée à 2,07%) et où tu finances ton projet à 100% avec un crédit au taux de 1,50%.

Dans ce cas tu ne peux plus constituer un complément d’épargne puisque la totalité de ta capacité de 482,55€ est utilisée au remboursement du crédit.

=> Suivant les mêmes principes que ci-dessus la valeur de ton patrimoine total est de 250.647€ soit un coût réel du crédit de 28.192€………au lieu de 50.647€ dans l’hypothèse précédente.

NB) - Il y a une troisième possibilité qui permet de simuler un partage entre l’une et l’autre de ces options suivant les pourcentages de ton choix (Voir tableau joint)

En raisonnant en euros courants, avec les paramètres indiqués « il n’y a donc pas photo » ; le financement à 100% à crédit s’impose.

=> Tentons maintenant d’introduire la notion « d’euros constants ».

Tout d’abord une petite démonstration sur le « taux déflaté »

Comme beaucoup tu voulais le calculer par différence : Taux réel déflaté = Taux nominal proportionnel - Taux d’inflation.

Ce n’est pas exact.

Prenons l’exemple de ta supposée épargne préalable de 100.000€ ; du fait de versements périodiques ce serait plus compliqué avec la supposée nouvelle épargne mensuelle de 482,55€

=> Valeur acquise en euros courants par les 100.000€ d’épargne préalable rémunérée à 2,07% :
+ 100.000€ x ((1+2.07%)^(20)) = 150.647€

=> Valeur acquise en euros constants (= déflatés à 2%) par les 150.647€ :

+ 150.647€ x ((1+2.%)^(-20)) = 101.381€


=> Taux réel déflaté
+ "t" est le taux d'intérêt = 2,07%

+ "i" est le taux d'inflation = 2%

+ "tr" à taux réel déflaté = ???

=> 1+tr = ((1+2,07%) / (1+2%))

=> tr = (((1+2,07%) / (1+2%)) - 1)

=> Taux déflaté = 0,068627451% => et non pas 2,07% - 2% = 0,07%.

=> Valeur acquise en euros constants (= déflatés à 2%) des 100.000€ d’épargne préalable rémunérée à 2,07% :

+ 100.000€ x ((1+0,068627451%)^(20)) = 101.381€


Maintenant si l’on reprends la valeur du patrimoine total dans chacune des hypothèses de financement ci-dessus soit :

+ Financement 100% sur épargne préalable = 228.192€

+ Financement 100% au moyen du crédit à 1,50% = 250.647€

=> Tu vois bien - comme je l’expliquais dans l’autre post dont je t’ai joins le lien ci-dessus - que déflaté à 2% :

+ 250.647€ x ((1+2%)^(-20)) = 168.678€

=> Sera toujours plus important que:

+ 228.192€ x ((1+2%)^(-20)) = 153.566€

Conclusion :

Il est absolument inutile de raisonner en euros constants ; ce serait superfétatoire.

La comparaison sur le coût du crédit corrigé et/ou sur la valeur du patrimoine acquis en euros courants suffit.


Attention cependant

Le raisonnement ci-dessus à partir de la valeur du patrimoine total n’est pas exact.

En effet si la valeur du patrimoine financier serait bien dépréciée au taux de l’inflation, il n’en sera pas de même du patrimoine physique qui évoluera en fonction du marché local de l’immobilier.

Pour un calcul plus juste il faudrait donc procéder à deux calculs en appliquant l’indice qui convient à l’un et à l’autre.

A noter encore que si tu optes pour un prêt à taux fixe et, à fortiori, échéances constantes, l'inflation de 2% l'an devrait conduire - peu ou prou - à une évolution parallèle de tes revenus/salaires.

Dès lors le poids de ton échéance diminuera dans lesdits revenus ce qui, pour la quote part concernée (~/~ 1/3) pourrait te permettre - si tu le souhaites - de constituer une petite épargne nouvelle rémunérée au taux du marché.....ce qui compenserait, au moins partiellement la dépréciation de ton épargne préalable due à cette inflation.

Par ailleurs tu as indiqué :

les capitaux sur des PEL, CEL, LA, LDD, LEP, CAT, Livret Jeune, Livrets fiscalisés ou fonds € doivent être utilisés avant tout crédit ?

Ce qui signifie que le taux de rémunération de ton épargne n’est pas réellement de 2,07%.

Pour une meilleure approche, fonction des produits que tu veux utiliser, des montants concernés et de leurs taux de rémunération il faudrait calculer « Le taux moyen de cette rémunération pondéré par leurs montants ».

C’est ce taux moyen qui, dans l'applicatif joint, serait à renseigner dans la cellule « K9 - Taux moyen de rémunération de l’épargne ».

