1er achat immobilier - RP ou locatif?

zac001

Membre
Hello.

Question de grand débutant.

Je suis hebergé chez un proche donc pas de loyer. Je souhaite investir dans l'immo dans un grand appart pour le louer (représentant 30% de mon endettement).

Le truc, c'est que si j'investi dans l'immo locatif, est ce qu'il sera plus difficile d'acheter un deuxième appart pour m'y loger en tant que résidence principale. Mais en prenant une résidence principale en tant que premier achat, l'investissement sera compliqué par la suite?
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Le truc, c'est que si j'investi dans l'immo locatif, est ce qu'il sera plus difficile d'acheter un deuxième appart pour m'y loger en tant que résidence principale. Mais en prenant une résidence principale en tant que premier achat, l'investissement sera compliqué par la suite?
en effet quel que soit l'ordre , le facteur limitant sera ta capacité d'endettement .....
 

Damienn35

Contributeur régulier
Je souhaite investir dans l'immo dans un grand appart pour le louer

Bonjour,

Je crois que pour obtenir des réponses plus précises, il manque des infos :
- Revenus actuels? Type de revenus ?Type de contrat de travail?
- Epargne? Origine de l'épargne?
- Coût total de l'achat?
- Montant estimé du loyer?
 

zac001

Membre
Bonjour Damien, tu as raison, voici:

- Revenus actuels ? 2700€
- Age: 30
- Type de revenus ? Salaire
- Type de contrat de travail? CDI hors période essaie
- Epargne? 5K :D (je bosse depuis récemment)
- Origine de l'épargne? Salaire
- Coût total de l'achat? 190k€
- Montant estimé du loyer? 900€

Après pour l'appart perso, c'est 110k car studio/T2.
 

Damienn35

Contributeur régulier
Si emprunt sur 20 ans de 190k à 1.2% et 0.2 d'assurances (moins doit être possible) : mensualités = 923€
(On garde 5k par précaution)
Revenus : 2700 + (900 x 0.7) = 3330

923/3330 = 27,7%

Emprunter sans (ou presque) d'apport, c'est chaud, apparemment.

Pour l'autre, la RP 1110k sur 25 ans, cela donne environ 450/mois, toujours sans apport. On est à 41,2% (923+450/3330)

Il faut attendre les pros...mais là, cela parait très compliqué.
 
Dernière modification:

zac001

Membre
Merci pour ton retour. Comme bon gros débutant, je me suis dit que le taux d'endettement du locatif n'est pas pris en compte mais, non, car il y a les aléas...

Je me dis que pour le 1er achat passe. Peut-on garantir le deuxième prêt avec le premier bien?
Après 900€ de loyer, je peux monter a 1000€ mais ça ne va pas changer grand chose hormis 1 point en moins, peut être augmenter la durée d'emprunt.
 

moietmoi

Top contributeur
Je suis hebergé chez un proche donc pas de loyer.

la banque, pour le calcul de ton taux d'endettement actuel comptera tout de même un loyer fictif, car l'hébergement chez un proche n'est pas pérenne;

je me suis dit que le taux d'endettement du locatif n'est pas pris en compte mais, non, car il y a les aléas...
non seulement il compte, mais la banque prends 70 à 80% du vrai loyer en revenu , et cependant compte 100% de ta mensualité en dépenses;
Je me dis que pour le 1er achat passe. Peut-on garantir le deuxième prêt avec le premier bien?
aie, ! non impossible: tant que ton crédit n'est pas fini, c'est la banque qui en est maître;
et ceci pour 2 raisons:
-pendant le crédit, ton bien ne vaut que sa valeur moins le montant du crédit encore dû; donc par exemple à la fin de la première année si tu as emprunté tout, il vaut moins que sa valeur; puis à la fin de la deuxième année il vaudra sa valeur par exemple 190 000 moins ce que te tu dois encore à la banque donc ton bien "vaudra" 8000 euros

- pendant tout le crédit ton premier bien sera déjà donné en garantie à la banque( ce que l'on appelle l'hypothèque)
 

tom08

Membre
Une solution est d'investir dans un bien et le diviser. En garder 1 pour sa résidence principal. J'ai fait cela il y a 15 ans.
 

zac001

Membre
J'ai trouvé un bien que je peux diviser en 2 appart:
Maison de 230/240k€, frais de notaire compris, (2 étages avec possibilité de séparation) à 1.4% (assurance comprise) sur 20 ans pour 1129€/mois

Mon endettement revient à 41% si notamment je prends l'endettement classique par exemple 1129/2700 = 41%.

En revanche, s'ils acceptent le dossier avec une mention locatif en plus de ma RP. Le deuxième appart peut se louer 900€/mois, ce qui peut donner comme suivant:
2700 + (900 x 0.7) = 3330
1129/3330 = 33%

La effectivement je rentre juste dans les clous. Je peux étaler jusqu'à 25 ans pour me laisser de la marge même si l'idéal c'est 20 ans.
 

Damienn35

Contributeur régulier
As tu compté les frais liés à la division (séparation de l'installation électrique et de la plomberie, compteur d'eau et d'électricité, création d'une cuisine...) et à l'aspect juridique (là, je ne sais pas mais j'imagine qu'il doit y avoir des démarches à effectuer)
 
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