+ 23 k€ de CA Locations en meublés saisonniers

[yoon]

Bonjour,

Je recopie ici ma presentation au bar
je m'appelle Yvon, suis retraité (actif), 71 ans, j'ai du temps libre, je tente d'aider mes deux garçons et j'ai atteint les limites de mes connaissances.
voici le pb que j'aimerai résoudre au mieux......

Un de mes fils est moniteur de ski, il cotise sur ses activités sportives à la sécurité sociale et il était également Loueur en Meublé Non Professionnel sans prestation hôtelière ( il paye les cotisations sociales depuis 2018 sur les revenus lmnp car il réalise + de 23 k€ de CA) ,Il déclare ces revenus au Micro-bic en lmnp après abattement de 71% de son CA location en meublé et souhaite y rester même en LMP car il aurait très peu d'amortissement ( PRI faible).

Il est informé de la modification de la loi pour devenir LMP et rempli les conditions pour que ce soit automatique (hélas) . Ce qui me préoccupe essentiellement en étant LMP est l'apport de l'immobilier en structure pro , Quid de de la vente à terme , quid de la plus-value ? Est ce une plus value long terme après 5 ans de lmp non soumise à impôts et cotisations sociales pour les petites entreprises individuelles ou est ce une plus value court terme qui elle sera soumises aux cotisations sociales. Quid pour un lmp au micro-bic ? Comment sera calculée cette plus-value ?
Merci pour votre accueil et conseils.

quelques-uns m'ont déjà salué et répondu . Moietmoi m'a posé trois questions ci dessous. voici mes réponses:

" on pourrait en parler dans la rubrique immobilier locatif" ok , je développerai là , je recopierai la présentation et donnerai plus d'info
"quel est le statut d'exercice en tant que moniteur? indépendant, en déclaration bnc? ou salarié?" indépendant bnc
"nature de la location ...... c'est de l'hébergement saisonnier je pense? " exact homologué Atout France donc elles bénéficient d'un abattement de 71% au micro bic
"ces fameuses cotisations sociales sur le lmnp saisonnier, il les paye comment... sur le bordereau de son activité de ski? ou ailleurs..." ailleurs en économie collaborative .
voici la suite de la présentation. Attention ce sera un pavé mais je pense que c'est nécessaire pour me faire conseiller et surtout pour que vous ayez la vision la plus complète du dossier.

Depuis décembre 2017 , décision du tribunal supprimant l'obligation d'être inscrit à la chambre de commerce pour passer LMP) il est passé hélas dans la case LMP et rempli les conditions pour que ce soit automatique (hélas) . Ce qui me préoccupe essentiellement en étant LMP est l'apport de l'immobilier en structure pro , Quid de de la vente à terme , quid de la plus-value ? Est ce une plus value long terme après 5 ans de lmp non soumise à impôts et cotisations sociales pour les petites entreprises individuelles ou est ce une plus value court terme qui elle sera soumises aux cotisations sociales. Quid pour un lmp au micro-bic ? Comment sera calculée cette plus-value ?
n'y aurait-il pas lieu de profiter de la situation pour optimiser le futur ( la transmission):
voici la situation :
mon fils possède 4 chalets en location meublée saisonnière sans prestations hôtelières, deux de ces chalets sont construits sur un terrain en indivision avec son frère, ils ont bénéficié d'un permis valant division mais son ancien notaire à toujours refusé d'effectuer la publicité foncière et cette indivision n'est donc pas rompue . il paye personnellement la taxe d'habitation et depuis 2018 la CFE pour ces deux chalets et il paye avec son frère la taxe foncière via une indivision ( la convention d'indivision n'a jamais été réalisée par son ancien notaire) autre pb à résoudre.
il possède également en nom propre 2 autres appartements loués à nu et il va réaliser une vente d'un autre appartement qui était en location à l'année en non meublé. Il souhaite se mettre au plus tôt en conformité avec toutes les nouvelles lois et règles.

Voici quelques informations complémentaires
il est donc (théoriquement) passé Loueur en Meublé Professionnel contre sa volonté depuis janvier 2018 mais a très peu d'amortissements à déduire car il a auto-construit .Ses revenus de location en meublé homologués Atout France sont supérieurs aux autres revenus. Il souhaite rester au micro bic sauf conseil opposé et d'éviter d' apporter ses chalets dans la structure pro sauf si ils ne sont pas soumis à cotisation sociale sur la plus-value lors de la revente,il a déclaré ses revenus 2019 en lmnp car il n'était pas informé de la décision du tribunal administratif annulant la condition : « être inscrit au registre du commerce. »

Nous pourrions peut être aussi envisager la transmission à son fils plus tard (il n'a que 11 ans) à traiter peut être dans un second temps mais à garder en mémoire pour la décision actuelle.

