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Rachat de crédit : Combien ça coûte ? Combien ça rapporte ?

Une femme et son conseiller financier
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Le rebond des taux immobiliers ? Pas encore. Ils se maintiennent à un niveau historiquement bas depuis l’automne. Le timing idéal pour racheter votre prêt, si vous ne l’avez pas encore fait ! Le point sur le coût (et le gain) d’une telle opération.

Dernière démarque sur les taux immo ! Si aucune banque ou aucun courtier ne va se risquer à pareil slogan publicitaire, c’est le sentiment qui se dégage des derniers baromètres de taux de prêts immobiliers. La baisse enregistrée en 2019 s’est arrêtée en octobre, l’observatoire Crédit Logement-CSA constatant une quasi stabilité depuis 4 mois. Certains courtiers évoquent même les prémices d’une remontée (douce). Et, en parallèle, les banques se montrent un peu plus exigeantes en 2020. Fin des soldes…

« Un écart de 0,70 point peut parfois suffire »

Ainsi, si vous remboursez actuellement un prêt à l’habitat et que vous n’avez pas encore profité des taux bas pour renégocier votre crédit, il est temps de vous pencher sur le sujet ! Fin 2019, plus d’un dossier de crédit sur quatre concernait un rachat ou une renégociation selon la Banque de France, et la tendance se poursuit encore en ce début 2020, selon les courtiers.

Comment savoir si un rachat par une banque concurrente peut être rentable ? Voici la règle simplifiée : il faut être capable d’obtenir un taux inférieur d’un point à votre taux actuel, 1,10% au lieu de 2,10% par exemple. Car le nouveau prêt va devoir couvrir les surcoûts engendrés par le rachat. Mais cette technique n’offre qu’un vague ordre d’idée. « Dans les faits, un écart de 0,70 point peut parfois suffire », affirme Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. « Plus la durée de l’emprunt est longue, et plus le capital restant à rembourser est important, alors plus l’écart entre les taux peut être réduit. »

Des indemnités de remboursement anticipé

Votre contrat de prêt prévoit très probablement des pénalités ou des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Elles ne peuvent dépasser aucun des critères suivants :

  • 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt ;
  • 3% du capital restant dû avant le remboursement.

En cette période de taux bas, pour les prêts récents, c’est le premier des deux critères qui s’applique, ce qui limite fortement le montant des IRA.

Exemple pour un prêt de 200 000 € à 2% en 2016

Vous avez conclu un prêt bancaire de 200 000 euros en mars 2016 au taux fixe de 2% sur 20 ans. Le capital restant dû (CRD) est aujourd'hui de 166 126 € et les indemnités de remboursement anticipé se chiffrent à 1 661 € en cas de rachat total en ce début de mois, à date d’échéance.

Des frais fluctuant liés à la garantie

Quelle que soit la garantie que vous avez choisie initialement (hypothèque, société de nantissement de type Crédit Logement, privilège de prêteur de deniers), changer d’établissement de crédit entraîne de nouveaux frais.

Vous aviez opté pour la garantie hypothécaire ou pour le privilège de prêteur de denier sur votre prêt initial ? En théorie, une mainlevée sera nécessaire et elle va engendrer émoluments du notaire, droits et contributions au Trésor public, TVA, etc. Les frais de mainlevée se calculent sur l’emprunt initial : il faut compter - très approximativement - 0,5% du montant du prêt initial. Dans les faits, ces frais de mainlevée peuvent être évités en négociant avec la nouvelle banque.

Pour ce même prêt de 200 000 €, vous aviez signé une garantie hypothécaire. La Chambre des notaires de Paris estime à 913 € les frais de mainlevée, en précisant qu’il ne s’agit que d’une estimation « simplifiée », en ligne, le coût réel pouvant être très variable.

Si vous devez solliciter une nouvelle garantie hypothécaire, pour le nouveau prêt immobilier, le coût supplémentaire sera de 1 097 € selon le simulateur de l’Anil.

Lire aussi : Entre hypothèque et caution, comment choisir la garantie de votre prêt immobilier ?

Vous aviez opté pour le cautionnement ? Que la garantie ait été conclue auprès d’un organisme interne au groupe bancaire ou auprès de Crédit Logement, le transfert de caution d'une banque à une autre est impossible. « Il y a une nouvelle étude de risque, puisque le client est désormais plus âgé, le prêt plus court, etc. », liste Maël Bernier, de Meilleurtaux. Concernant la caution du prêt initial, Crédit Logement en restituera une partie (environ 50% à 70%) « dès que le premier prêt est remboursé en totalité », mais avec un délai d’un mois précise Crédit Logement.

Le nouveau prêt devra lui aussi prévoir une garantie. Dans près de deux tiers des cas, la nouvelle banque exigera le recours à une caution, via Crédit Logement ou via son organisme de cautionnement filiale.

Si la nouvelle banque accepte la caution Crédit Logement, le simulateur en ligne chiffre son montant à environ 2 300 €.

Bonne nouvelle : si vous aviez sollicité une caution Crédit Logement pour le prêt initial, en 2016, vous obtiendrez – en théorie en avril, un mois après le rachat – une restitution de plus de 1 400 €.

Les frais de dossier ou de courtage

Si vous faites appel à un courtier pour le rachat de votre crédit, cet intermédiaire doit rémunérer son activité : les courtiers réclament des honoraires forfaitaires ou calculés en pourcentage (souvent 1%) du montant du crédit. Des honoraires auxquels vous échappez chez certains courtiers en ligne, qui se rémunèrent uniquement sur la commission (1% du montant emprunté, avec des plafonds) que leur reverse la banque rachetant le prêt. Dans tous les cas, les courtiers sont soumis à une obligation de conseil et une simple simulation reste gratuite.

