2ème locatif, cas pratique

biobizz69

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Bonjour à tous,
J'aurais besoin d'aide pour analyser ma situation fiscale et prendre les bonnes décisions, voici ma situation :

Marié 2 enfants donc 3 parts fiscales, 55000€ de revenus net avant imposition

Propriétaire depuis 10 ans j'ai acheté à crédit un T1 NEUF à Lyon que je loue nu depuis 01/2020 .

Appartement NEUF 32m carré 197000€ FNI
Financé à crédit à 100% il reste 170000€ à amortir sur 17 ans.
Loué 490€ HC eligible PINEL

Je vais déclarer le PINEL et mes 1ers loyers cette année, je serai au frais réels.

J'ai acheté à crédit un second Studio à Lyon ANCIEN
Appartement ANCIEN 25m carré 146000€ FNI
Financé à 75% à crédit il reste 110000€ à amortir sur 20 ans
Nous allons refaire l'appartement à neuf pour 12000 € pris sur notre épargne.

Ce 2eme studio je ne sais pas si je le loue nu ou meublé. Il est en hypercentre dans le quartier d'affaires de Lyon à côté des building de bureaux, à 400m de la gare.
On peut espérer le louer 500€ nu et 650€ en meublé.

Comme il y a des travaux de prévus je me demande s'il ne serait pas judicieux de le louer nu pendant 3 ans afin de profiter du déficit fiscal associé au régime réel puis de le passer en meublé dans 3 ans.

La crise COVID impacte le marché en hypercentre sur le marché du meublé, de nombreux logements Saisonniers (type air*n*) se sont remis sur le marché du meublé, ceci me conduit également à me positionner sur de la location vide.

Au niveau fiscal combien vais je devoir au fisc sachant que je n'ai rien de particulier sur ma feuille d’impôt en dehors des locations,
en partant du principe que les logements sont loués 12 mois / 12 car la demande locative est forte .
- si je loue les 2 appartements en nu (dont le 1er en Pinel)
- si je loue le 1er en pinel et le second en meublé
- la CFE est elle redevable quand on loue un studio sur un bail de 9 mois ou 1 an à un étudiant ou seulement pour les locations touristiques ?
- à Lyon a combien s’élève la CFE si je loue en meublé je ne trouve nulle part cette information?

J'avais pensé utiliser le simulateur sur impots.gouv.fr, comment faites vous ?

Merci de votre aide
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,

Pour connaître l'impôt et les prélèvement sociaux, il faudrait connaître les revenus fiscaux générés par les biens et ta TMI , ta tranche marginale d'imposition;
Pour des chiffrages exacts, je pense que 3 solutions existent: le type de post que tu viens de faire, la consultation d'un comptable spécialisé en lmnp et pinel, et the "best but not the least" c'est à dire sans doute la meilleure solution, mais la plus fatigante: simuler à l'aide des formulaires des impôts pour le revenu foncier (déclaration 2044) et à l'aide du forum pour le revenu meublé
- la CFE est elle redevable quand on loue un studio sur un bail de 9 mois ou 1 an à un étudiant ou seulement pour les locations touristiques ?
la cfe est dûe pour tout meublé, sauf losrque c'est dans une résidence service ou certains cas de la RP;
- à Lyon a combien s’élève la CFE si je loue en meublé je ne trouve nulle part cette information?
la mairie peut te renseigner(service urbanisme)

Ce 2eme studio je ne sais pas si je le loue nu ou meublé.
Dommage, pour bénéficier de la prise en compte ( charges ou amortissement) en meublé, des "frais de notaire", il aurait fallu déjà déclarer ton début d'activité par le formulaire Po(i);
Nous allons refaire l'appartement à neuf pour 12000 € pris sur notre épargne
si tu veux que ces 12 000 euros soit pris en compte pour le meublé(sous forme d'amortissement) fais la déclaration d'activité avant;
J'ai acheté à crédit un second Studio à Lyon ANCIEN
à quelle date?

Comme il y a des travaux de prévus je me demande s'il ne serait pas judicieux de le louer nu pendant 3 ans afin de profiter du déficit fiscal associé au régime réel puis de le passer en meublé dans 3 ans
Pourquoi pas, surtout si j'ai bien compris que même nu, il y aura de la rotation de locataire; c'est à prendre en compte car tu ne peux pas faire passer le locataire de nu à meublé; il faut attendre qu'il parte de lui-même..peut être dans 8 ans?
Mais avant de faire cela , il faudrait faire une simulation de ton revenu fiscal(ou déficit fiscal) foncier de ta location nue; Pour savoir si les 3 premières années tu vas déclarer du revenu ou du déficit....( je ne parle pas du tout de l réduction d'impot)
La crise COVID impacte le marché en hypercentre sur le marché du meublé, de nombreux logements Saisonniers (type air*n*) se sont remis sur le marché du meublé
Comme prévu, et ce sont en génral des biens très très bien rénovés, donc très forte concurrence; ces biens , si la crise sanitaire se prolonge, se trouveront à vendre à bas prix dans 6 mois, 1 an..... il y aura des affaires à faire...

Appartement NEUF 32m carré 197000€ FNI
Financé à crédit à 100% il reste 170000€ à amortir sur 17 ans.
quel est le montant des intérêts les 3 premières années, quelle est la mensualité
mêmes questions pour le 2ème...
 

biobizz69

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Bonsoir, merci pour vos éclairages.
Le second appartement je viens de l’acheter le 01/09/2020 on va commencer les travaux de rénovation dans 1 mois.
Il sera en location à partir du 01/01/2021 au plus tard.

Pour le premier appartement :
Mensualite 985€ il reste 17 ans
Montant des intérêts 3 premieres années : 5760€

Pour le 2eme appartement :
Mensualite 515€ il reste 20 ans
Montant des interets 3 premières années : 2700€
Travaux prévus : 12000€ sur facture

J´ai mis une annonce pour le 1er novembre en quelques minutes j’avais une dizaine de contact, ceci confirme une demande extremement forte sur Lyon, j’aurai donc un bon taux d’occupation proche de 100%.

Merci pour votre aide.
 
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