Je me permets de vous transmettre les pistes que j'ai sondées pour ce faire, peut être sont elles erronées et certainement partielles voir sans intérêt.
Je n'ai aucune certitude. Existe t-il des solutions plus simples voir nettement plus simples et plus efficaces?

Passer en SAS ou en SCI avec son fils en optimisant les parts de type A et B ** les parts de type A seraient des parts qui donnent droits aux dividendes et revenus, les parts de type B donneraient droits aux boni de liquidation et partage des acquêts lors de la dissolution de la société .On accorderait les droits de vote aux seules parts de type A ainsi je me les réserverais et garderais la totale maîtrise de la société mais transmettrais a mon fils mes avoirs sans trop de fiscalisation. Il y a quand même un inconvénient qui est de le condamner à conserver sa société en exploitation sinon il transmettrait ses avoirs a son fils. L'objet sera le plus ouvert possible a prépondérance foncière.

Devons nous apporter les résidences dans la/les SAS ou la/les SCI ? Je pencherai pour SAS car il pourrait ainsi rester à l' I/R . Une SCI à l'I/R ne pouvant pas faire de locations en meublé.

ou les apporter chacun dans une SAS car l'immobilier passerait en pro mais dans la SAS il y a la possibilité de vendre les parts sociales plus tôt que de vendre directement le chalet et constater la plus-value de cession sur les parts . Est ce intéressant ? En cas d'apport un commissaire aux apports est impératif. l'apport est considéré comme une vente mais il n'y a pas d'imposition sur l'éventuelle plus-value d'apport . Pas simple mais semble t il efficace Je vous remercie de corriger ses éventuelles erreurs et de me conseiller.
un grand MERCI POUR VOS AVIS et/ou CONSEILS

 

[moietmoi]

bonjour,
avant de lire l'ensemble, je recopie ici les éléments premiers:
Concernant lmp et microbic:

le Bofip précise bien que cela est possible et que l'amortissement est compris dans l'abattement;
le texte fait référence au 50% du micro bic, mais on peut penser que cela est transposable pour les 71%;
il est précisé qu'en cas de revente, l'amortissement est réputé linéaire;
concernant les plus values:
effectivement le lmp est vu comme une petite entreprise; donc lors de la vente de l'immobilier, il faut décomposer la plus value entre pvct et pvlt.. et à ce titre on peut si les conditions sont réunies bénéficier de l'éxonération fiscales des plus values et de l'éxonération sociale de la plus value à long terme, mais pas de l'éxonération sociale de plus value court terme.................
les question qui se posent, c'est la valeur et la date d'entrée, alors qu'il y avait exploitation en lmnp avant....
les comptables arrivent à effectuer une différence entre inscrit à l'actif et affectation à l'exploitation....

je vais lire l'ensemble et profiter des 10km de balade autorisés pour réfléchir un peu.........

 

[yoon]

bonne balade , merci à plus tard

 

[Buffeto]

et profiter des 10km de balade autorisés .......

10kms dans ton état ? ca va te prendre une demie journée ca .....

 

[moietmoi]

10kms dans ton état ? ca va te prendre une demie journée ca .....

le vaccin a des pouvoirs qu'on ne soupçonne pas....bon allez, je n'ai fait que 7km et quelques...

 

[moietmoi]

un grand MERCI POUR VOS AVIS et/ou CONSEILS

je pense que vu les solutions que tu envisages, un bon avocat spécialisé dans le domaine ne serait pas de trop.....

Il est informé de la modification de la loi pour devenir LMP et rempli les conditions pour que ce soit automatique

effectivement et ceci à partir du 01/01/2020; l'administration fiscale a pris du retard par rapport aux juristes;

donc il n'est pas grave que

revenus 2019 en lmnp car il n'était pas informé de la décision du tribunal administratif annulant la condition : « être inscrit au registre du commerce. »

mais pour 2020..... normalement lmp il l'est...

deux de ces chalets sont construits sur un terrain en indivision avec son frère, ils ont bénéficié d'un permis valant division mais son ancien notaire à toujours refusé d'effectuer la publicité foncière et cette indivision n'est donc pas rompue . il paye personnellement la taxe d'habitation et depuis 2018 la CFE pour ces deux chalets et il paye avec son frère la taxe foncière via une indivision ( la convention d'indivision n'a jamais été réalisée par son ancien notaire) autre pb à résoudre.

cela c'est pour complexifié un peu la donne; il se trouve que le microbic est interdit en indivision, et comme le doit du sol vaut droit pour la propriété construite dessus; on pourrait dire que le chalet est en indivision, donc normalement il n'aurait pas le droit de déclarer en micro bic; mais bien sûr un juriste pourrait monter que vu que le permis a été obtenu avec division, le bien est mono propriétaire....mais tout de même.....

