Alors que les courtiers alertent sur la hausse des refus de prêt, certaines banques remettent en avant un type de crédit immobilier permettant d’emprunter la somme souhaitée tout en limitant le taux d’endettement. Est-ce une si bonne affaire ?

Il y a 18 mois, le marché du crédit immobilier tournait à plein régime. Mais désormais, les professionnels - courtiers et agents immobiliers en tête - s’inquiètent d’une augmentation des refus de prêt « due au respect des mesures du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) », explique ainsi Cafpi dans son bilan des taux de septembre. Depuis fin 2019, le HCSF, présidé par le ministre de l’Économie, recommande en effet aux banques de ne prêter (ou presque) qu’à des personnes dont les revenus sont au moins 3 fois supérieurs à la mensualité remboursée.

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Regain d’intérêt pour le prêt aux mensualités progressives

D’après nos informations, pour respecter cette condition sans renoncer à faire crédit à des emprunteurs aux profils intéressants, quelques banques remettent en avant un produit, vieux d’une quinzaine d’années : le prêt aux mensualités progressives. C'est le cas de la banque BCP et de plusieurs Caisses d’Epargne. Son principe : faire en sorte que les échéances mensuelles progressent à mesure que les revenus de l’emprunteur augmentent. A la Caisse d’Epargne, ce type d’emprunt s’appelle le prêt Grandioz, comme nous le confirme l'enseigne. Il permet d'emprunter sur 7 à 25 ans et il se caractérise surtout par des mensualités rehaussées de 1% tous les ans (alors qu’avec un crédit standard elle reste la même au fil du temps).

Pour l’emprunteur, ce type de montage présente essentiellement deux avantages : emprunter un montant plus important avec une première mensualité égale à celle d’un prêt classique, ou bien, ce qui nous intéresse ici, minorer les premiers remboursements pour faciliter l’accès au crédit immobilier. Illustration avec un célibataire gagnant 2 250 euros nets par mois qui souhaite emprunter 200 000 euros sur 25 ans. Avec un prêt ordinaire au taux de 1,70% hors assurance, sa mensualité est de 818,80 euros et son taux d’endettement dépasse 36%. Dans ces conditions, il est très peu probable que sa demande de prêt soit accordée. Avec un crédit Grandioz, au même taux de 1,7%, la première échéance est de 731,17 euros et son taux d’endettement tombe en dessous de 33%. Le dossier respecte donc les critères du HCSF.

Une solution proposée aussi aux investisseurs

Outre les jeunes amenés à voir leurs revenus s’améliorer régulièrement, ce montage peut aussi intéresser les investisseurs locatifs. Selon Pretto, ce sont d'ailleurs les plus impactés par le resserrement des conditions d’accès au crédit : 46% des investisseurs passés par ce courtier en ligne ont un projet considéré comme finançable, contre 59% en 2019. D’ailleurs, pour eux, l’augmentation des mensualités du prêt Grandioz peut atteindre 1,50% par an, d’après nos informations.

Un crédit pour les revenus qui progressent de plus de 1% par an

« Pour nous courtiers, le prêt aux mensualités évolutives est un produit très intéressant qui amène une solution à des emprunteurs qui n’auraient peut-être pas pu obtenir un crédit sans cela », explique à MoneyVox Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Toutefois, ce type de montage ne se destine pas à tout le monde. « Il s’adresse aux primo-accédants à potentiel, les couples de cadres ou d’ingénieurs, qui sont quasiment sûrs de voir leurs salaires progresser rapidement », détaille Sandrine Allonier. Le ménage doit en effet être capable de rembourser une mensualité de plus en plus élevée. En reprenant l’exemple du célibataire gagnant 2 250 euros, la mensualité passe de 731,17 euros la première année à 738,48 euros au bout d’un an, puis à 745,87 l’année suivante et ainsi de suite pour terminer à 928,39 euros durant la 25ème année du prêt.

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Accordé à des personnes dont les revenus ne sont pas amenés à évoluer, ce type de crédit s’avère donc dangereux. « Ces empruteurs pourraient alors se retrouver avec un taux d’endettement trop élevé, surtout s’ils doivent faire face à de nouvelles charges et dépenses, liées par exemple à l’arrivée d’un enfant. Mais les banques en sont conscientes et ne proposent pas ces montages à tous les profils », nuance Sandrine Allonier.

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Un montage plus coûteux qu’un prêt standard

Autre point de vigilance : le coût de ce crédit évolutif. A taux d’intérêt équivalent, un prêt aux mensualités progressives est en effet un peu plus cher qu’un prêt classique. Cela vient du fait que, comme les mensualités du crédit sont plus faibles durant les premières années, l’emprunteur amortit moins rapidement le capital emprunté. Or, les intérêts étant calculés sur le montant restant à rembourser, leur somme totale est donc plus élevée. Illustration avec notre exemple fil rouge. Après 25 ans de remboursement, le coût du prêt Grandioz s’élève à près de 48 000 euros, contre moins de 46 000 euros avec un crédit classique.

Dans les faits toutefois, il est rare que les emprunteurs aillent au bout de leur crédit. Ils remboursent par anticipation leur emprunt au bout de 8 à 10 ans. Toutefois, cet écart sur le remboursement du capital a aussi un impact en cas de rachat anticipé, ce, à deux niveaux. Premièrement, l’emprunteur doit verser à la banque une somme plus importante pour solder son crédit. Ainsi, en reprenant notre illustration, le capital restant dû s’élève à 138 000 euros avec un prêt Grandioz après 10 ans de remboursement, contre 130 000 euros avec un crédit classique. De plus, les indemnités de rachat anticipé, proportionnelles au capital restant à rembourser, sont aussi mécaniquement plus importantes avec un prêt progressif.

« Attention, avec ce type de prêt, vous n’avez plus la modularité des échéances présente dans tous les contrats », avertit également Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux. Dans le cadre de leur offre de prêt standard, il est en effet fréquent que les banques permettent à leurs clients d’augmenter ou de baisser une ou plusieurs mensualités, ce qui peut être une bonne solution pour faire face à un coup dur ou, a contrario, en cas de grosse entrée d'argent. Dans le cas du prêt Grandioz, il est néanmoins possible de reporter jusqu’à 3 mensualités, nous explique la Caisse d'Epargne.

Bilan du crédit aux mensualités progressives

  • Le prêt aux mensualités évolutives peut permettre à des investisseurs ou à des primo-accédants d’obtenir un crédit immobilier dans un contexte où il est plus difficile d’emprunter. Il sert également à s'endetter avec une somme plus élevée.
  • Ce montage peut être astucieux pour des ménages aisés en devenir. C’est-à-dire des personnes qui vont voir leurs revenus progresser rapidement (cadres, ingénieurs, professions libérales…). En revanche, il est déconseillé pour les professions plus impactées par la conjoncture économique et avec une progression salariale plus aléatoire.
  • Si ce crédit peut être pertinent dans le contexte de durcissement des conditions d’emprunt, il reste plus coûteux qu’un prêt amortissable classique.

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