350k€ a placer a 4.5% net

LNetTom

Contributeur
Bonjour,

Avec ce titre un peu provocateur, j'ai une réelle interrogation.

Je suis en train de changer de résidence principal et mon banquier m'a proposé un prêt en financement la totalité du nouveau projet, sans faire de prêt relais.

La future échéance est élevé, j'aimerais bien la diminuer de 1000€ environ.

Quand j'aurais déménagé, en soldant mon prêt actuel, je devrais sortir environ 350k€. j'aurais donc plusieurs possibilités:
- garder la maison actuelle et la louer. J'abandonne cette option, pas assez rentable et trop contraignant.
- vendre et acheter deux appartements. En achetant 2 apparts de 175k€, je dois pouvoir les louer 600€ chacun. Acheter cash deux placements immo, ca me parait pas idéal. Pret in fine? autres principes?
- vendre et placer sur un support qui me dégage 12k€ net / an
- vendre et rembourser en anticipé le pret de ma future maison
- d'autres options?

Merci d'avance
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour, donc concrètement tu disposes de 350ke et tu cherches un bon rendement;
il ne faut pas oublier la fiscalité;.....
il faudrait définir l'horizon du placement... 10 ans? 30 ans ou plus... sans en avoir besoin du tout;

En achetant 2 apparts de 175k€
si tu comptes les frais d'acquisitions et autres, chaque appart est plutôt à 155, si il n' y a pas de travaux;
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
Bonsoir,
sinon tu as les bonnes vieilles SCPI, mais là aussi gare à la fiscalité Française.
il te faudrait choisir des SCPI Européennes style CORUM XL, ATREAM Hotels, NOVAPIERRE Allemagne, EUROPIMMO, PIERVAL Santé est très bien aussi. Il y en a d'autres.
Déjà en investissant hors de France tu te mets 17,20% de rendement dans la poche (les PS), et tu es + faiblement imposé: taux d'IR indigène et / ou taux moyen d'IR Français.
A mon avis c'est un des meilleurs couples rendement-risque pour sortir du ~ 3,5 à 4% net-net.
 

LNetTom

Contributeur
Bonjour, donc concrètement tu disposes de 350ke et tu cherches un bon rendement;
il ne faut pas oublier la fiscalité;.....
il faudrait définir l'horizon du placement... 10 ans? 30 ans ou plus... sans en avoir besoin du tout;


si tu comptes les frais d'acquisitions et autres, chaque appart est plutôt à 155, si il n' y a pas de travaux;
L'horizon est long voire tres long. Si je rembourse anticipation, je vais conserver la durée de mon pret (25 ans) pour baisser mes échéances. Alors l'horizon est de l'ordre de 25 ans. Par contre, j'ai besoin des 1000€/mois tout de suite :)

Oui, l'appart serait plutot a 155k€ en effet.
 

LNetTom

Contributeur
Bonsoir,
sinon tu as les bonnes vieilles SCPI, mais là aussi gare à la fiscalité Française.
il te faudrait choisir des SCPI Européennes style CORUM XL, ATREAM Hotels, NOVAPIERRE Allemagne, EUROPIMMO, PIERVAL Santé est très bien aussi. Il y en a d'autres.
Déjà en investissant hors de France tu te mets 17,20% de rendement dans la poche (les PS), et tu es + faiblement imposé: taux d'IR indigène et / ou taux moyen d'IR Français.
A mon avis c'est un des meilleurs couples rendement-risque pour sortir du ~ 3,5 à 4% net-net.
OK, je vais creuser un peu la question des SCPI européennes.
merci
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
OK, je vais creuser un peu la question des SCPI européennes.
merci
l'horizon est de l'ordre de 25 ans
ça colle bien avec les SCPI

Par contre, j'ai besoin des 1000€/mois tout de suite
Attention les SCPI prévoient un délai de jouissance de 3 à 6 mois (donc roulement de treso à financer), et la +part d’entre elles versent les loyers trimestriel terme échu: janvier-février-mars te sont payés le 10/04 et ainsi de suite
 

LNetTom

Contributeur
ça colle bien avec les SCPI



Attention les SCPI prévoient un délai de jouissance de 3 à 6 mois (donc roulement de treso à financer), et la +part d’entre elles versent les loyers trimestriel terme échu: janvier-février-mars te sont payés le 10/04 et ainsi de suite
OK, je pourrais payer l'échéance complete pdt ce délais de jouissance.
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
Sans oublier qu'à la différence d'une AV, c'est peu liquide les SCPI.
Du coup je me demande si tu devrais pas aussi en mettre la moitié dans une AV idéalement "mûre" (plus de 8 ans) et faire des rachats programmés mensuels.

Il faudrait encore que ladite AV soit assurée par un assusreur qui verse 100% des dividendes (comme SpiriCA par exemple, contre "seulement" 85% pour Suravenir), et il ne faudrait pas détenir plus de 150 K€ en AV sur une tête car alors c'est la flat tax Macron de 30% sur les gains qui s'appliquerait je crois.

Mais il doit y avoir une optimisation possible pour que tu conserves un peu de liquidité: les SCPI en AV c'est bcp + liquide même si c'est pas le but initial.
A noter aussi que bcp d'assureurs cantonnent la proportion des SCPI dans leur AV, tandis que d'autres contrats permettent du 100% SCPI.

rencontre peut-être un CGP ?
Fais en toi recommander un par ton entourage si tu le juges nécessaire
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
J'y pense ça me revient. Autres avantages des SCPI en AV:
- parfois les dividendes sont versés mensuellement
- tu pourrais y loger des SCPI Françaises (fiscalité de l'AV qui s'applique mais présence de PS)
 
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