Pour éviter de payer de lourds travaux, de nombreux propriétaires mettent en vente leur bien immobilier avant que les nouvelles règles entrent en vigueur pour lutter contre les logements mal isolés. Comme eux, avez-vous intérêt à vendre où à faire les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique de votre bien épinglé par le diagnostic de performance énergétique (DPE). MoneyVox vous aide à y voir plus clair.

Nouveau DPE accompagné de sanctions à la mise en vente ou en location dès 2025, futur audit énergétique à la rentrée, les propriétaires - bailleurs ou non - de logements font face à une question existentielle : faut-il rénover un bien immobilier mal noté avant de s'en séparer ou le vendre au plus vite avant que son consommation énergétique ne le dévalorise trop ? « La meilleure solution est de vendre mon logement », explique Christine à MoneyVox. Pourtant, aucune réponse n'est évidente. « La situation géographique du bien joue à fond sur sa valeur quelle que soit sa consommation, notamment dans les grandes villes, expose Barbara Castillo Rico, la responsable des études économiques pour SeLoger et Meilleurs Agents. Dans les zones peu tendues, il est conseillé de faire les travaux mais c'est le cas par cas qui reste la base car rénover demande de l'argent et du temps. »

DPE le calendrier
Passoires énergétiques : le calendrier

Mon logement souffre-t-il d'une mauvaise note énergétique ?

L'effet sur le bien d'un classement en passoire énergétique est inévitable et ce, avant même que les logements les plus énergivores, classés E, F et G, soient progressivement interdits à la location. L'entreprise Bien d'ici qui met en relation propriétaires et acheteurs ou locataires évalue la décote moyenne à 30% entre bien A et un bien F par le diagnostic de performance énergétique en France. Seule l'Ile-de-France se démarque avec un écart réduit à 14% même si peu de logements obtiennent la note maximale. Philippe de Ligniville, directeur de la communication du groupe constate aussi « un afflux de biens multiplié par deux ou trois selon les régions car les travaux sont vus comme une contrainte donc un bien sur trois passe de la location à la vente. »

Une analyse partagée par les experts de SeLoger et Meilleurs Agents pour qui la mise en vente des biens énergivores, qui constituent entre 6 et 8 millions de logements du parc immobilier, s'est accélérée en France, avec des pertes financières. « Tous biens confondus, nos études montrent qu'à caractéristiques équivalentes (ancienneté, superficie...), un bien mal noté au DPE voit son prix de vente minoré de 6,7% par rapport à celui d'un meilleur élève (C, D ou E). Un appartement classé F ou G au DPE se vend quant à lui, en moyenne, 13% moins cher que s'il est étiqueté A ou B. Quant à la décote que subit une maison énergivore, elle atteint jusqu'à 17% ! », explique à MoneyVox Barbara Castillo Rico.

Pire, ces biens partent moins vite ce qui offre aux acheteurs une marge de négociation très forte. Selon l'Observatoire du Moral Immobilier SeLoger de février 2022, 92% des porteurs d'un projet d'achat immobilier indiquent qu'ils n'hésiteront pas à actionner le levier du DPE pour tenter de faire baisser le prix du bien qu'ils souhaitent acquérir.

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De fortes disparités géographiques et des plus-values

Seule Paris fait exception à la règle avec des prix moyens qui ne subissent pas les effets d'une mauvaise notation énergétique. Selon l'étude SeLoger et Meilleurs Agents, une passoire thermique se vend même, en moyenne, 1,1% plus cher qu'un bien étiqueté C, D ou E. Mais dans les grandes villes, un appartement classé F ou G se vend, en moyenne, 2,1% moins cher que s'il était classé C, D ou E. C'est à Nice que la décote (- 8,1%) est la plus importante sur les appartements. En périphérie des grandes villes, la décote est forte car le marché immobilier est moins tendu et le choix plus large (10,3%) mais la plus-value dont peuvent profiter les biens classés A, B, C, D et E avoisine... 18,5% dans les zones rurales et plus de 10% dans les métropoles. C'est ce que SeLoger et Meilleursagents appellent la valeur verte.

Ainsi à Montpellier, un appartement étiqueté A ou B se vend, en moyenne 16,2% plus cher qu'un bien classé C, D et E. Mais la capitale de l'Hérault n'est pas la seule : Marseille (+ 14,2%), Toulouse (+ 13%), Strasbourg (+ 11,1%), Rennes (+ 10,3%), Lyon (+ 6,6%), Nantes (+ 6,1%), Nice (+ 5,6%) et Bordeaux (+ 3,8%).