De même libre à toi de renseigner l'ensemble des données de façon à mettre la simulation en conformité avec ton projet

D’autre part tu sembles complètement ignorer un autre point qui me semble important, à savoir, l’aspect « Prévoyance/Sécurité » objet de la seconde partie de ce billet de mon blog.

Si tu recours au crédit tu as une assurance décès invalidité qui a certes un coût mais qui assure une contrepartie en cas de sinistre ; les ayants-droit conservent le bien et n’ont plus le crédit à rembourser.

Dans l’hypothèse d’une utilisation de l’épargne existante cette assurance n’existant pas, en cas de sinistre l’épargne reste investie, soit, mais les ayants-droit ne perçoivent rien.

Pour parfaitement comparer des options comparables, dans cette dernière hypothèse il serait logique (et souhaitable) de souscrire une assurance décès ; quitte à actualiser le capital assuré tous les ans.

Enfin, très important………….à quelle adresse dois-je adresser la facture… !!!... ???:):):)
Cdt
 

Pièces jointes

  • Financement_le_Moins_Coûteux.zip
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dodo1

Contributeur régulier
Whaou jolie explication et très détaillé et j'avoue avoir dû relire certain passage vu la complexité de la chose.

Si j'ai bien compris la première option dans le tableau permet juste d'avoir l'estimation du coût du projet financier car au final le choix se fera entre les options 2, 3 et 4.
 

Aristide

Top contributeur
Whaou jolie explication et très détaillé et j'avoue avoir dû relire certain passage vu la complexité de la chose.

???
Rien de bien complexe; sur différentes options il s'agit simplement de calculer des valeurs acquises ( des valeurs de patrimoine physique + financier) au bout d'un certain temps et de les comparer par rapport à une valeur acquise de référence (Patrimoine financier seul).

Ainsi que maintes fois expliqué par ailleurs, plus le coût du crédit corrigé est élevé, moins la valeur du patrimoine total est élevée et inversement.

Si j'ai bien compris la première option dans le tableau permet juste d'avoir l'estimation du coût du projet financier car au final le choix se fera entre les options 2, 3 et 4.

Oui puisque le postulat de départ ce n'est pas un investissement financier qui est souhaité; c'est un investissement physique qui est voulu...........mais, bien entendu, au coût le moins cher possible..........pour, à terme.........obtenir un patrimoine total (physique + financier) le plus élevé possible.

Cdt
 

olivierj78

Contributeur
Bonsoir,

Il faut se méfier des théories.

Une théorie est valable d'un point de vue macroéconomique et sur le volume mais pour les cas individuels, le particulier donc c'est une autre histoire.

Tout d'abord l'inflation, une mensualité fixe avec de l'inflation c'est bien, peut-être mais si votre salaire augmente.

Ensuite le bien il vous aura coûté surtout un bien de 500000€ car plus le bien est grand plus il y a des coûts. Mes parents ont vu l'immobilier s'effondrer dans leur ville moyenne, ils ne l'avaient pas vu venir et quelle déception à la vente.

Un chômeur peut trouver du travail en pleine crise économique, un couple peut faire une super affaire sur une maison dans un contexte à prix élevés car ils tombent sur un couple de divorcés pressés et en situation bancale.

Il y un donc un décalage entre l'aspect individuel et les études théoriques.

A+
 

lopali

Modérat'or
Staff MoneyVox
Au moyen de l’applicatif joint j’ai imaginé un projet immobilier de 100.000€ à financer

Merci beaucoup Aristide pour toutes ces démonstrations.


Ce qui signifie que le taux de rémunération de ton épargne n’est pas réellement de 2,07%.

J'ai pris le taux de mes PEL en lui appliquant le nouveau taux des PS. Mais je ne pourrai le conserver sur une très longue période.


De même libre à toi de renseigner l'ensemble des données de façon à mettre la simulation en conformité avec ton projet

Oui, je trouve cet outil vraiment excellent.


D’autre part tu sembles complètement ignorer un autre point qui me semble important, à savoir, l’aspect « Prévoyance/Sécurité » objet de la seconde partie de ce billet de mon blog.

Je ne l'ai pas ignoré. Mais ma priorité, c'est le rendement de mon épargne de mon vivant. ;)


Enfin, très important………….à quelle adresse dois-je adresser la facture… !!!... ???

On va dire que j'étais dans mon rôle d'animation... Alors envoie-la à Fred !!! :biggrin:


Encore merci.
 

dodo1

Contributeur régulier
Je viens de faire varié le taux de l'épargne disponible et là je me rend compte que même avec un taux légèrement inférieur au crédit, l'investissement à crédit est plus favorable.
 
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