,Il déclare ces revenus au Micro-bic en lmnp après abattement de 71% de son CA location en meublé et souhaite y rester même en LMP car il aurait très peu d'amortissement ( PRI faible).

je pense que les 71% sont intéressants, mais lorsque l'on est au réél, avec un bien ayant une existence avant le passage au réel, ce n'est pas le PRI qui est utilisé: on fait évaluer le bien (par 3 agences par exemple) au jour de l'affectation; d'ailleurs même au micro, il vaudrait mieux avoir une valorisation, car comme on ne sait jamais la vie future du bien( patrimoine pro(lmp) partrimoine privé(lmnp) ou patrimoine propre privé(résidence) il vaut mieux avoir la valeur au moment du passage en pro;

Quid de de la vente à terme , quid de la plus-value ? Est ce une plus value long terme après 5 ans de lmp non soumise à impôts et cotisations sociales pour les petites entreprises individuelles ou est ce une plus value court terme qui elle sera soumises aux cotisations sociales. Quid pour un lmp au micro-bic ? Comment sera calculée cette plus-value ?

le statut qui s'applique à la fiscalité de la plus value est le statut du moment de la vente: si tu es lmp c'est la plus value des pro, si tu es lmnp c'est la plus value des particuliers;

effectivement au bout de 5 ans d'exploitation en pro et en dessous de 90 000 euros, on peut avoir l'éxonération de l'impôt des plus values (court terme et long terme) cependant la plus value court terme(en général le montant des amortissements ayant servis à contribuer à faire baisser l'impot) est soumise aux cotisations sociales;
En général pour un bien quelconque que l'on passe en location meublée; on fait une valuation du bien au moment de la location; et avec un coéfficient isolant le sol( il fait froid ) car le foncier ne s'amortit pas , on amortit entre 60 et 95% de la valeur du bien;

Pour le micro bic lmnp; vers le lmp microbic, la période d'exploitation microbic, est elle une période ou les amortissements courent dans l'ombre? non disent certains comptables, oui disent d'autres;
je ne suis pas comptable , mais l'argument du non a emporté ma conviction:
il est effectué une subtile distinction entre inscrit à l'actif et affecté; en lmnp un bien est inscrit à l'actif mais ne peut être affecté à l'exploitation car non pro, alors qu'en lmp il est inscrit et affecté;

Donc si tu passais un chalet au réél( ou d'ailleurs en sci sas) il faudrait évalué le bien, l'affecté d'un coef de foncier, et amortir cette valeur;

et en micro bic, il faudrait aussi faire évaluer le bien; comme le dit le bofip, l'abattement 50% comprend l'amortissement linéaire; et lorsqu'il sera vendu calculer les plus values dont celle due aux amortissements intégrés dans l'abattement;

 

[yoon]

merci pour ces réponses. je les lirais et relirais à tête reposée. j'ai demandé un rdv à un avocat fiscaliste spécialisé en locations . bonne soirée

 

[yoon]

car comme on ne sait jamais la vie future du bien( patrimoine pro(lmp) partrimoine privé(lmnp) ou patrimoine propre privé(résidence) il vaut mieux avoir la valeur au moment du passage en pro;

bonjour à tous, oui j'ai fait passer un expert pour valoriser dès 2018 et si le patrimoine est apporté en pro il peut être nécessaire d'avoir un commissaire aux apports.

Pour le micro bic lmnp; vers le lmp microbic, la période d'exploitation microbic, est elle une période ou les amortissements courent dans l'ombre? non disent certains comptables, oui disent d'autres;
je ne suis pas comptable , mais l'argument du non a emporté ma conviction:
il est effectué une subtile distinction entre inscrit à l'actif et affecté; en lmnp un bien est inscrit à l'actif mais ne peut être affecté à l'exploitation car non pro, alors qu'en lmp il est inscrit et affecté;
Donc si tu passais un chalet au réél( ou d'ailleurs en sci sas) il faudrait évalué le bien, l'affecté d'un coef de foncier, et amortir cette valeur;
et en micro bic, il faudrait aussi faire évaluer le bien; comme le dit le bofip, l'abattement 50% comprend l'amortissement linéaire; et lorsqu'il sera vendu calculer les plus values dont celle due aux amortissements intégrés dans l'abattement

il semblerait qu'il y ait une contradiction entre ta conviction+ celle de certains comptables et le bofip. y a t-il une plus value court terme? c'est très important de le savoir car la + value court terme est soumise à cotisations sociales tandis que la plus value long terme est exonérée.

