Près de deux crédits immobiliers sur trois sont garantis par une caution bancaire. Or, cette caution peut – parfois – être récupérée quand vous soldez votre prêt. Qui en profite ? Pour quel montant ?

Champagne ! Vous soldez enfin le prêt immobilier que vous avez remboursé pendant tant d’années et, cerise sur le gâteau, la banque vous verse un mois plus tard une somme pouvant dépasser le millier d’euros. Ce versement « surprise », c’est la restitution d’une partie de la caution Crédit Logement, l'une des nombreuses lignes de frais « annexes » dans l'offre de prêt.

Flash-back. Quand vous ficelez votre dossier de crédit, la banque exige une garantie : le plus souvent soit une hypothèque, soit une caution. Un choix généralement plutôt contraint. Si la banque réclame le cautionnement, un autre dilemme se présente : la caution Crédit Logement, organisme filiale de l’ensemble des grandes banques françaises, ou la caution de la filiale interne de votre banque. Or, de l’issue de ce « choix » - souvent contraint, là encore - dépend l’existence ou non d’une restitution.

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Qui profite d’une restitution de la caution ?

« Les cautions des sociétés filiales des banques sont souvent un peu moins chères, juge Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artémis Courtage, mais vous ne récupérez pas de restitution à la sortie, à la différence de Crédit Logement ! » Ni CAMCA (filiale du groupe Crédit Agricole), ni CEGC (groupe Banque Populaire-Caisse d’Épargne), ni Crédit Mutuel Caution Habitat n’offrent de restitution d’une partie de la caution à l’issue du remboursement, comme l’ont confirmé les banques concernées à MoneyVox.

Du point de vue de l’emprunteur, le schéma est simple : si la caution du prêt est celle de l’organisme filiale de votre banque n’anticipez aucune restitution, s’il s’agit d’une caution Crédit Logement vous toucherez un remboursement.

Pourquoi les filiales des banques ne rendent-elles pas la caution ?

« Nous sommes la seule société de caution à disposer d’un fonds mutuel de garantie (FMG) et donc du mécanisme de restitution d’une partie des frais de garantie », appuie Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement. Schématiquement, votre caution alimente un fonds avec toutes les cautions en cours, un pactole destiné à payer les prêts impayés en cas d’incident. Puis vous récupérez une partie de la mise à la fin du crédit.

Le fonctionnement diffère dans les filiales bancaires (1). « CEGC prend complètement en charge l’aléa lié au risque de non-remboursement des crédits immobiliers, sans constituer un coussin de sécurité (le fonds de garantie) à la charge des emprunteurs », explique la filiale du groupe BPCE.

Une comparaison objective des coûts entre ces solutions et la caution Crédit Logement n’est toutefois pas possible puisque seul Crédit Logement dispose d’un simulateur en ligne.

Coûts estimés de différentes cautions, pour un prêt de 200 000 €

  • Crédit Logement : 2 630 €, mais avant restitution partielle
  • CAMCA (Crédit Agricole) : 2 400 €
  • CMH (Crédit Mutuel) : 1 092 €
  • SACCEF (CEGC, Caisse d'Epargne) : 2 400 €
  • CNP (pour certaines Caisses d'Epargne) : 1 700 €
  • SOCAMI (pour certaines Banques Populaires) : 2 108 €
  • Bred Habitat (pour la Bred) : 2 200 €

Estimations fournies par Artémis Courtage (attention, les tarifs varient selon les périodes, les montants empruntés, la durée de prêt, etc.).

Quel sera le montant récupéré ?

Quel que soit l’organisme, le coût de la caution bancaire est estimé entre 1% et 1,5% du montant emprunté. S’il s’agit d’une caution Crédit Logement - qui concerne 20% à 30% des prêts – vous pouvez récupérer environ la moitié de ce que vous avez déboursé à la signature.

Environ… car le calcul est bien plus complexe ! Dans le détail, la somme déboursée à l’origine est scindée en deux : une commission de caution, forfaitaire et qui « reste acquise à Crédit Logement en rémunération de son intervention », explique Jean-Marc Vilon ; et un versement dans le fonds mutualisé (FMG). C’est la somme alimentant ce FMG qui peut être restituée : « environ 70% » de la somme versée dans le FMG.