Combien coûtent les travaux ?

Les experts estiment qu'une rénovation globale coûte entre 400 et 600 euros par m² pour passer d'une étiquette G à B ou C. Le passage d'un niveau à l'autre coûte autour de 15 000 euros, en moyenne, selon Pap.fr et demande des travaux lourds comme l'isolation complète des murs. Encore une fois, le cas par cas est la norme selon votre situation et vos moyens mais les mentalités changent.

Si le prix dépend de la localisation du bien, de l'artisan, des caractéristiques du logement, MoneyVox a réussi à établir avec plusieurs acteurs du marché des moyennes de prix TTC selon les travaux entrepris pour vous permettre d'évaluer votre budget, auquel il faudra ajouter la main d'œuvre :

Isolation
  • Isolation des murs ITI : 70 euros TTC/m2.
  • Isolation des murs ITE : 180 euros TTC/m2 ;
  • Isolation des rampants : 75 euros TTC/m2 ;
  • Isolation des toitures terrasses : 140 euros TTC/m2 ;
  • Isolation des combles perdus : 50 euros TTC/m2 ;
  • Isolation des planchers bas : 60 euros TTC/m2 ;
  • Remplacement d'une Porte : 500 euros TTC/ouverture.
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Volets et fenêtres
  • Pose de volets persiennes/battants : 200 euros TTC/m2 ;
  • Pose de volets roulants : 180 euros TTC/m2 ;
  • Remplacement d'une fenêtre de toit : 1 100 euros TTC/ouverture ;
  • Remplacement d'une fenêtre Bois : 700 euros TTC/m2 ;
  • Remplacement d'une fenêtre ALU : 700 euros TTC/m2 ;
  • Remplacement d'une fenêtre PVC : 500 euros TTC/m2 ;
  • Système solaire pour eau chaude et chauffage : entre 13 000 et 25 000 euros.
Chauffage
  • Chauffe-eau Solaire : entre 6 000 et 12 000 euros ;
  • Chauffe-eau Thermodynamique : entre 2 700 et 5 000 euros ;
  • Chauffe-eau Électrique : entre 1 000 et 2 5000 euros ;
  • Chaudière Bois : entre 10 000 et 20 000 euros ;
  • Chaudière Gaz : entre 4 500 euros et 12 000 euros ;
  • Poêle à bois et insert bois : entre 4 000 et 8 000 euros ;
  • Robinets thermostatiques : entre 150 et 400 euros pièce ;
  • Remplacement d'un radiateur à eau : entre 400 et 750 euros pièce ;
  • Remplacement d'un radiateur électrique : entre 300 et 600 euros pièce.

Comment financer une rénovation énergétique ?

Mis bout à bout, la facture paraît effrayante mais des aides existent pour ces travaux selon vos revenus. Le dispositif MaPrimeRenov', qui aide les propriétaires ou les copropriétaires à réaliser des travaux d'économie d'énergie dans leur logement, a découpé les ménages en quatre catégories, selon leurs revenus, et leur attribue un montant selon leur couleur (bleu, jaune, rose, volet). La prime s'élève de quelques centaines à plusieurs dizaines milliers d'euros selon les cas. En 2021, la prime moyenne était de 4 000 euros selon le ministère de la Transition écologique.

Nouvelle venue, MaPrimeRénov' Sérénité, s'élève elle à 35% du montant total des travaux pour les ménages modestes, et jusqu'à 50% pour les ménages très modestes, dans la limite de 30 000 euros maximum. La rénovation globale doit permettre d'obtenir un gain énergétique d'au moins 35%. Enfin, à compter du 1er juillet 2022, si vous avez bénéficié de MaPrimeRénov' vous pourrez financer le reste à charge des travaux grâce à un éco-PTZ de 30 000 euros maximum.

« Face aux contraintes à venir, il faut réaliser les travaux avant de ne plus pouvoir louer ou vendre, estime Nicolas Moulin, fondateur de PrimesEnergie.fr et membre du comité de pilotage MaPrimeRenov' au sein du ministère de la Transition écologique. Pour profiter d'un maximum d'aide, il est essentiel de penser la rénovation au global. Par exemple, ne changer que les fenêtres ne permet qu'un gain énergétique limité et ne suffira pas toujours à grimper dans la hiérarchie du DPE. Idem, changer le chauffage sans isoler n'a que peu d'intérêt. »

Son entreprise accompagne les clients dans leur rénovation et s'engage sur les gains obtenus au final en articulant aides et travaux. Son dernier conseil : il faut se fixer des objectifs et définir des priorités... au cas par cas.

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