Avec ou sans courtier, la nouvelle banque prêteuse peut en outre réclamer des frais de dossier : « En général, au minimum 500 euros et au maximum 800 à 1 000 euros », juge Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Des frais qui peuvent aussi être annulés dans le cadre d’une négociation ou en passant par une banque en ligne proposant le prêt immobilier, la plupart d’entres elles (Boursorama, Fortuneo, BforBank et Monabanq) ne facturant pas de frais de dossier pour le prêt immobilier.

Grand maximum 6% du capital restant dû

« 3% du capital restant dû maximum pour les indemnités de remboursement anticipé, 1 à 2% pour la garantie, et 1% pour les frais de dossier et de courtage : dans le pire des cas, les frais atteignent 5 à 6% du capital restant dû », schématise Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Une estimation volontairement élevée, puisqu'elle prend en compte le mode de calcul le plus défavorable pour les IRA, qui ne concerne que les prêts aux taux très élevés.

Avec 1 661 € d’IRA, 2 300 € de caution Crédit Logement et 1 000 € de frais de dossier et de courtage, le rachat de crédit détaillé ici (pour un prêt initial de 200 000 € à 2% en 2016) coûte au total 4 961 €, soit légèrement moins de 3% du capital restant dû.

Baisser les mensualités ou la durée ?

Le nouveau crédit doit nécessairement couvrir ces frais, tout en permettant à l’emprunteur de réduire le coût de son crédit. Les gains varient ensuite selon le choix de l’emprunteur : diminuer la durée du prêt ou baisser le montant des mensualités. La première option optimise le financement puisqu’elle permet de rembourser plus rapidement le capital et, mécaniquement, de diminuer les intérêts. La deuxième vise à gagner en pouvoir d’achat, en conservant la même durée de remboursement. Actuellement, selon Maël Bernier, plus de deux tiers des emprunteurs rachetant un crédit optent pour l’optimisation du coût en réduisant la durée d’emprunt.

En rachetant votre prêt de 200 000 € de mars 2016 très exactement 4 ans après l’avoir conclu, vous pouvez viser un taux pratiqué pour une durée d’emprunt de 15 ou 16 ans. Soit un taux moins élevé que celui du barème sur 20 ans !

Option 1, vous rachetez votre prêt pour réduire la durée : en incluant tous les frais supplémentaires dans le nouveau financement, vous pouvez viser un taux de 0,90% sur 15 ans, en réduisant votre remboursement de un an. Nouvelle mensualité (hors assurance) : 1 016 € contre 1 012 € précédemment. Gain total, sur le coût du crédit : 19 543 €, et ce malgré les 4 961 € de frais financés par le nouveau prêt.

Option 2, vous rachetez votre prêt pour réduire le montant des mensualités : vous pouvez viser du 0,95% sur 16 ans. Nouvelle mensualité (hors assurance) : 961 € contre 1 012 € précédemment. Gain de l'opération, sur le coût du crédit : 18 015 €.

Des économies sur l’assurance emprunteur

Autre bonne nouvelle : à couverture et à taux d’assurance équivalents (0,25% par emprunteur, pour un prêt en couple), pour l’assurance de prêt, le fait de racheter le crédit permet de diminuer le capital assuré. Résultat : une mensualité ramenée de 83 à 71 euros pour l’assurance emprunteur pour l'exemple détaillé ci-dessus. Sans compter les économies possibles en profitant de ce rachat pour passer chez un assureur « alternatif », non lié à un groupe bancaire.

Renégocier dans votre banque : moins coûteux, mais pas toujours plus rentable

Pour obtenir un taux plus bas, rien ne vous oblige à passer à la concurrence. Pensez, aussi, à sonder votre banque en réclamant un aménagement de votre prêt. Pour vous aider dans votre argumentation, vous pouvez solliciter une simulation de rachat dans une banque concurrente ou auprès d’un courtier, puis présenter l’offre obtenue à votre banquier. Cette renégociation, au sens strict du terme, peut aboutir à un réaménagement de crédit immobilier, avec un avenant au contrat de prêt initial. Principal avantage : pas de pénalités de remboursement anticipé ni de frais de nouvelle garantie… Le plus souvent, la banque prévoit tout de même des frais de renégociation. Le bémol : le taux obtenu via ce réaménagement est rarement aussi compétitif qu’auprès de la concurrence. A comparer…

Lire aussi : Qui a intérêt à renégocier son prêt immobilier ?

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© MoneyVox / BL avec Agathe RONDEL / Mars 2020

https://www.moneyvox.fr/actu/MoneyVox
Commentaires

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Publié le 6 mars 2020 à 20h06 - #1Anne T
  • Femme
  • Dijon

Bonjour,
Vous dites "Vous aviez opté pour la garantie hypothécaire ou pour le privilège de prêteur de denier sur votre prêt initial ? Une mainlevée sera nécessaire et elle va engendrer émoluments du notaire, droits et contributions au Trésor public, TVA, etc."
Non. En faisant racheter votre crédit, la nouvelle Banque va demander une nouvelle garantie, soit interne à son Groupe, soit un cautionnement via Crédit Logement. Par conséquent, la main levée d'hypothèque n'a pas lieu d'être puisque l'hypothèque est dite sans cause.
C'est en cas de vente du bien qu'il faut procéder à la main levée d'hypothèque.
Courtière en prêts immobiliers, j'ai fait beaucoup de rachats sur 2019 et c'est encore le cas en ce début d'année, et on arrive à faire faire de belles économies à nos clients. ;-)

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