Le marché locatif privé est déprimé en France, selon le dernier observatoire Clameur. Depuis janvier 2014, les prix des loyers n'ont augmenté que de 0,7% en moyenne, à cause d'un recul de ceux des « petits logements ». 14 régions françaises affichent des loyers en baisse depuis le début de l'année.

Les loyers de marché (1) n’ont augmenté que de 0,7% sur les huit premiers mois de l’année 2014, selon les derniers chiffres publiés cette semaine par l’observatoire Clameur (2). Une hausse toute relative puisque, sur la même période, l’inflation était également de 0,7%, selon les chiffres de l’Insee. Pire, depuis 2006, les loyers augmentent moins vite que l’inflation : « en moyenne chaque année, +1,4% pour une inflation estimée à 1,6% par l’Insee » souligne Clameur. Un décrochage qualifié de « remarquable » par l’observatoire puisque de 1998 à 2006, la hausse des loyers du parc privé était encore de 4% par an, lorsque les prix à la consommation n’augmentaient que de 1,8% en moyenne.

Dans le détail, les loyers des studios et « 1 pièce » ont reculé de 0,6% depuis le début de 2014 et ceux des « 2 pièces » n’ont augmenté que de 0,5% : cette évolution sur les petits logements explique la faible progression générale. Le marché des grands logements (« 5 pièces et plus ») s’en tire mieux, avec une progression de 2,9% sur les huit premiers mois de l’année.

Des disparités régionales

La hausse des loyers est davantage contenue en province (+0,6% depuis début 2014) qu’en Île-de-France (+0,9%). En s’appuyant sur les données des professionnels, Clameur parvient à classer les différentes régions françaises :

  • Les 10 régions où les loyers baissent : Picardie (-3,2%), Limousin (-1,3%), Languedoc-Roussillon (-1,2%), Bourgogne (-1%), Nord-Pas-de-Calais (-0,6%), Champagne-Ardenne (-0,5%), Basse-Normandie (-0,5%), Haute-Normandie (-0,4%), Midi-Pyrénées (-0,3%) et Centre (-0,2%).
  • Les 4 régions où les loyers stagnent ou augmentent moins vite que l’inflation : Poitou-Charentes (0%), Alsace (+ 0,4%), Aquitaine (+ 0,6%) et Bretagne (+ 0,7%).
  • Les 7 régions où les loyers augmentent plus vite que l’inflation : Île-de-France (+0,9%), Franche-Comté (+1,1%), PACA (+1,1%), Rhône-Alpes (+1,5%), Pays-de-la-Loire (+1,6%), Lorraine (+1,7%) et surtout Auvergne (+2,7%).
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Les régions qui accusent un fort ralentissement de l’activité du marché locatif privé sont celles qui subissent de plein fouet la crise économique. « Sur chaque territoire, les valeurs s’adaptent à la capacité financière des clientèles potentielles » explique l’observatoire dans son rapport. Les propriétaires qui proposent un bien à la location doivent faire avec une certaine « paupérisation des candidats » (montée du chômage, ralentissement puis baisse du pouvoir d’achat, dégradation des aides personnelles au logement, etc.).

L’importance de l’état du logement

Mais cet état « dépressif » du marché locatif ne semble pas être une fatalité. Dans son étude Clameur constate que « l’effort d’amélioration et d’entretien des logements » est bien souvent rémunérateur pour les bailleurs.

En effet, « le différentiel de loyer entre deux locataires dépend de la nature des travaux réalisés » souligne le rapport. Sur les huit premiers mois de cette année 2014, les loyers augmentent en moyenne de 13,1% si le logement a connu « de gros travaux » (remise aux normes « techniques »). Dans le cas de petits travaux courants, le différentiel de loyer est de +1,5%. En revanche, « si le logement est présenté à la location en l’état, le loyer du nouveau locataire sera de 2,5% inférieur à celui du précédent locataire » conclut l’étude.

(1) Les loyers de marché sont mesurés lors d’une relocation ou d’une location nouvelle, pour les seuls logements du secteur libre.

(2) Basée sur des données transmises par des professionnels de l'immobilier parmi lesquels Century 21, Foncia, Bouygues Immobilier, Gécina, Groupama Immobilier, Icade, Nexity, ou encore l'UNPI. L'observatoire Clameur recense les loyers dans 2.854 villes et 1.606 regroupements de communes.