Exemple de restitution

Vous empruntez 200 000 €, et votre banque fait appel à Crédit Logement, au « barème Classic ». Le simulateur en ligne vous annonce une commission de caution (non remboursable) de 620 €, et 2 010 € versés dans le fonds mutualisé, soit 2 630 € avancés à la signature. Sur cette base, dans les conditions actuelles de remboursement, vous récupérez 1 389 € en fin de prêt, soit un peu plus de la moitié de la somme avancée (et 69% de la somme versée sans le FMG). Le coût final, après restitution, revient donc à 1 241 €.

Le « barème Initio » (réservé aux emprunteurs de moins de 37 ans) de Crédit Logement permet lui de payer la commission forfaitaire uniquement en fin de prêt : le coût final est proche (1 331 €) mais la somme déboursée à la signature du prêt est inférieure (2 010 €), la restitution étant mécaniquement elle aussi plus faible (679 €).

Quand allez-vous toucher cette somme ?

Soit à l’issue du remboursement de votre prêt, soit au moment de la revente de votre bien, soit si vous renégociez votre crédit en allant dans une autre banque. Bref, quand vous soldez votre prêt initial, et ce même si vous vous apprêtez à emprunter à nouveau. A l’issue du prêt, ou au moment de son remboursement anticipé, la restitution est automatique : « dans le mois qui suit » la fin du prêt, assure Crédit Logement. C'est votre banque qui restitue ce montant, ou Crédit Logement directement si vous en faites la demande.

Pouvez-vous éviter de nouveaux frais de garantie, si vous signez un nouveau crédit ? Non, à une exception près : le transfert de la caution d’un prêt vers un autre n’est possible que si vous restez dans la même banque, par exemple si vous achetez une nouvelle résidence principale sans changer de banque.

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Pouvez-vous anticiper précisément votre restitution ?

Non, pas à l’euro près ! La simulation ci-dessus s’applique uniquement aux conditions actuelles du marché. Or, le « taux de restitution », qui avoisine les 70% du versement dans le FMG, est mis à jour chaque trimestre. Si Crédit Logement doit intervenir pour de nombreux prêts impayés, alors le taux de restitution va baisser…

« Contractuellement, le taux de restitution peut être de 0% à 100%, précise Jean-Marc Vilon. Dans un cas d’extrême sinistralité des prêts, il est juridiquement possible de ne toucher aucune restitution. Mais cela n’est jamais arrivé ! Sur les 10 années écoulées, et malgré la crise des subprimes, le taux de restitution, qui s’applique à tous, oscille entre 66% et 73%. »

La crise du Covid-19 menace-t-elle la restitution de votre caution ?

« Dans l’actuel contexte de crise, nous anticipons effectivement une baisse du taux de restitution, concède Jean-Marc Vilon, mais pas de manière extrêmement significative. A la vue de tous les dispositifs de soutien prévus l’État, pour le marché du crédit immobilier, nous n’anticipons pas un risque d’absence de remboursements supérieur à ce que l’on a connu après la crise de 2008. »

Ainsi, même en cette période de crise sanitaire, avec un risque d’impayés accru en 2021, une baisse du taux de restitution sous la barre des 60% ne semble pas à l’ordre du jour.

Lire aussi : « Une hausse du risque d’impayés en 2021 » pour les crédits immobiliers

Une restitution équitable entre les emprunteurs ?

« La restitution est la même pour tous ! », insiste le directeur général de Crédit Logement. De fait, le taux « validé chaque trimestre » s’applique ensuite à « tous les emprunteurs » mettant fin à leur crédit lors de ce trimestre. Mais le taux varie au fil des années : l’équité s’entend donc pour deux emprunteurs qui soldent leur prêt au même moment, mais pas nécessairement pour deux personnes qui empruntent au même moment. Pour un même prêt conclu en 2008, si l’une solde son crédit en 2019 et l’autre en 2021, la seconde risque d’obtenir une restitution légèrement moindre.

(1) CAMCA et CEGC sont des organismes d’assurance, alors que Crédit Logement a un statut d’établissement de crédit, tout comme CM-CIC Caution Habitat.