SCPI : faut-il miser sur le démembrement temporaire ?

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Quartier d'affaires
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Détenir des parts de SCPI en nue-propriété ou en usufruit est possible. Qui peut en tirer le meilleur bénéfice ? Quelles précautions prendre avec le démembrement temporaire ?

En souscrivant des parts dans une Société civile de placement immobilier, vous devenez un associé de cette SCPI. A ce titre, vous détenez un droit de propriété au prorata des parts acquises, soit en pleine propriété, soit en démembrement avec des parts en nue-propriété ou en usufruit. Dans ce cas, on parle de démembrement temporaire car pendant une durée limitée, de 5 à 10 ans en général, le propriétaire des parts en confie l'usage (la perception des revenus pour le cas d'une SCPI) à une autre personne, l'usufruitier. Ce qui lui permet d'acheter ses parts à un prix inférieur à la valeur réelle : c'est ce qu'on appelle la décote. Le montant restant est à la charge de l'usufruitier. A terme, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts.

Comment se répartit le montant à payer par le nu-propriétaire et l'usufruitier ? En avril 2016, selon le baromètre MeilleureSCPI.com, les clés de répartition sur le marché des SCPI démembrées plaçaient la valeur de la nue-propriété entre 60 et 85 % de la valeur globale de la part, fonction de la durée du démembrement et de la confrontation entre la demande de parts en nue-propriété et en usufruit. Autrement dit, le nu-propriétaire payait entre 60 à 85 euros une part qui vallait 100 euros, et l'usufruitier entre 15 et 40 euros.

Sauf exception, ce sont principalement les SCPI dites de rendement « en augmentation de capital et accessibles sur le marché primaire qui peuvent être démembrées », prévient Jonathan Dhiver, fondateur de la plate-forme MeilleureSCPI.com. Des SCPI qui ont offert en moyenne un taux de rendement légèrement supérieur à 5% en 2015.

Comment acquérir une SCPI démembrée ?

Ce dernier évalue à un tiers la part des SCPI proposées sur le marché et pouvant être souscrites en démembrement : si une SCPI est éligible, alors « le souscripteur définit lui-même comment il achète ses parts : pleine propriété, nue-propriété ou usufruit. S'il opte pour une part en nue-propriété, sa souscription n'est possible que s'il existe une contrepartie en usufruit, et inversement pour une part en usufruit », explique-t-il.

Dans le cas où la société de gestion de la SCPI a prédéterminée la proportion de parts en peine propriété et en démembrement, tout en assurant l'animation des échanges, la souscription est aisée. Vous connaissez le nombre de parts disponibles selon que vous préférez la pleine propriété, la nue-propriété ou l'usufruit. Les choses se compliquent quand la souscription fait face à une confrontation de mandats (nue-propriété versus usufruit). Là, c'est le « premier arrivé, premier servi », résume Jonathan Dhiver. L'acquisition de SCPI démembrées devient carrément complexe si c'est au souscripteur de trouver lui-même la contrepartie à ces SCPI démembrées.

SCPI en nue-propriété

Dans le cas de la nue-propriété, le propriétaire des parts conserve donc ses parts. Ce qui lui permet de les vendre ou d'en faire donation à tout moment. En revanche, il renonce à l'usage de la SCPI et à la perception de revenus pendant la durée du démembrement. Pour Philippe Gourdelier, co-fondateur de la société de conseil en gestion de patrimoine Patriméa, la nue-propriété convient bien à quelqu'un qui « ne souhaite pas percevoir de revenus pendant la durée du démembrement mais à un moment défini de sa vie, en général lors de la retraite ou d'une baisse connue de ses revenus. » Dit autrement, ce profil correspond à l'épargnant qui cherche un revenu futur sans augmenter ses revenus actuels et sa fiscalité.

Sa motivation porte aussi sur le montant à investir car il bénéficie « d'un prix de part avec une décote et donc espère faire une plus-value à terme », poursuit-il. L'intérêt fiscal ne se trouve pas très loin non plus : pour celui qui est éligible à l'ISF, comparée au cas d'une détention en pleine propriété, la nue-propriété permet de « réduire l'assiette taxable ISF ou passer sous le seuil imposable et donc ne plus être éligible. » Enfin, une partie de ses charges peut être imputée en déficit foncier.

