La tendance observée en ce début 2022 s'inscrit dans la suite logique des observations de fin 2021. Les banques sont prudentes sur fond d'accès au crédit plus restrictif... mais elles savent se faire attractives pour séduire les meilleurs dossiers.

Toute l'année 2021 a été marquée par des taux de crédit immobiliers « historiquement bas ». Mois après mois, la même rengaine. Et en 2022 ? Alors que les conditions d'octroi des prêts bancaires ont été durcies - aucun prêt de plus de 25 ans et pas plus de 35% de taux d'endettement, sauf pour une poignée de dossiers, suite à la décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) - les taux repartent à la baisse en janvier, selon les premières estimations.

« Sur toute la durée de 2021, les banques qui ont dû faire face à une très forte demande notamment de la part des primo-accédants [ceux qui achètent pour la première fois, NDLR] », explique Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux. En 2022, suite à la décision du HCSF, « il va falloir être vigilant car cela va sans conteste entraîner un accès beaucoup plus compliqué à la propriété pour les jeunes acquéreurs, plus modestes et ne disposant pas d'épargne pour compléter leur achat tout comme pour les petits investisseurs locatifs. »

« Nous pensons que 2022 sera à peu près identique à 2021 »

Si les banques vont se montrer encore plus sélectives, elles ne se feront pas pour autant moins « généreuses » : « bonne nouvelle pour les emprunteurs, l'heure n'est pas encore à la remontée des taux », salue Cécile Roquelaure, directrice des études d'Empruntis. Car « la plupart des banques ont des objectifs de production de crédits équivalents à 2021 qui est une année record. (...) Elles devraient en 2022 maintenir une stratégie de taux offensive dans un contexte de concurrence interbancaire toujours aussi forte », estime Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. Ainsi les taux moyens proposés restent stables par rapport à décembre 2021 à 1% sur 15 ans, 1,15% sur 20 ans et 1,40% sur 25 ans avec des écarts importants selon les profils, les emprunteurs les plus convoités par les banques pouvant toujours se financer à moins de 1% sur toutes les durées : 0,55% sur 15 ans, 0,75% sur 20 ans et 0,95% sur 25 ans, selon Vousfinancer.

Tout aussi optimiste, le courtier Le-Partenaire table sur une baisse des taux moyens à court terme : « Nous pensons que 2022 sera à peu près identique à 2021 au niveau des taux car le marché immobilier est en hausse avec des biens de plus en plus rares. (...) On peut noter une nouvelle vague de renégociation de crédits et que les banques veulent toujours des dossiers avec un minimum d'apport, de l'épargne et un taux d'endettement maitrisé », analyse Fabienne Laborde, la directrice commerciale du courtier.

Les taux moyens dans les banques début janvier

  • Sur 15 ans : 0,88% d'après Pretto ; 1% pour Vousfinancer ; 0,81% d'après Le-Partenaire ; 0,75% d'après Emprunt-direct ; 0,85% d'après Empruntis.
  • Sur 20 ans : 1,01% d'après Pretto ; 1,15% selon Vousfinancer ; 0,91% selon Le-Partenaire ; 0,95% d'après Emprunt-direct ; 1% d'après Empruntis.
  • Sur 25 ans : 1,19% d'après Pretto ; 1,40% selon Vousfinancer ; 1,10% d'après Le-Partenaire ; 1,25% d'après Emprunt-direct ; 1,15% d'après Empruntis.

Taux moyens constatés par les réseaux de courtage, sur la base des barèmes fournis par les banques. Ils ne tiennent pas compte du coût de l'assurance emprunteur.

Trois banques sur six ont décidé de maintenir leurs taux, affirme de son côté le courtier Pretto. Selon leurs premières estimations, les taux moyens sont de 0,88%, 1,01% et 1,19% sur 15, 20 et 25 ans. Pour les meilleurs profils, les conditions restent inférieures à 1%, excepté sur 25 ans (0,71% sur 15 ans ; 0,85% sur 20 ans et 1,01% sur 25 ans).

« Le financement du logement continue d'être puissant en France, développe Pierre Chapon, président de Pretto, mais les prix des logements vont être un sujet majeur de l'année, marquée par l'élection présidentielle mais aussi prix de la construction en forte hausse, et la pression constante du volet énergétique sur le budget des ménages (factures d'énergie et pression sur la rénovation énergétique) ».

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Les banques avancent masquées

« L'année 2021 aura été marquée par la fin de la course vers l'hypercentre des métropoles et un fort attrait en matière d'acquisition pour la périphérie de celles-ci, mais aussi pour les villes moyennes, voire les zones rurales, note Alban Lacondemine, président fondateur d'Emprunt-direct. Un mouvement qui a proportionnellement nécessité moins de recours à l'emprunt, dans un contexte toutefois marqué par un record de transaction ».

Ultime preuve que la situation du marché immobilier et des crédits est particulière en ce début d'année : « certaines banques n'envoient plus de barèmes tous les mois, mais préfèrent appliquer des réductions de taux au cas par cas, en fonction des revenus » notamment, s'étonne Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer. Des écarts de près de 1 point, selon la qualité du dossier, sont constatés.

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