accord de principe: taux figé?

[Artie]

Bonjour à tous,
Premier message sur ce forum, même si je fréquente le forum en simple lecteur depuis quelques temps, maintenant.
Je suis en cours de demande de prêt immobilier sur mes 2 banques en ligne (B...A et F...O). Le courtier que j'ai retenu m'a indiqué qu'il ne travaillait pas avec eux mais que j'avais tout intérêt à les contacter moi-même, même si au delà de 20 ans, elles ne sont pas si bien positionnées d'après lui.
Je constate maintenant la variabilité et l'ambiguïté du mode de calcul du salaire moyen et de l'intégration des primes "variables" mais "récurrentes" (bonus annuels, indemnités REP pour ma femme enseignante, etc). Au final, mes revenus déclarés sont différents pour chacune des 2 banques, et encore différent (comprendre: plus faible) que ce que m'avait "simplement" calculé 2 courtiers interrogés précédemment (en prenant nos nets imposables sur notre dernier avis d'impôt et divisant par 12).
Peut-être est-ce lié, mais au final, je suis très déçu par les taux proposés par ces 2 banques via l'accord de principe "instantané": entre 1,6 et 1,65% (hors assurance) sur 23 à 25 ans, pour 430k€ empruntés, avec 120k€ d'apport (acquisition 510k€ soit 23,5% d'apport, 37k€ frais de notaire), âges 36/37 ans, CDI cadre chimie et fonctionnaire de l'Education nationale, 80k€ de net imposable en 2021 (revenus 2020). Bien loin des ~1,3% (assurance incluse 100/100 !) estimés par 2 courtiers différents il y a moins d'1 mois. Je veux bien croire que les taux augmentent, mais quand même...

Ma question étant: suite à l'accord de principe, est-ce que le taux est figé (simple contrôle des pièces et oui/non par rapport aux données de l'accord de principe), ou puis-je m'attendre à un taux amélioré/personnalisé, suite à l'envoi des pièces justificatives et examen de mon dossier? Est-ce que ces taux de 1,6% sont juste une hypothèse "conservatrice" pour filtrer les dossiers?

Sur la base des offres ce ces 2 banques en ligne, le courtier sélectionné me dit qu'il se positionnera (et me fera signer mandat) uniquement s'il estime être en mesure d'obtenir mieux via ses partenaires (banques classiques, essentiellement). J'avais pris ça comme un demi-aveu, qu'il doutait déjà de pouvoir être compétitif par rapport aux banques en lignes, mais au final pas si sûr...

 

[baboune]

Bonjour,

Nous avons connu des hausse en début avril allant jusqu'à 0.30 et 0.40 sur les banques qui avaient temporisé les augmentations.
la raison est que le taux l'OAT 10 ans a augmenté de 0.80 % depuis janvier et comme les taux des prêts immobiliers suivent (en gros) les banques doivent ajuster leurs taux.

pour exemple, sur un dossier comme le votre nous étions à 0.85% en janvier à la banque X et nous serions aujourd'hui à 1.45% (après décote de 0.30% sur la grille des taux courtiers)
Dans la mesure ou depuis plus d'un an la banque X était très en dessous des taux moyens sur les beaux dossiers et a du revoir ses taux pour revenir dans la moyenne

Depuis 2018 la branche "prêts immobiliers" des banques est déficitaire, cette activité étant vue comme moyen d'engranger des nouveaux clients et si possible de beaux profils (comme moi sur ma photo)
Seulement entre perdre un peu d'argent par dossier et en perdre beaucoup le choix doit être fait.

Ceci étant, les banques "physiques" comme la banque X m'ont indiqué qu'un beau dossier reste un beau dossier et qu'une décote de 0.50 % peut toujours être envisagée.

donc oui votre courtier peut, peut être, obtenir cette décote supplémentaire .........ou pas.

Dans les périodes actuelle la temporisation n'est pas une bonne méthode car il y a peu de chance que les taux redescendent.

après tout est relatif si vous comparez aux taux que nous avions avant 2015 et qui étaient 2 à 3 fois plus élevés que les taux actuels.

Avec du 5.20% sur 20 ans en 2009 j'avais 25 rendez-vous par semaine pour des demandes de prêts immobiliers.

par contre:

Bien loin des ~1,3% (assurance incluse 100/100 !) estimés par 2 courtiers différents il y a moins d'1 mois.

le 1.30% me semble plutôt hors assurances qu'assurances comprises, surtout sur ces durées.