Arrivé au terme de la période de démembrement, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts, sans frais et sans fiscalité. Il peut alors soit les conserver et prendre le relais dans la perception des revenus, soit les revendre. Dans ce dernier cas, les gains sont imposés au régime des plus-values immobilières des particuliers. Ici, le montant pris en compte porte sur la différence entre la valeur en pleine propriété à l'achat comme à la vente. Ce calcul représente un avantage pour le nu-propriétaire : avec sa décote, il ne paye donc pas la totalité du prix alors qu'au terme, sans investir plus, il possédera la totalité des parts pour leur valeur globale.

Les SCPI en usufruit

Un détenteur en usufruit, lui, perçoit la partie des revenus locatifs ou des dividendes au prorata des parts détenues et pendant toute la durée de détention des parts en usufruit. En contrepartie, il ne peut pas vendre ou donner les parts de SCPI. Dans ce cadre, il peut s'agir d'une personne à la recherche de revenu immédiat, ou disposant déjà de biens immobiliers locatifs avec d'importantes charges pouvant être déduites des revenus. « L'usufruitier peut, par exemple, être une personne physique disposant d'un déficit foncier important venant à échéance », confirme Philippe Gourdelier.

En effet, le détenteur de parts SCPI en usufruit se doit de déclarer les revenus locatifs ou les dividendes perçus de la part de la SCPI pour le calcul de son impôt sur le revenu. Et la valeur globale des parts doit être intégrée dans l'assiette de l'ISF. Du coup, s'il « dispose d'un déficit foncier préexistant [grâce à ses autres investissements immobiliers locatifs, NDLR], celui-ci pourra venir en déduction des revenus distribués » par la SCPI, complète MeilleureSCPI.com. Il peut ainsi garder inchangé son niveau de fiscalité, tout en augmentant ses revenus grâce à la partie des déficits fonciers reportable qui risquait ne pas pouvoir être utilisée sans de nouveaux revenus locatifs.

Dans les faits, la plate-forme de SCPI estime que « l'usufruit s'adresse principalement à des personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés, souhaitant faire fructifier leur trésorerie » et peu aux particuliers. De son côté, la société de conseil en gestion de patrimoine est plus partagée : « En démembrement temporaire, nous ne conseillons pas plus la nue-propriété que l'usufruit. L'un ne va pas sans l'autre et ''chaque patte'' trouve un écho selon le profil de l'investisseur. »

Comment choisir entre nue-propriété et usufruit ?

Si vous êtes tenté par les SCPI en usufruit, vous devez savoir qu'il « est difficile de trouver des parts en usufruit, qui sont très recherchées par les entreprises », prévient Jonathan Dhiver. Pour ces dernières, ce type de part constitue un placement de choix quand elles ont une trésorerie conséquente. L'usufruit leur permet d'« amortir dans leurs comptes cet investissement et donc réduire leur fiscalité », souligne Philippe Gourdelier.

Autre point à résoudre : la durée de détention. « 5 ans est une bonne période pour quelqu'un proche de la retraite », répond la plate-forme dédiée aux SCPI. « L'idéal est de détenir une SCPI en nue-propriété entre 5 et 10 ans, cela permet d'amortir les frais de souscription. » Pour ce qui concerne l'usufruitier, celui-ci doit « essayer d'adapter la durée d'achat des parts de SCPI avec la fin de son déficit foncier », préconise Patriméa. « Mais il faut éviter les durées trop longues pour des raisons de visibilité sur le marché immobilier. »

Les risques et précautions avec une SCPI démembrée

Il existe un risque sur le capital avec les SCPI. Démembrées ou pas, elles peuvent ne pas réaliser les performances attendues. Les revenus locatifs vont dès lors être moins importants qu'attendus. Ensuite, la revente des parts est difficile. Et pour le coup, le démembrement est un handicap supplémentaire : MeilleureSCPI.com constate que « la possibilité de revente est très réduite pendant la période de démembrement ». Face à ce manque de liquidité, « le porteur de parts ne doit pas consacrer une part trop importante de son patrimoine aux SCPI démembrées », recommande la société de conseil en gestion de patrimoine. « Si le montant le permet, mieux vaut diversifier sur plusieurs SCPI (géographie, secteurs et sociétés de gestion). »

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Baptiste Julien BLANDET

© cbanque.com / BJB / Mai 2016