Entre 2019 et 2020, la part des seniors parmi les emprunteurs immobiliers a nettement baissé, selon le courtier Vousfinancer. Pourtant, des solutions existent pour contourner les obstacles.

En 2020, 12% des emprunteurs ayant fait appel à Vousfinancer avaient plus de 50 ans. C’est peu, et c’est surtout 5 points de moins qu’en 2019. Comment expliquer ce recul ? Comme les autres catégories d’emprunteurs, les seniors ont subi le durcissement des conditions d’octroi, et notamment le strict respect du taux d’endettement maximum de 33%, imposés par les pouvoirs publics.

C’est vrai en particulier pour les néo-retraités qui subissent une baisse de revenus. « Ainsi en 2020, parmi les clients Vousfinancer, si seulement 25% des emprunteurs de 50 à 59 ans ont des revenus inférieurs à 25 000 euros par an, à 60 ans, ils sont 50%, soit deux fois plus, à être dans la tranche de revenus la plus faible », note un communiqué du courtier.

Le frein du taux d’usure

Mais la question des revenus n’explique pas à elle seule le repli des emprunteurs de plus de 50 ans. Les seniors font également partie des perdants de la baisse des taux. Qui dit taux bas dit aussi taux d’usure bas, les seconds étant proportionnels aux premiers. Or « la baisse du taux de l’usure (…) pénalise les emprunteurs les plus âgés en raison du taux d’assurance qui peut vite grimper », explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

C’est d’autant plus vrai que les seniors empruntent sur des durées plus courtes. « Les coûts annexes au crédit sont (…) répartis sur une courte durée, ce qui en renforce le poids dans le TAEG qui dépasse souvent le taux d’usure et entraine donc un refus de prêt », confirme Sandrine Allonier, directrice des études du courtier. « Dans le contexte actuel de taux très bas, le coût global de l’assurance peut (…) dépasser le montant total des intérêts versé et représenter jusqu’à 60% du coût total du crédit. »

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Compliqué, mais pas impossible

Pour autant, emprunter après 50 ans, et même après 60, est loin d’être impossible. Les seniors, en effet, sont généralement considérés comme des bons profils par les banques. « [Ils] empruntent sur des durées courtes - 15 ans en moyenne -, ont de l’apport, des assurances vie ou sont déjà propriétaires ce qui offre des garanties pour la banque, et ils ont des charges souvent plus faibles car ils n’ont plus d’enfants à charge », détaille Sandrine Allonier.

Pour passer les obstacles de la baisse de revenus au moment de la retraite et du taux d’usure, Vousfinancer leur donne quelques conseils :

  • Mettre en place un prêt à paliers, qui permet « de faire baisser l’échéance du crédit de 30% au moment du passage à la retraite et donc d’adapter ses mensualités à la baisse de ses revenus ».
  • Trouver une banque dans laquelle l’assurance décès est facultative et donc non incluse dans le calcul du TAEG.
  • En cas de problème de santé chronique, opter pour un financement sans assurance lorsque la banque le permet, en prenant un autre bien en garantie par exemple, ou en assurant seulement le conjoint le plus jeune ou en bonne santé.