Cdt

 

[g.b]

Perso, je ne suis pas contre un crédit à 4.65% si les biens immobiliers baissent de 30%.
En ce moment les taux augmentent fort et le prix des biens ne baissent pas (sauf à Paris, mais bon quand même).

 

[Roger31300]

Bonsoir, je peux vous répondre pour B...A et F...O.
Nous demandions un prêt de 110 000 euros sur 20 ans pour investissement locatif.
Notre banque principale (SG) : 1,2 % lors d'une première simulation en février, une fois le compromis de vente signé (début mars) c'était passé à 1,4, oups.
Étant également clients de F...O, demande de prêt en ligne, accord de principe immédiat à 1,48 %. Je les ai donc appelé avec la même question que vous, à savoir si c'était le taux définitif. Réponse : oui, pas de marge de négociation à la baisse.
En parallèle, dépôt d'un dossier chez B..A (où nous ne sommes pas clients), accord de principe à 1,75 % (!). Coup de fil, même question : oui le taux est réetudié après étude des pièces.
Bilan nous venons de signer l'offre de prêt de B..A, à 1,03 % taux nominal...
Avant signature j'ai informé mon conseiller SG de ce taux, pas de nouvelles depuis !

 

[g.b]

Chez Boursorama, ils sont donc passés de 1.75% à 1.03% après étude des pièces? Ils ne pratiquent donc plus de taux d'appel et donc il faut quand même tenter sa chance? C'est bon à savoir car quelque peu contre intuitif vu que s'il n'est pas le mieux disant pourquoi s'embêter à envoyer tout le dossier?

SG ne veut effectivement rien entendre. Le seul inconvénient de Boursorama, à l'époque en tout cas (ça a changé?), c'est qu'un remboursement anticipé partiel réduit exclusivement la mensualité, et ne peut pas la maintenir pour en réduire la durée à la place.

 

[Damienn]

Pour le premier emprunt, j'avais fait une simulation chez Boursorama.
Résultat : 1.8% sur 25 ans (mars 2021) alors que j'ai obtenu 1% en moins de 24h au CA, sans négociation, sans présenter d'autres offres.

 

[titif0u]

Je conseillerai aussi à @Artie d'aller démarcher le crédit agricole si c'est pour ca RP
pourquoi pas la banque Postale aussi (parfois ils ont des bonnes offres)
et puis tout ce qui est banque aux fontctionnaire (bred, casden, BFM... etc)

 

[hargneux]

Bilan nous venons de signer l'offre de prêt de B..A, à 1,03 % taux nominal...
Avant signature j'ai informé mon conseiller SG de ce taux, pas de nouvelles depuis !

C'est la même boutique, ils ne vont pas se faire la guerre

 

[Artie]

Merci à tous pour vos commentaires.
Appel reçu ce matin de Boursorama pour savoir si tout va bien pour ma demande de prêt, j'en profite pour poser la question du taux: oui, après examen du dossier, le taux final peut être affiné à la baisse. Retour ce matin sur le dossier Boursorama en cours, chapitre "notre proposition" (je n'avais pas avancé plus hier). Et voici qu'une nouvelle proposition s'affiche, à 1,55% sur 23 ans...Peut-être qu'en me reconnectant tous les jours pendant 10j, j'arriverai à 1% sur 20 ans?
Je note vos remarques sur la Banque Postale (banque de ma compagne +compte joint) et le CA, toutefois je laisserai la courtière gérer, car trop chronophage dans le contexte actuel (enfant de 3 ans qu'on garde à la maison pour cause cas contact, fermeture de classe, re-cas contact, etc, la routine quoi. Et puis aussi un petit nouveau né il y a 1 mois... ).

 

[Artie]

Verdict final après examen des pièces justificatives: offre de prêt à 1,25% sur 23 ans chez Bourso, 1,65% TAEA. Donc beaucoup mieux que l'accord de principe.
La courtière n'a pas trouvé mieux de son côté (et toujours avec un tas de contraintes n'existant pas dans l'offre Bourso: souscription assurance habitation, rapatriement de l'épargne restante, indemnité de remboursement anticipé, etc) , donc ça sera sans elle.