le statut qui s'applique à la fiscalité de la plus value est le statut du moment de la vente: si tu es lmp c'est la plus value des pro, si tu es lmnp c'est la plus value des particuliers;

Ok mais quid de la durée de détention. : ex je fais des passages de lmnp à lmp. 10 ans lmnp, 5 ans lmp puis re-passage lmnp et au bout d'un an je vends .
la durée de détention en patrimoine privé est de 1 an, 11 ans, 15 ans? Attention de ne pas fuir une cotisation pour reprendre une taxation plus importante sans compter que les cotisations sociales apportent un petit avantage qui est de valoriser la future retraite.
je n'ai toujours pas trouvé la réponse sur le calcul de la cotisation sociale sur la plus value court terme:
je prends un exemple. je suis lmp au micro bic . j'ai 90 k€ de CA et ma plus value court terme est de 300 k€. la cotisation sera calculée sur :
1) ((29% de 90k€ +300 k€)-23 k€)* taux de cotisation
ou
2) ((29% de 390 k€)-23 k€) * taux de cotisation . ça fait une brouette de K€ de différence 90 environ dans mon exemple.

 

[psykebo]

moietmoi avait fait donné des exemples de simulation et une référence au bofip sur la plus value si ça peut t'aider Yvon

Prélèvements sociaux sur plus-value long terme exonérés ou pas pour les LMP ?

Bonjour, Je suis LMP depuis plus de 5 ans avec moins de 90 k€ de recettes et j'envisage de vendre un studio. Ma plus-value est donc décomposée en plus value court-terme sur laquelle je serai redevable des cotisations sociales (SSI). Le reste de la plus value est donc de la plus value long...

www.moneyvox.fr

 

[moietmoi]

il semblerait qu'il y ait une contradiction entre ta conviction+ celle de certains comptables et le bofip. y a t-il une plus value court terme? c'est très important de le savoir car la + value court terme est soumise à cotisations sociales tandis que la plus value long terme est exonérée.

non, la contradiction ne porte pas sur cela;
le bofip et les comptables savent faire ce qu'il faut pour distinguer la plus value à court terme et celle à long terme; les 2 plus value bénéficient le cas échéant, et tout le monde est d'accord là dessus, de l'éxonération fiscale;
la plus value court terme étant elle soumises à cotisations sociale; et le Bofip précise que pour la plus value à long terme, il n'y a pas de prélèvement ssociaux; tout ceci est très clair;

là ou il y a discussion, c'est sur le point de départ des amortissements en micro bic lorsque la période LMP est précédé d'une période LMNP (en micro bic)

les comptables et le bofip font la distinctions entre "être inscrit à l'actif" et "affecté à l'exploitation"

Dans un cas de lmnp, le bien, bien qu'inscrit à l'actif, n'est pas affecté à l'exploitation, car non pro, alors qu'en LMP, il est à l'actif et aussi affecté à lexploitation....
Donc si tu as fait 3 années en microbic lmnp et que tu passes lmp microbic, lors de la revente, la valeur à prendre pour les amortissements n'est que la période LMP et pas lmnp;

Bofip: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-CHAMP-40-20-20200205

Remarque : Conformément aux dispositions de l'article 50-0 du CGI, l'abattement forfaitaire représentatif de frais et charges appliqué dans le régime des micro-entreprises est réputé tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire. Par conséquent, lors de la cession de l'immeuble, la plus-value relève du court terme à hauteur des amortissements linéaires réputés inclus dans l'assiette forfaitaire. Cette quote-part est donc incluse dans le résultat imposable courant de l'entreprise et se trouve exclue du champ d'application de l'article 151 septies B du CGI.
ici, il est dit , à la fin, que comme c'est du court terme, tu ne peut la dévaluer de 10% par an comme la long tereme lorsqu'elle n'est pas exonérée;

Ok mais quid de la durée de détention. : ex je fais des passages de lmnp à lmp. 10 ans lmnp, 5 ans lmp puis re-passage lmnp et au bout d'un an je vends .

Pour la plus value c'est 5 ans y compris avec des périodes d'interruption; mais avec la moyenne des 2 dernières années de recettes;
Bofip:
460
En cas de cession d'immeuble par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d'imposition applicable lors de la cession.
et la suite indique que chaque année cela peut changer...