Eternelle question pour tout propriétaire en quête d’une nouvelle résidence principale : faut-il vendre puis acheter, ou plutôt acheter avant de vendre ? Facile : dans l’idéal, il faut faire les deux au même moment. Sauf que ce n’est pas toujours si simple…

Cas n°1 : acheter et vendre au même moment

Scénario idéal : vous identifiez le bien qui vous convient. Pendant la période de négociation, vous mettez votre logement en vente et… vous trouvez immédiatement preneur. Dans ce cas, les deux dossiers étant menés de front, faire concorder les dates d’achat, de vente, les transactions et le déménagement est envisageable. Cet alignement des planètes concerne-t-il beaucoup de monde ? Difficile à dire vue l’absence de statistiques précises sur le sujet.

Côté plan de financement, ce scénario est évidemment idéal. Le produit de la vente va vous permettre de solder le prêt en cours pour ce logement. S'il vous reste encore de l'argent après le remboursement total du crédit, il pourra aussi servir d'apport pour la nouvelle résidence principale, afin de limiter le montant du crédit contracté pour le nouveau bien. A savoir, concernant les indemnités de remboursement anticipé (IRA) de l'ancien prêt : de nombreux contrats prévoient une exonération pour la revente du bien.

Lire à ce propos : Les clauses à négocier pour les remboursements anticipés

Cas n°2 : vendre avant d’acheter

Vendre pour acheter dans la foulée, c’est évidemment possible. Mais les intéressés se mettent alors dans une situation inconfortable selon Laurent Vimont, président du réseau Century 21 : « Si vous vendez et que vous ne trouvez pas un bien satisfaisant avant la vente effective, quelles sont les solutions de repli ? » Entre la signature du compromis et la réalisation de la vente chez le notaire, il faut compter généralement 2 à 3 mois.

« Si vous vendez et que vous ne trouvez pas un bien satisfaisant avant la vente effective, quelles sont les solutions de repli ? »

En visant la vente en priorité, la solution la plus sécurisante est de négocier la date de départ avec l’acquéreur. « Encore faut-il que l’acheteur accepte », tempère Laurent Vimont. L’autre option, qui permet de prendre le temps d’acheter le bien adéquat : vendre, puis louer avant d’acheter. « Je crois que ce n’est pas si fréquent », juge Laurent Vimont, sans toutefois disposer de statistiques sur le sujet. L’option location oblige en effet les vendeurs à réaliser deux déménagements, avec les désagréments que cela implique : du temps et des frais engagés.

Côté financement, comme dans le cas précédent, ce scénario ne pose pas de grandes difficultés puisque tous les éléments sont connus. Le propriétaire sait combien la vente va lui rapporter : il connaît donc son budget pour l'achat et peut sonder une ou plusieurs banques pour élaborer le financement de l'achat s'il vise un logement plus onéreux. En revanche, en cas de location pendant la période de transition, les loyers seront « perdus » dans le sens où ils ne seront pas investis dans un bien immobilier.

Conseil d'agent immobilier

Laurent Vimont, président de Century 21 : « Le marché étant dynamique, avec des délais de vente de 3 mois, en moyenne [91 jours en France, NDLR], et des taux d’intérêt très bas, ce n’est pas prendre un gros risque que d’acheter avant de vendre. C’est l’option que nous conseillons, rien que pour avoir le temps de choisir sa nouvelle résidence principale. »

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Cas n°3 : utiliser un prêt relais pour acheter, puis vendre

Un prêt relais, c'est une avance sur la future vente. Plusieurs types de montage financier existent mais le principe reste le même : la valeur du logement actuel est estimée, puis la banque prête à court terme (1 à 2 ans le plus souvent) l'équivalent de 50% à 70% de la valeur du bien. Une somme alors considérée comme un apport pour le financement du nouvel achat. En bref, sans avoir vendu sa résidence principale, l'acheteur souscrit deux prêts : un prêt relais pour disposer du futur apport de la vente, et un prêt immobilier classique à long terme.

Concrètement, avant de revendre votre bien, vous ne remboursez que les mensualités du prêt classique, le crédit immobilier complémentaire, à long terme. Des échéances auxquelles s’ajoutent les cotisations d’assurance emprunteur pour les deux crédits. Les intérêts et le capital du crédit relais ne seront à rembourser qu’au moment de la revente. Selon le montant, l’éventuel excédent de la revente peut alors soit être épargné, soit permettre de réduire le prêt long, via un remboursement anticipé.

Conseil de banquier

Fédération bancaire française (FBF) : « Ne surestimez pas le bien que vous vendez ! La vente du bien étant essentielle pour le remboursement du crédit relais, il convient de maximiser les chances de vendre au montant et dans les délais prévus. »

Le prêt relais engendre évidemment un coût : des intérêts de crédit et des cotisations d'assurance emprunteur supplémentaires. Plus la période transitoire, entre le déblocage des fonds et la revente du logement initial, est longue, plus les coûts augmentent ! Le poids du crédit relais peut ainsi vous contraindre à faire des concessions sur le prix de vente, afin de limiter cette période transitoire. Attention donc à prendre en compte les délais de vente moyens dans votre zone géographique. Selon Century 21, le délai moyen n'est « que » de 86 jours dans le Grand Est, et seulement 61 jours à Paris, fin 2018, mais s'étale sur 106 jours en Occitanie.

Et si l'emprunteur-acheteur sait qu'une vente est envisageable à très court terme ? Le prêt relais intervient alors comme une simple soupape de sécurité. Exemple : cet emprunteur parvient finalement à vendre rapidement son ancienne résidence principale, en négociant un départ concomitant à l’achat. Bref, le scénario idéal. Quid du prêt relais ? « Il s’annule », répond Ulrich Maurel, président du directoire de Compagnie européenne de crédit, « et l’on bascule immédiatement sur le prêt classique ».

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