Certains bailleurs ayant réalisé des travaux ont fait face à un casse-tête cette année pour leurs déclarations de revenus. Avec à la clef une possible mauvaise nouvelle sur la facture à régler au fisc.

C’est une interrogation qui persisite chez les particuliers bailleurs qui contactent leur centre des impôts après avoir reçu leur avis d’imposition à la fin de l’été : pourquoi les travaux réalisés en 2019 ne sont pas déductibles comme d’habitude ? En effet, en théorie, le mécanisme du déficit foncier permet de diminuer le niveau de ses revenus globaux (ressources du travail et autres) dans la limite de 10 700 euros par an. Si vous dépassez le plafond, le montant non déduit peut même être reporté sur les revenus fonciers de à l’année suivante.

Mais en 2020, les propriétaires de biens locatifs ont peut-être eu une mauvaise surprise qui mérite une explication et un petit retour dans le temps. Pour permettre la mise en place du prélèvement à la source en janvier 2019, les revenus de l'année 2018 n'ont pas été imposés, grâce au CIMR. Les bailleurs n'avaient donc pas intérêt à faire des travaux cette année-là.

Pour éviter ce « report » des travaux, et ne pas pénaliser les artisans, la loi a prévu un mécanisme qui a des conséquences jusque sur l'impôt 2020. Bercy a imaginé un système de moyenne pour pénaliser les contribuables qui ne jouent pas le jeu en reportant leurs travaux. Concrètement, les travaux déductibles en 2019 ont été calculés sur la moyenne des dépenses réalisées en 2018 et en 2019.

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On distingue toutefois les dépenses « pilotables », pour lesquelles le bailleur avait le choix, et les dépenses urgentes. Ce système de moyenne s'applique aux charges dites pilotables. Ainsi, si vous avez dû remplacer en urgence la chaudière de votre bien locatif en 2019, cette dépense reste déductible en totalité. Vous n'avez pas eu le choix du calendrier et n'avez donc pas cherché à contourner l'année blanche.

Déficit foncier : un nouveau casse-tête pour la déclaration d'impôts en 2020

Ce système de moyenne ne fonctionnait pas non plus pour les biens acquis en 2019 ou pour les biens qui n'étaient pas mis en location en 2018. Le mécanisme a été élaboré en prenant en compte bien par bien, comme le montre la simulation ci-dessous, qui reprend la classification présente dans la dernière déclaration annexe de revenus fonciers.

Année de paiement des travauxTravaux d'urgenceAutres travaux déductiblesTravaux sur immeuble acquis en 2019Travaux déduits en 2018Travaux déductibles en 2019
Immeuble 12018 100 000 100 000100 000
2019 100 000 -
Immeuble 22018 -200 000
2019 200 000-
Immeuble 32018 -100 000
2019 200 000 -
Immeuble 42018 -200 000
201950 000 150 000-
Source : Advenis Gestion Privée

Résultat : dans l’immeuble 1, en réalisant des travaux d’un même montant chaque année, le dispositif anti-optimisation est peu pénalisant. Mais, dans l’immeuble 3, en choisissant de reporter l’ensemble des travaux d’aménagement à 2019, la déduction a été limitée à la moitié du coût des travaux.